לא כתובת אלא זמן נסיעה: כך התחבורה משנה את מפת הדיור בגוש דן

האם הגבול המוניציפלי עדיין קובע היכן עובר אזור הביקוש? מחירי הדיור הגבוהים בתל אביב גורמים למשפחות רבות להרחיב את החיפוש ליפו ולערים הסמוכות, אך לא בהכרח להתרחק ממוקדי התעסוקה, התרבות והפנאי של העיר.

לדברי רן ינאי, מנכ״ל ובעלים של חברת צ.פ, הרוכשים בוחנים כיום פחות את שם העיר ויותר את זמן הנסיעה, הנגישות לתחבורה הציבורית והתמורה הכוללת שהם מקבלים עבור כספם. "הביקוש לתל אביב לא נעלם", מסביר ינאי. "אנשים עדיין רוצים להיות קרובים למקומות העבודה, לתרבות, למסחר, למוסדות החינוך ולמוקדי הבילוי. מה שהשתנה הוא היכולת הכלכלית לממש את הרצון הזה בתוך האזורים היקרים של העיר".

כאשר מחירה של דירה משפחתית במרכז תל אביב עשוי להגיע ל־5-6 מיליון שקל, משפחות צעירות ומשפרי דיור בוחנים גם את יפו, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון ואזורים נוספים במטרופולין. השאלה מבחינתם אינה רק מהי הכתובת, אלא כמה זמן יידרש להגיע ממנה לעבודה ומה ניתן לקבל בתקציב הקיים.

המרחק נמדד בדקות

פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה חיזקה את השינוי. שכונות שבעבר נתפסו כמרוחקות יותר התחברו ישירות למוקדי תעסוקה ומסחר, והמרחק בינן לבין מרכז תל אביב החל להימדד בדקות ולא רק בקילומטרים. בעתיד עשויה גם רשת המטרו המתוכננת להרחיב את מספר האזורים שייהנו מנגישות דומה.

אלא שתחבורה אינה השיקול היחיד. משפחות מחפשות דירה גדולה וממוגנת, מוסדות חינוך, שטחים פתוחים, מסחר וקהילה. לכן מחיר נמוך יחסית לשכונה סמוכה אינו מספיק כשלעצמו. אזור מגורים צריך לספק סביבת חיים שלמה ולהציע תשתיות המתאימות לגידול במספר התושבים.

יפו ממחישה את השינוי. היא חלק מתל אביב־יפו, אך בחלק משכונותיה עדיין ניתן למצוא דירות חדשות במחירים נמוכים מאלה של מרכז העיר. הקרבה לקו האדום, לרכבת ישראל ולנתיבי איילון מאפשרת לה להציע שילוב של נגישות ומחיר מתון יותר.

אחת הדוגמאות היא פרויקט נחלים שמקדמת צ.פ ביפו א׳. במסגרת הפרויקט נהרסו 160 דירות ישנות, ובמקומן מוקמות 370 דירות ב־6 בניינים בני 8-10 קומות.

לא רק מחיר למ״ר

האתגר בהתחדשות עירונית אינו מסתכם בבניית דירות חדשות. הפרויקטים מוקמים בשכונות שבהן קיימות קהילות ותיקות, ולכן התכנון צריך לאפשר להן להמשיך להתקיים לצד האוכלוסייה החדשה.

אחת מבעלות הדירות הוותיקות במתחם סיפרה כי משפחתה התגוררה במקום מאז 1960, כאשר האזור עוד היה מוקף בפרדסים. במהלך השנים נוצרה במקום קהילה של עולים ממדינות שונות, שבה השכנים סייעו זה לזה ונרקמו קשרים בין המשפחות והבניינים.

העדות הזאת ממחישה כי חללים משותפים ושטחים פתוחים אינם רק רכיבים במפרט הפרויקט. בתכנון נכון הם יכולים לסייע בשמירת הקשרים הקהילתיים ובחיבור בין התושבים הוותיקים לחדשים.

עבור הרוכשים, המשמעות היא שלא נכון לבחון עסקה רק לפי מחיר למ״ר. יש לבדוק גם את זמן הנסיעה למוקדי התעסוקה, התחבורה הקיימת והמתוכננת, מוסדות הציבור, שלב הביצוע של הפרויקט וזהות היזם.

ככל שהנגישות התחבורתית משתפרת, גבולות אזורי הביקוש נעשים גמישים יותר. הרוכשים אינם מוותרים בהכרח על תל אביב - הם מחפשים את המקום שבו יוכלו להישאר קרובים אליה ולקבל דירה וסביבת מגורים המתאימות יותר לצורכיהם.