מהקרקע של סבא למגדל יוקרה: חלום כיכר המדינה מתגשם

כשסבו של דני גולדשמיד רכש קרקע בכיכר המדינה ב-1943, המטרה הייתה פשוטה למדי: לבנות עליה בית בתל אביב. יותר משמונים שנה לאחר מכן, גולדשמיד, יו"ר נציגות בעלי הקרקע בכיכר, עומד מול שלושה מגדלים בני כארבעים קומות שהולכים ונשלמים על אותה קרקע.

בין שתי הנקודות הללו עבר אחד מסיפורי הנדל"ן הארוכים והמורכבים בישראל: תוכניות ששונו פעם אחר פעם, מאבקים מול העירייה, הליכים משפטיים שהגיעו גם לבית המשפט העליון ומאות בעלי זכויות שהתעקשו להפוך בעצמם ליזמים.

לפני כשבוע קיבל הסיפור הזה חותמת נוספת, כאשר חברת המימון ברקת קיימה במתחם אירוע לציון השלמת הבנייה ולקראת האכלוס שצפוי להתחיל בינואר הקרוב. באירוע השתתפו בעלי זכויות, בכירי החברה, גורמי תכנון וביצוע ובכירים מענף הנדל"ן.

"אני דור שלישי לאחזקות בקרקע", מספר גולדשמיד, יזם והיסטוריון העוסק גם בשימור מבנים, "הקרקע פה נקנתה בשביל לבנות עליה וכבר בשנות ה-60 וה-70 היו תוכניות שעמדו בפני מימוש, אבל הן לא יצאו לפועל".

הדרך למגדלים, כאמור, עברה לא מעט גלגולים. לדברי גולדשמיד, אחת התוכניות המוקדמות כללה 27 בניינים בני 11 קומות ומבני מסחר במעגל הפנימי. תוכניות אחרות כללו שטחי מסחר נרחבים ומגדלים, וגם הן השתנו, ובאמצע שנות ה-90 החל להתגבש המודל שמאחורי הפרויקט הנוכחי.

"בנה ביתך" - לגובה

ייחודו של כיכר המדינה מתאפיין בכך שבניגוד למודל המקובל, בעלי הקרקע הם גם היזמים. את המהלך מובילים לאורך השנים גולדשמיד וד"ר רפי בן יעקב, לצד חבר הנציגות והיזם עמוס שטיינמיץ. במשך השנים הצטרפו להתארגנות כלל בעלי הזכויות, והנציגות בחרה את האדריכלים, היועצים, מנהלי הפרויקט וגורמי הביצוע.

"אנחנו למעשה עושים 'בנה ביתך' לגובה", אומר גולדשמיד, "כל אחד מקבל בהתאם להיקף הזכויות שלו: יש מי שיש לו דירה אחת, יש מי שיש לו כמה דירות ויש גם מי שמחזיק בחלק מדירה". עוד לפני כניסת הגוף המממן גייסו בעלי הקרקע, לדבריו, כ-80 מיליון שקל. המפתח, הוא טוען, היה שקיפות: "אף אחד לא רצה להרגיש שמישהו יקבל יותר ממנו. כשיש שקיפות מלאה וכל אחד יודע איך נקבע החלק שלו, אפשר לנהל גם פרויקט כזה".

התוצאה היא שלושה מגדלי ספירלה ובהם 453 דירות, על שטח של כ-50 דונם ובהיקף של כ-180 אלף מ"ר בנויים. את הפרויקט תכנן האדריכל עמי מור ממשרד יסקי מור סיון, והוא הוקם בידי אלקטרה ואשטרום. במרכז המתחם הוקם פארק עם אגם מלאכותי, שבילי הליכה ואופניים, מתקני משחק וכושר; מתחת למגדלים נבנו 906 מקומות חניה לדיירים ועוד 720 מקומות חניה ציבוריים.

המימון שמחוץ לקופסה

המודל החריג יצר גם שאלה פיננסית לא פשוטה: כיצד מממנים פרויקט שבו במקום יזם אחד עומדים מול הגוף המממן מאות בעלי זכויות? כאן נכנסה לתמונה ברקת, המתמחה במימון קבוצות של בעלי קרקע והפכה לשותף אסטרטגי בפרויקט. החברה העמידה מסגרת אשראי של כ-2.05 מיליארד שקל בשיתוף מגדל וכלל ביטוח - המימון הגדול ביותר שניתן לפרויקט מגורים בישראל.

עדי גזית, מנכ"ל ברקת: "כיכר המדינה הוא אחד הפרויקטים המורכבים והייחודיים שאנו מלווים, גם מבחינת היקף המימון וגם מבחינת מבנה העסקה. כשיש כ-250 בעלי זכויות בקרקע, המשמעות היא שצריך לעבוד מול כל אחד מהם בנפרד, לבצע חיתום פרטני ולתת מענה למבנה בעלות שאינו שגרתי בפרויקטי מגורים. לצד זה, נדרש מאיתנו לבנות מסגרת מימון שתתאים להיקף הפרויקט ולמאפיינים הייחודיים שלו. לראות את הפרויקט עומד בפני אכלוס זה רגע משמעותי שמסמל עבורנו דרך בבניית הארץ וקו הרקיע שלה".

גם גולדשמיד סבור שהנכונות של ברקת להתמודד עם המבנה החריג הייתה נקודת מפתח. "היה קשה לבנקים להבין שאפשר להקים פרויקט בלי יזם, כשבעלי הקרקע הם היזמים. ברקת, כגוף מימון פרטי שמציע גמישות גבוהה יותר, הבינה את המודל, זיהתה את שווי הקרקע כבטוחה משמעותית והייתה מוכנה לבנות פתרון מימון מתאים".

עם השלמת מגדלי היוקרה בכיכר המדינה, עולה שאלה חדשה: האם הדירות שיגיעו בהמשך לשוק ישפיעו גם על מחירי היוקרה בתל אביב? מחקר של קבוצת גיאוקרטוגרפיה מעלה כי למרות שבפרויקט קיימות 453 דירות, נכון להיום נערכו בו כ-15 עסקאות מכירה בלבד של דירות או זכויות. רוב הדירות מוחזקות בידי בעלי הזכויות בקרקע, וחלקן אינן מיועדות למכירה בטווח הקצר. אלא שגם אם רק 20% מהן ייצאו לשוק בשנה הקרובה, מדובר בכ-90 דירות נוספות בפלח היוקרה.

המספר מקבל משמעות כשמסתכלים על גודלו של השוק: לפי אומדני גיאוקרטוגרפיה, מדי שנה נמכרות בתל אביב כ-500 דירות בלבד במחיר של יותר מ-5 מיליון שקל. במקביל, מלאי הדירות הכולל בעיר עומד על יותר מ-8,500 יחידות, מול קצב מכירות שנתי של 2,500-3,000 דירות.

ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מעריכה כי "העובדה שמדובר במתחם חדש ומוכן, עם פארק, חניה ומיקום מרכזי, עשויה להעניק לפרויקט יתרון מול חלק מהיצע היוקרה האחר בעיר".

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל: "היתרון של כיכר המדינה הוא המיקום בלב העיר הוותיקה, ואילו החיסרון המרכזי הוא הנגישות התחבורתית. ללא פתרונות תחבורה משמעותיים, העומסים עלולים לפגוע באיכות החיים, ולאורך זמן גם באטרקטיביות של האזור".

לדבריה, תוספת של יותר מ-400 דירות יוקרה, גם אם לא כולן יוצעו למכירה, עשויה להפעיל לחץ על המחירים בפלח שוק היוקרה, שמתמודד גם כך עם האטה, ובתרחיש מסוים אף להוביל לירידה של כ-10%. הדבר תלוי, כמובן, בקצב שבו הדירות ייצאו לשוק, במצב הפוליטי הפנימי במדינה, בוודאות הכלכלית ועוד.