הבינה המלאכותית כבר יודעת לכתוב מסמכים, לנתח נתונים ולענות על שאלות משפטיות מורכבות. כעת היא נכנסת גם לאחד התהליכים הרגישים בענף הנדל"ן: המשא ומתן בין בעלי דירות ליזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי. בעלי דירות המבקשים לוודא שזכויותיהם מוגנות מעלים את ההסכמים למערכות AI, ובתוך דקות מקבלים רשימות מפורטות של הערות, סיכונים אפשריים ודרישות לתיקון. אלא שבמקרים מסוימים, דווקא הכלי שנועד לסייע להם עלול להקשות על קידום העסקה.
עד כמה? במקרה שנבחן לאחרונה במשרד עורכי הדין תוסייה כהן-אלקלעי, המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, התקבל דו"ח שכלל לא פחות מ-334 הערות על שלושה מסמכים בפרויקט פינוי-בינוי אחד, שחולקו ל-160 נושאים שונים. חלק מההערות הצביעו על סוגיות מהותיות, אך אחרות חייבו בדיקה נוספת או התייחסו לנושאים שכבר הוסדרו במסמכי ההסכם.
"כמות ההערות אינה מעידה בהכרח על איכות הבדיקה", מזהיר עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד. לדבריו, הבעיה אינה בעצם השימוש בטכנולוגיה, אלא בנטייה להתייחס לכל הערה שמפיקה המערכת כאל ליקוי משפטי המחייב תיקון.
מאות הערות, אבל כמה מהן באמת חשובות?
הסכמי פינוי-בינוי הם מסמכים משפטיים מורכבים, הכוללים בין היתר מנגנוני בטוחות, לוחות זמנים, התחייבויות של היזם, תנאים תכנוניים והוראות למקרים שבהם הפרויקט מתעכב או אינו יוצא לפועל. במקרים רבים, ההסכמות אינן מרוכזות במסמך אחד, אלא מפוזרות בין ההסכם המרכזי לנספחים ולמסמכים נלווים.
כאן בדיוק עלולה להיווצר הבעיה. מערכת AI שמנתחת סעיף מסוים מבלי להביא בחשבון את מכלול מסמכי העסקה עלולה להתריע על סיכון משפטי שכבר קיבל מענה במקום אחר. התוצאה היא רשימה ארוכה של הערות, שלא בהכרח משקפת את הבעיות האמיתיות בהסכם.
"לא אחת, הערה שמעלה כלי בינה מלאכותית נשמעת משכנעת ואף מצביעה לכאורה על פגיעה בזכויות, אלא שבדיקה מעמיקה מגלה לא אחת שהנושא כבר הוסדר במיקום או בנספח אחר", מסביר אלקלעי.
במקרה נוסף שטופל במשרדו נמצאו לצד הערות מהותיות על מסמכים חסרים והוראות שחייבו השלמה, גם הערות שהתבססו על פרשנות חלקית או על הנחות שלא תאמו את ההסכמות שהושגו בפועל.
המשמעות מבחינת בעלי הדירות עשויה להיות מבלבלת: קשה להבחין בין סעיף שמחייב התערבות משפטית לבין הערה טכנית או דרישה שאין לה משמעות מעשית. כאשר כל הערה כזו הופכת לנושא לדיון מול היזם, המשא ומתן עלול להתארך ולהסיט את תשומת הלב מהסוגיות החשובות באמת.
"משא ומתן מנהלים בין בני אדם, לא בין מכונות"
לדברי אלקלעי, אחת הסכנות היא שבעלי דירות יאמצו את המלצות הבינה המלאכותית כרשימת דרישות מחייבת, מבלי לבחון את משמעותן במסגרת העסקה הכוללת.
"לא כל דרישה היא בהכרח דרישה שכדאי להתעקש עליה, ולא כל ויתור הוא פגיעה בזכויות בעלי הדירות", הוא מדגיש. "ניהול משא ומתן מחייב ניסיון, שיקול דעת, הבנת האינטרסים של הצדדים ובעיקר יכולת לקבל החלטות".
לדבריו, הצלחת המשא ומתן אינה נמדדת במספר הסעיפים שתוקנו, אלא באיכות ההגנות שניתנו לבעלי הדירות וביכולת להגיע להסכם מאוזן שניתן יהיה גם להוציא לפועל.
"הבינה המלאכותית יכולה להציע עשרות תיקונים בתוך שניות, אך היא אינה נושאת באחריות לתוצאות המשא ומתן, אינה מכירה בהכרח את מכלול הנסיבות ואינה מחליפה את מערכת היחסים והאמון הנדרשים בין הצדדים", אומר אלקלעי.
עם זאת, הוא אינו מציע לבעלי הדירות להפסיק להשתמש בבינה מלאכותית. לדבריו, מדובר בכלי שיכול לסייע באיתור חוסרים, בהשוואת מסמכים ובהצפת שאלות חשובות, כל עוד הממצאים עוברים בדיקה מקצועית מול מכלול ההסכמות בפרויקט. הוא מדגיש גם את הצורך להקפיד על אבטחת מידע ולהשתמש במערכות סגורות ומאובטחות, במיוחד כאשר מדובר במסמכים הכוללים מידע משפטי ומסחרי רגיש.
בענף שבו קידום פרויקטים כרוך ממילא בהליכי תכנון ממושכים, אתגרי מימון ומשא ומתן מורכב, השימוש בבינה מלאכותית מציב בפני בעלי הדירות ועורכי הדין שאלה חדשה: כיצד לנצל את יתרונות הטכנולוגיה מבלי להפוך אותה לגורם נוסף שמעכב את העסקה?
"הטכנולוגיה יכולה לעזור לנו לשאול יותר שאלות", מסכם אלקלעי. "הניסיון הוא שמאפשר לדעת אילו תשובות באמת חשובות, ואיך מתקדמים מהן לעסקה טובה ובטוחה".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו