בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית נוטים להעדיף במכרז לבחירת יזם את ההצעה הכוללת את תוספת השטח הגדולה ביותר, המפרט העשיר ביותר ולוח הזמנים הקצר ביותר. אלא שהצעה נדיבה במיוחד עלולה דווקא להדליק נורת אזהרה, אם אינה מבוססת על היתכנות תכנונית, כלכלית ופיננסית.
לדברי עורכי הדין אלעד זוסמנוביץ והילה גבאי זיתוני, שותפים מייסדים במשרד זוסמנוביץ, גבאי ושות', המייצג בעלי זכויות בהתחדשות עירונית, מטרת המכרז אינה לבחור בהצעה שנראית הטובה ביותר בעת הגשתה, אלא בזו שיש לה הסיכוי הגבוה ביותר להתממש ולהגיע עד למסירת הדירות החדשות.
הבדיקה מקבלת משנה חשיבות בתקופה שבה הריבית, עלויות הביצוע, קצב מכירת הדירות ודרישות הרשויות עשויים להשתנות לאורך חיי הפרויקט. הצעה שנראתה כלכלית בעת בחירת היזם עלולה להיראות אחרת כאשר התוכנית מתקדמת והרגע לקבלת היתר הבנייה מתקרב.
לא להסתפק במספר המטרים
לדברי עורכי הדין, הבדיקה הראשונה צריכה להתמקד בהתאמה בין התמורות המוצעות לבין נתוני הפרויקט. בעלי הזכויות צריכים לבחון מה מאפשרת מדיניות התכנון באזור, כמה יחידות דיור ניתן להקים באופן סביר, אילו מטלות ציבוריות עשויה הרשות לדרוש ומהן עלויות הביצוע הצפויות.
התחייבות לתוספת שטח שאינה נשענת על זכויות בנייה אפשריות ועל מודל כלכלי מציאותי עלולה להישאר על הנייר. לכן הצעה החריגה במידה ניכרת מהצעות המתחרים אינה בהכרח הישג, אלא סיבה לבדוק כיצד חושבה ועל אילו הנחות היא מבוססת.
גם לוחות זמנים קצרים במיוחד מחייבים בחינה. בעלי הזכויות מעוניינים לדעת מתי יפונו ומתי יקבלו את דירתם החדשה, אך התחייבות שאינה תואמת את שלבי התכנון והרישוי עלולה להתברר כבלתי מעשית. לדברי זוסמנוביץ וגבאי זיתוני, עדיף לקבוע אבני דרך ברורות, חובות דיווח ותוצאות מוגדרות לאי-עמידה בהן, במקום להסתפק בהבטחה כללית להשלמת הפרויקט במהירות.
כמה פרויקטים הגיעו לביצוע?
בדיקה נוספת נוגעת לזהות היזם ולניסיונו בפועל. מספר המתחמים שבהם החתים יזם בעלי דירות אינו מלמד בהכרח על יכולתו לקדם פרויקט עד לסיומו. חשוב לבדוק אילו תוכניות הצליח לאשר, אם קיבל היתרי בנייה, השיג ליווי פיננסי, פינה בניינים ומסר דירות.
יש לבחון גם אם ניסיונו מתאים למאפייני המתחם. פרויקט בבניין יחיד שונה ממתחם הכולל מאות בעלי זכויות, כמה שלבי ביצוע, שטחי מסחר, מבני ציבור או הליכי איחוד וחלוקה. ככל שהפרויקט מורכב יותר, כך עולה חשיבותו של ניסיון בפרויקטים בעלי מאפיינים דומים.
לצד הניסיון, יש לבדוק את מצבו הפיננסי של היזם, את יכולתו להעמיד הון עצמי ולקבל ליווי מגוף מממן. גם תמורה גבוהה אינה מגינה על בעלי הזכויות אם החברה שנבחרה אינה מסוגלת לממן את התכנון והביצוע, להתמודד עם התייקרויות ולהשלים את הבנייה.
לא רק תמורה ומפרט
טבלת ההשוואה בין ההצעות אינה צריכה להסתכם בתוספת השטח, בחניה, במחסן ובסוג הריצוף. היא צריכה לכלול גם את הערבויות שיועמדו לבעלי הזכויות, מימון שכר הדירה וההובלה בתקופת הפינוי, מנגנוני התמורה, האחריות לתיקון ליקויים, התנאים לקבלת ליווי פיננסי והסעדים במקרה שהיזם מפר את התחייבויותיו.
חשוב לבחון גם את הצוות שילווה את הפרויקט בפועל, את זמינותו, את אופן העברת המידע ואת מידת השקיפות שמציעה החברה. התחדשות עירונית היא תהליך הנמשך שנים ומחייב קבלת החלטות ושיתוף פעולה בין היזם, הנציגות ובעלי המקצוע.
בחירת היזם היא רק נקודת הפתיחה. לאחריה נדרש משא ומתן על ההסכם המפורט, עיגון התמורות והבטוחות, מעקב אחר התכנון והליווי הפיננסי, ובהמשך פיקוח על הפינוי, תשלום שכר הדירה, הבנייה, המסירה, תקופת הבדק ורישום הבית המשותף.
לדברי עורכי הדין, בעלי הזכויות צריכים לשאוף לתמורה המיטבית, אך לבחון אותה לצד הוודאות, הבטוחות, איכות התכנון ויכולתו של היזם להשלים את הפרויקט. הבחירה הנכונה אינה בהכרח ביזם שהבטיח את המספר הגבוה ביותר, אלא בזה שהגיש את ההצעה הטובה ביותר שניתן גם לממש.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו