"ראשי הערים חייבים לאפשר לערים לצמוח, בלי לפגוע באיכות החיים"

האם אפשר לשמור על עיר ירוקה, קהילתית ובעלת אופי ייחודי, ובמקביל לאפשר לה להתפתח ולספק פתרונות דיור לדור הבא? השאלה הזאת ניצבת כיום במרכז אחת המחלוקות המשמעותיות בענף ההתחדשות העירונית, כאשר יותר ויותר רשויות מקומיות נדרשות להכריע בין התנגדויות תושבים לציפוף לבין הצורך בחידוש שכונות ותיקות ובהגדלת היצע הדירות.

לדברי אשר אלון, מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת אשלי לירן, מהיזמים הראשונים שקידמו פרויקטים של פינוי-בינוי בתל אביב וברעננה, ראשי הערים נדרשים למצוא נקודת איזון חדשה בין שימור המרקם העירוני הקיים לבין הצורך בפיתוח.

"תושבים רבים רוצים שהעיר שבה הם חיים תשמור על אופייה: שלא יבנו מול חלונם, שלא יתווספו מכוניות לכביש ושלא תגדל הצפיפות בשכונה. זו עמדה מובנת, אלא שתפקידו של ראש העיר אינו מסתכם בשמירה על המצב הקיים", אומר אלון. לדבריו, האחריות העירונית כוללת גם יצירת אפשרויות מגורים לזוגות צעירים ולילדים שגדלו בעיר ומבקשים להמשיך להתגורר בה.

רעננה כמקרה מבחן: לשמור על האופי, לא להקפיא את הבנייה

רעננה ממחישה היטב את המתח בין השאיפה לשמור על עיר ירוקה המאופיינת בבנייה נמוכה ובאיכות חיים גבוהה, לבין הצורך בהתחדשות עירונית. חלק מהתושבים מבקשים להגביל את גובה הבנייה ולמנוע ציפוף, בעוד שהצורך בחידוש הבניינים ובהוספת יחידות דיור הולך וגובר.

אלון מכיר את המתח הזה גם מניסיונו האישי. הוא נולד וגדל בשכונת הבלוקונים בעיר, הידועה כיום כקריית שז"ר, ושנים לאחר מכן חזר אליה כיזם. יחד עם שותפו רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הוביל באמצעות קבוצת אשלי לירן את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בעיר, ME ויצמן, שבמסגרתו נהרסו ארבעה בניינים ובהם 48 דירות ישנות, ובמקומם נבנו 154 דירות חדשות. הפרויקט אוכלס בשנת 2021.

בהמשך קידמה הקבוצה גם את מתחם בורוכוב-כנרת. לדברי אלון, חלק מבעלי הדירות בפרויקטים היו חברי ילדות שלו, שפנו אליו בבקשה לקדם את ההתחדשות. "החזרה לשכונות שבהן גדלתי חידדה עבורי את ההבדל בין שמירה על הקהילה לבין שמירה על הבניינים הקיימים. אפשר לחדש את הבניינים, להוסיף דירות ולאפשר לתושבים להמשיך לחיות בשכונה שלהם. השאלה היא כיצד מתכננים את השינוי", הוא מסביר.

לא רק מספר הקומות: השאלה היא מה העיר מקבלת

לדברי אלון, אחת הבעיות המרכזיות במדיניות התכנון היא ההתמקדות במספר הקומות כמדד כמעט בלעדי לאופי הבנייה, במקום לבחון את התוכנית העירונית כמכלול.

לטענתו, בנייה לגובה יכולה במקרים המתאימים דווקא לאפשר שמירה על שטחים פתוחים, לצד שדרוג תשתיות והקמת מוסדות ציבור. עם זאת, הוא מדגיש כי אין משמעות הדבר שיש לאשר מגדלים בכל רחוב, אלא להתאים את היקף הבנייה למאפייני הסביבה ולצרכים המקומיים.

סוגיה נוספת היא הכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית. עלויות הבנייה והמימון, דרישות התכנון והמטלות הציבוריות שמטילות הרשויות משפיעות על האפשרות להוציא פרויקטים לפועל. לדברי אלון, כאשר רשות מקומית מגבילה את מספר יחידות הדיור ואת גובה הבנייה, אך אינה מתאימה לכך את יתר הדרישות, היא עלולה ליצור תוכניות מאושרות שאינן כלכליות למימוש.

התוצאה, לדבריו, היא קיפאון: בעלי דירות ממתינים שנים להתחדשות, ובניינים ישנים ממשיכים לעמוד ללא פתרון ממשי.

144 דירות במקום 48: הגמישות שאפשרה לקדם פרויקט

דוגמה לגישה תכנונית גמישה ניתן למצוא במתחם חפץ חיים והחי"ל ברעננה, שבו מקדמת קבוצת אשלי לירן תוכנית להקמת 144 דירות במקום 48 דירות קיימות.

המתחם כולל בניינים ישנים שהוגדרו כמסוכנים, והעירייה אפשרה בו בנייה לגובה של עד 13 קומות, באופן חריג ביחס למדיניות הבנייה המקובלת בעיר, במטרה לאפשר את מימוש הפרויקט.

לדברי אלון, המקרה ממחיש כיצד התאמת מגבלות התכנון לתנאי השטח ולכדאיות הכלכלית יכולה לסייע בקידום התחדשות עירונית גם באזורים שבהם קיימת מדיניות של הגבלת גובה.

מעבר לתוספת הדירות, אלון מדגיש גם את ההיבט הבטיחותי. רבים מהמבנים המיועדים להתחדשות נבנו לפני עשרות שנים, ללא ממ"דים וללא התאמה לתקני הבנייה העדכניים להגנה מפני רעידות אדמה. במקרים מסוימים אף מדובר במבנים שהוגדרו כמסוכנים.

הקריאה לרשויות: לעדכן את תוכניות המתאר

על רקע השינויים בענף הבנייה והנדל"ן, אלון קורא לרשויות המקומיות לבחון מחדש מגבלות שנקבעו בתוכניות מתאר לפני שנים, כאשר התנאים הכלכליים והתכנוניים היו שונים.

עם זאת, הוא מבהיר כי אין מדובר בקריאה לאישור גורף של תוספות קומות, אלא בבחינה פרטנית של כל תוכנית, תוך התייחסות לתמורה הציבורית, לשטחי הציבור, לתשתיות וליכולת המימוש הכלכלית.

לדבריו, נכון לשלב את גורמי ההנדסה, השמאות והתשתיות כבר בתחילת הליכי התכנון, כדי לצמצם מצבים שבהם פרויקטים מקבלים אישור סטטוטורי אך אינם יוצאים לביצוע. במקביל, גם על היזמים מוטלת האחריות להציג נתונים כלכליים מבוססים, לפעול בשקיפות מול בעלי הדירות והרשויות ולהביא בחשבון את צורכי השכונה כולה. "ראשי הערים אינם צריכים לבחור בין התושבים הקיימים לבין התפתחות העיר, אלא לקבוע היכן ואיך נכון לצמוח", מסכם אלון. "שמירה על איכות החיים בעיר צריכה לכלול גם את האפשרות של הדור הבא לחיות בה".