מחר (שלישי) יצאו אזרחי ישראל להצביע בבחירות לכנסת ה-26, אבל בעוד שמערכת הבחירות תגיע לסיומה, בענף הנדל"ן כבר מסתכלים על היום שאחרי. הממשלה הבאה, תהיה אשר תהיה, תידרש להתמודד עם שורה של אתגרים: חוסר הוודאות בשוק הדיור, המחסור בכוח אדם, הליכי תכנון ורישוי ממושכים והצורך להאיץ את ההתחדשות העירונית. לצד אלה ניצבת שאלה רחבה יותר: האם מדיניות הדיור בישראל צריכה להמשיך להתמקד בעיקר במספר הדירות שנבנות, או שהגיע הזמן לשנות את סדרי העדיפויות?
לקראת הבחירות פנינו לבכירים בענף הנדל"ן וביקשנו מהם להעביר מסר לממשלה הבאה: מה צריך לעשות כדי לשפר את מצבו של שוק הדיור? התשובות מציגות שורה של דרישות, חלקן נוגעות לצעדים כלכליים מיידיים וחלקן מחייבות שינוי עמוק במדיניות התכנון והבנייה.
לא מספיק לבנות דירות, צריך לבנות גם עתיד
אדם גנון, סמנכ"ל השיווק והפיתוח העסקי בקבוצת חי נחמיאס, מציע לשר השיכון הבא לאמץ תפיסה רחבה יותר של פיתוח שכונות חדשות, באמצעות יוזמה לאומית בשם "תוכנית אופק", שאותה הוא מציע להתחיל בנגב ובגליל.
"אני מציע לשר השיכון הבא לקדם יוזמה לאומית חדשה: 'תוכנית אופק'. העיקרון פשוט: בכל מקום שבו המדינה מקדמת הקמה של אלפי יחידות דיור, היא תחויב לקדם במקביל תוכנית מתוקצבת לפיתוח תחבורה, תשתיות, מוסדות חינוך, אזורי תעסוקה ושירותים ציבוריים, עם לוחות זמנים ברורים. משפחה שמקבלת מפתח לדירה חדשה צריכה למצוא סביבה שמוכנה לקלוט אותה. לא שכונה שבה הבניינים הושלמו, אבל הכבישים, בתי הספר ומקומות התעסוקה עדיין נמצאים על הנייר".
התחדשות עירונית, מיגון ואיכות חיים
אלון יוניאן, מנכ"ל חברת משהב, מבקש מהממשלה הבאה להסתכל על ההתחדשות העירונית לא רק כפתרון להגדלת היצע הדירות, אלא גם כמשימה לאומית שנועדה להגן על חיי אדם.
"בשנים האחרונות למדנו בדרך הקשה שביטחון לאומי אינו מסתכם רק בגבולות המדינה או במערכות ההגנה האוויריות. הביטחון האמיתי של האזרח הישראלי נמדד ביכולת שלו להרגיש מוגן בתוך ארבעת קירות ביתו".
לדבריו, האתגר המשמעותי נמצא גם מחוץ לאזורי הביקוש: "התחדשות עירונית חייבת להגיע בעוצמה גם למקומות שאינם נהנים מכוחות השוק הקלאסיים. תפקיד המדינה הוא לייצר תמריצים כלכליים ומעטפת תכנונית שתביא מיגון ובנייה חדשה גם לפריפריה הגיאוגרפית והחברתית בדגש על כל היישובים לאורך השבר הסורי אפריקאי שמועד לרעידות אדמה".
הקרקעות קיימות, אז למה הבנייה מתעכבת?
עו"ד פנחס פלח, מנכ"ל ובעלים קבוצת בונים נדל"ן, מצביע על חוסר הוודאות התכנונית כאחד החסמים המרכזיים בענף, וקורא לממשלה הבאה להבטיח רציפות במדיניות גם כאשר מתחלפים בעלי תפקידים ברשויות המקומיות.
"האתגר המרכזי של שוק הנדל״ן בישראל אינו רק מחסור בקרקעות, אלא חוסר ודאות תכנונית והליכי אישור ממושכים", הוא אומר. "חילופי בעלי תפקידים ברשויות אינם יכולים להוביל לשינוי דרמטי במדיניות התכנון, לאחר שיזמים הסתמכו עליה והשקיעו משאבים במשך שנים. יש להבטיח רציפות תכנונית, שקיפות וכללים ברורים לשינוי מדיניות".
פלח מבקש גם להרחיב את אפשרויות הבנייה במתחמי תעסוקה: "יש להפוך את המדיניות הארצית לעידוד עירוב שימושים למדיניות מחייבת גם ברשויות המקומיות, בדגש על שילוב מגורים במתחמי תעסוקה הסמוכים למוקדי תחבורה ציבורית".
בלי יציבות ותמריצים, השוק יתקשה להתאושש
עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות, מציב את היציבות הכלכלית והשלטונית כתנאי להתאוששות הענף, אך מדגיש כי גם הממשלה הבאה תצטרך לספק פתרונות ייעודיים להתחדשות עירונית בפריפריה. "אני מקווה שלאחר הבחירות תיווצר בישראל יציבות שלטונית וכלכלית שתסייע בהפגת חוסר הוודאות שמלווה את שוק הנדל"ן בשנים האחרונות".
לדבריו, נדרשת גם התערבות ממשלתית בשיפור הכדאיות הכלכלית של פרויקטים: "אי אפשר להמשיך להחיל את אותם מודלים כלכליים על תל אביב ועל ערי הפריפריה ולצפות לתוצאות דומות. המדינה צריכה לגבש פתרונות שיאפשרו לקדם גם פרויקטים שאינם עומדים כיום במבחן הכדאיות הכלכלית, באמצעות תמריצים, מענקים והתאמת מנגנוני התכנון והמימון למציאות בשטח. אם הממשלה הבאה רוצה להגדיל את היצע הדירות, היא חייבת ליצור תנאים שבהם יהיה כדאי ואפשרי לבנות אותן".
להחזיר את המשקיעים ולפתור את המחסור בעובדים
רפי ולנסי, מנכ"ל שטרית יזמות ובנייה, סבור כי הממשלה הבאה צריכה לגבש מדיניות שתעודד השקעות בישראל ובמקביל תטפל במחסור בכוח האדם בענף.
"יש להפחית את מס הרכישה המוטל על משקיעים ורוכשי דירה נוספת, במטרה לעודד השקעת הון בישראל ולצמצם את התמריץ להפנותו לשוקי נדל״ן בחו״ל. מדיניות זו נועדה לחזק את הביקוש המקומי, לתמוך בפעילות הבנייה ולהרחיב את היצע הדירות להשכרה".
לדבריו, יש לפעול גם להגדלת מספר העובדים בענף: "יש לפעול להבאת עשרות אלפי עובדים זרים מיומנים, לצד ייעול הליכי גיוסם, כניסתם והעסקתם. הגדלת היצע העובדים נועדה להקל את המחסור בכוח האדם, למתן את עלויות העבודה, להאיץ את קצב הביצוע ולקצר את משך הבנייה".