מהקרקע ועד המפתח: כך הבינה המלאכותית משנה את ענף הנדל"ן

הבינה המלאכותית נכנסת בהדרגה לשלבים שונים בחיי פרויקט נדל"ן - מבדיקת הכדאיות הכלכלית, דרך התכנון והביצוע ועד לניהול התקציב והליווי הפיננסי. אם בעבר התמקדה החדשנות בעיקר בהדמיות ובשיווק דירות, כיום היא משפיעה גם על הדרך שבה נאסף מידע ומתקבלות החלטות כלכליות והנדסיות.

פרויקט נדל"ן מבוסס על מידע רב ממקורות שונים - מסמכי תכנון, זכויות בקרקע, חוזים, תקציבים, נתוני מכירות ותזרימי מזומנים. מערכות בינה מלאכותית מאפשרות לקרוא מסמכים, להצליב נתונים ולזהות אי-התאמות שעלולות להשפיע על תקציב הפרויקט ועל החלטות המימון.

דניאלה פז ארז, מייסדת ובעלים של פז כלכלה והנדסה, סבורה כי התחום הכלכלי, המבוסס על מסמכים רבים, הוא המקום שבו טמון כיום הערך המשמעותי ביותר של הבינה המלאכותית בענף. "הערך הגדול הוא ביכולת לקרוא ולרכז מידע מתוך מסמכים שאינם מובנים - נסחי טאבו, חוזים, דפי בנק והיתרים. חלק גדול מהעבודה בבדיקות כדאיות, בשמאות ובליווי פיננסי מוקדש לפעולות האלה".

לדבריה, רוב הענף עדיין נמצא בשלבי ניסוי. "אנחנו רואים שימוש אישי בכלים כלליים, אבל ללא תהליך עבודה מובנה. מעטים בנו כלים בתוך תהליך העבודה. הפער הוא לא טכנולוגי אלא ניהולי".

בפז השקיעו כסף ומשאבי פיתוח משמעותיים במערכות ייעודיות, שמטרתן אינה להחליף עובדים או להגדיל את הרווח על חשבון הלקוחות, אלא לשפר את איכות התוצרים, לחזק את הבקרה ולאפשר לאנשי המקצוע להתמקד בניתוח ובקבלת החלטות.

פזית: הבינה המלאכותית נכנסת לדוח האפס

דוח אפס הוא הדוח השמאי שבנק מלווה דורש לפני מימון פרויקט נדל"ן, וכולל בחינה של הזכויות והמצב התכנוני, ההכנסות וההוצאות, הרווחיות והסיכונים. בפז פותחה מערכת בינה מלאכותית בשם "פזית", שסקרה ולמדה ממאות דוחות אפס שערך המשרד לאורך השנים, ונשענת גם על מסמכי הפרויקט ועל מאגרי מידע ממשלתיים פתוחים.

"מערכת שסקרה ולמדה ממאות דוחות אפס מביאה לכל דוח חדש את הניסיון המצטבר של המשרד כולו", מסבירה פז ארז. "היא מכירה את המבנה של פרויקט תקין, יודעת אילו נתונים נוטים להיות חסרים, היכן מסתתרות הטעויות הנפוצות ואילו הנחות חורגות מהמקובל. הדוח כבר אינו תלוי רק בניסיון ובזיכרון של השמאי שכותב אותו".

בפועל, הנתונים בכל דוח חדש - עלויות בנייה, מחירי מכירה, לוחות זמנים והנחות תכנוניות - נבחנים מול פרויקטים דומים שנבדקו במשרד, וכל סטייה מוצפת לבדיקה. התוצאה היא דוחות אחידים ועקביים יותר, ושמאי שפנוי לשיקול הדעת המקצועי במקום לאיסוף נתונים. המערכת פותחה בשיתוף חברת Automation Flow ופועלת כיום באופן שוטף במחלקת השמאות, לשימוש פנימי בלבד.

"הבינה המלאכותית קוראת ומבינה את המסמכים ומצליבה ביניהם וכל מה שמספרי: התקציב, התחשיבים והתזרימים, מחושבים במנוע כלכלי מתוחכם אשר נבנה על בסיס עשרות שנות ידע ונסיון", מדגישה פז ארז.

לדבריה, היתרון המרכזי מעבר ליעילות הינו בשיפור הבקרה. בבדיקות מול דוחות שהוכנו ידנית איתרה המערכת גם אי-התאמות בדוחות המקוריים, יתרון שבולט במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם מעורבים בעלי זכויות רבים.

תמר: הבקרה הכלכלית עוברת לעידן הדיגיטלי

בעוד דוח האפס בוחן את הכדאיות הכלכלית לפני המימון, הליווי הפיננסי מחייב בקרה חודשית על התקציב, ההוצאות, המכירות, התזרים והתקדמות הבנייה. לצורך כך פיתחה פז את "תמר", מערכת המשלבת בינה מלאכותית ואוטומציה להכנת דוחות ביצוע ולבקרה על פרויקטים.

"דוח הביצוע החודשי לבנק המלווה הוא התוצר החוזר ביותר במשרד", אומרת פז ארז. "הוא נבנה מדפי הבנק של חשבון הליווי, חוזי מכר, כרטסות הנה"ח, תקציבים ודיווחי ביצוע של המהנדסים בשטח. כשהנתונים מרוכזים באופן ידני, נדרשות כמה שכבות בקרה בכדי להבטיח שכל הנתונים מעודכנים ומתיישבים זה עם זה".

תמר קוראת דפי בנק, מסווגת תנועות, מחלצת נתונים מחוזי מכר ומכינה את תשתית הדוח. החישובים מבוצעים באמצעות כללים קבועים, והכלכלן בודק ומאשר את התוצאה. במקביל, המערכת מתריעה על חריגות בתקציב, בקצב המכירות ובלוחות הזמנים, ומאפשרת למקד את הבקרה בפרויקטים שבהם מתגלים סימנים לקשיים אפשריים.

המערכת פותחה על בסיס אפיון של מחלקת הליווי בפז בשיתוף חברת "הבונות החופשיות". היא נמצאת בתהליך הטמעה, משולבת בחלק מהפרויקטים וצפויה להתרחב בהדרגה. הצלבת חוזי המכר, תנועות חשבון הליווי ודיווחי היזם מאפשרת להציף פערים כבר עם קליטת הנתונים ולספק לגופים המממנים וליזמים דוחות אחידים ובקרות רוחביות.

"בפרויקטים שבהם המערכת פועלת, הכלכלן אמון על הזנת המידע ומתמקד בבקרה של הדוח אשר מופק על ידי המערכת, באיתור אי-התאמות, בחריגות ובהמלצה לבנק", אומרת פז ארז. "אנחנו לא מודדים את המערכת בחיסכון בזמן. השינוי הוא במה שהזמן מוקדש לו".

תמר שולבה בפורטל הדיירים הייעודי לחברי קבוצות רכישה אשר שודרג אף הוא. בפורטל "תמר לקבוצות" משולב סוכן AI המסייע לחברי הקבוצה בכל נושא: ממענה לשאלות על הפרויקט, ההסכמים והתקדמות הבנייה, ועד מעקב אחר לוח התשלומים וביצוע התשלומים עצמם.

"חבר בקבוצת רכישה הוא בעצם יזם לכל דבר", אומרת פז ארז. "הפורטל נותן לו שקיפות ומידע שלם: תקציב היחידה שלו, כמה שילם עד כה, מה נותר לשלם ומקורות האשראי שעומדים לרשותו".

השלב הבא: לזהות את הסיכון לפני שהוא מתממש

ההשקעות בפזית ובתמר מצטרפות להשקעה ב Urban Dashboard, פלטפורמה המשלבת מידע תכנוני, גיאוגרפי וכלכלי לצד יכולות AI, ומאפשרת לבחון חלופות תכנון וכדאיות פרויקטים במודל תלת-ממדי. בנוסף השיקה פז את "ארגז הכלים" (Toolkit), אפליקציה חינמית המרכזת נתוני עסקאות, מידע תכנוני ומקורות מידע נוספים לענף. לשים לינק לכתבה על ארגז הכלים ב"ישראל היום".

בכוונת החברה להרחיב את השימוש בבינה מלאכותית למחלקות נוספות, ובהן תכנון סטטוטורי והנדסה, ולחבר בהדרגה בין המערכות. אחד הכיוונים העתידיים הוא שילוב עם BIM ‏(Building Information Modeling), שיטה לניהול מידע תכנוני והנדסי באמצעות מודל דיגיטלי משותף, המאפשרת לעקוב אחר התקדמות ביצוע ולזהות התנגשויות בתכנון ולעקוב אחר שינויים בפרויקט.

"חיבור בין נתוני התכנון, הביצוע והפיננסים יאפשר לזהות מגמות, לעקוב אחר לוחות זמנים ולאתר מוקדם יותר פרויקטים בסיכון", אומרת פז ארז. "החיבור ל-BIM ולתיעוד השטח הוא השלב הבא, והוא תלוי בכך שהיזם והקבלן יעבדו על מודל דיגיטלי וישתפו אותו עם המפקח".

לדבריה, "הערך הכלכלי טמון בעיקר בזיהוי מוקדם של סיכונים והתמודדות איתם במועד".

המכונה מכינה, איש המקצוע אחראי

לצד הפוטנציאל, הטמעת הבינה המלאכותית בענף מלווה בחסמים, ובהם מידע מפוזר, מסמכים שאינם נגישים לעיבוד אוטומטי והצורך באחריות מקצועית. "הכלי מכין, איש המקצוע בודק ואחראי", אומרת פז ארז. "זה מעכב את ההטמעה, ובצדק, כי זו הדרך הנכונה להטמיע את הטכנולוגיה".

סוגיה מרכזית נוספת היא אבטחת המידע. בפז מדגישים כי השקיעו משאבים משמעותיים בפיתוח מערכות פנימיות סגורות, הכוללות מנגנוני אבטחה והגנה, וכי נתוני הפרויקטים אינם מועברים לכלי בינה מלאכותית ציבוריים. לדברי החברה, השימוש ב-AI אינו גורע ממחויבותה לסודיות מלאה של המידע.

"מודל שפה יכול לנסח בביטחון עובדה שגויה, ולכן כל מספר חייב לבוא ממנוע חישוב וכל עובדה ממקור", מסבירה פז ארז. "חוזים ודפי בנק של לקוחות לא עוברים דרך כלים ציבוריים".

להערכתה, בשנים הקרובות ישתנה תפקידם של אנשי המקצוע. "הכלכלן והשמאי יקבלו טיוטה מלאה ויתחילו מהבדיקה. התפקיד יזוז מאיסוף וכתיבה לשיקול דעת, לזיהוי סיכונים ולאחריות על התוצאה. מי שיודע לשאול את השאלות הנכונות ולבדוק תשובה ישביח; מי שרק מקליד ייעלם", אומרת פז ארז.

ומה תהיה ההתפתחות המשמעותית ביותר? מבחינת פז ארז, מדובר בשינוי בתפקידם של הדוחות עצמם: "המעבר יהיה מדוחות שמתארים את המצב בדיעבד למערכות שמתריעות מראש. הדוח החודשי יהפוך מתוצר לתוצר לוואי, והערך של המשרד יהיה בזיהוי המוקדם ובהמלצה".