תוכניות הענק בחולון ובהרצליה: אלפי בעלי קרקעות מתקרבים לרגע ההכרעה

אלפי בעלי קרקעות פרטיים בתוכניות בנייה רחבות היקף עלולים לקבל זכויות במגרשים משותפים עם עשרות בעלים שאינם מכירים, אם לא יתאגדו לפני השלמת הליכי האיחוד והחלוקה. כך מזהירים עורכי הדין שמואל שוב ונעמה שיף, שותפים במשרד שוב ושות', על רקע התקדמות תוכניות ענק בחולון ובהרצליה.

לדבריהם, חלק מהקרקעות הכלולות בתוכניות נרכשו לפני עשרות שנים, ובעליהן או יורשיהם המתינו במשך תקופה ארוכה לאישור הבנייה. אלא שהתקדמות התכנון אינה מבטיחה שכל בעל זכויות יוכל לממש את הקרקע במהירות.

רבות מהתוכניות מקודמות באמצעות מנגנון של איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. במסגרת ההליך מאוחדות החלקות הקיימות, ובמקומן מוקצים מגרשי בנייה חדשים בהתאם לשווי היחסי של הזכויות בקרקע.

טבלאות ההקצאה והאיזון קובעות כמה זכויות יקבל כל בעל קרקע, היכן הן יוקצו ומי יהיו שותפיו במגרש החדש. בעלים שלא התאגדו מראש עלולים למצוא את עצמם שותפים עם בעלי זכויות רבים אחרים, ובהם תושבי חוץ או אנשים שקשה לאתרם. מצב כזה עלול להקשות על קבלת החלטות, על בחירת יזם ועל מימוש הבנייה, ואף להוביל להליכי פירוק שיתוף בבתי המשפט.

לדברי שוב ושיף, התאגדות מוקדמת במסגרת הסכם שיתוף מאפשרת לבעלי הקרקע להציג למוסדות התכנון קבוצה מאורגנת ולהגדיל את הסיכוי לקבל יחד זכויות במגרש שלם. לאחר אישור התוכנית יכולה הקבוצה לבחור אם לקדם בנייה משותפת או להתקשר בעסקת קומבינציה עם יזם.

כ-18,000 יח"ד בחולון

אחת הדוגמאות העדכניות היא תוכנית "סובב חולות", המקודמת במרחב תוכנית המתאר ח/500 בדרום-מזרח חולון. התכנון כולל כ-18 אלף יחידות דיור, ובהן דיור בהישג יד, דיור מיוחד, דירות להשכרה ארוכת טווח ודירות קטנות. לצד המגורים מתוכננים כ-1.35 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר.

חלק ניכר מהקרקע במתחם מוחזק בידי אלפי בעלים פרטיים. חברת "דירה להשכיר", המנהלת את קידום התוכנית, פרסמה קול קורא שבמסגרתו נקבע סוף יוני 2026 כמועד האחרון להגשת הסכמי שיתוף והודעות על התאגדות.

המועד שנקבע בקול הקורא חלף, ולכן בעלי זכויות שלא הצטרפו עד אז ניצבים כיום בפני קושי ממשי להתאגד ולהשפיע על אופן הקצאת הזכויות. עם זאת, במשרד שוב ושות' מדגישים כי אין מדובר בהכרח בחסימה מוחלטת, וכי הם ממשיכים לפעול לצירוף בעלי קרקעות להתאגדויות קיימות, ככל שהדבר מתאפשר.

לדברי עורכי הדין, המקרה של סובב חולות ממחיש מדוע בעלי קרקע בתוכניות גדולות אינם יכולים להמתין עד לאישור הסופי. לעיתים נקבע חלון זמן להצגת התאגדויות בפני הגורם המתכנן, ולאחר שהוא חולף האפשרות להצטרף לקבוצה ולהשפיע על ההקצאה נעשית מורכבת יותר.

כ-27,400 דירות בהרצליה

בהרצליה מקודמות שתי תוכניות רחבות היקף הצפויות לכלול יחד כ-27,400 יחידות דיור, לצד שטחי תעסוקה, מסחר, מבני ציבור ומלונאות. חלקים נרחבים מהקרקעות נמצאים בבעלות פרטית, ולכן בעליהן יצטרכו לקדם את מימושן לאחר אישור התוכניות.

ברובע הצפוני של הרצליה מקודמות תמ"ל 3006 ותמ"ל 3006/א, הכוללות כ-14,918 דירות, כ-600 יחידות דיור מוגן וכ־675 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. במאי 2026 החליטה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור על הפקדת התוכניות, הכוללות גם טבלאות הקצאה ואיזון.

במקביל מקודמת תוכנית חוף התכלת במערב העיר, הצפויה לכלול כ-12,500 דירות. במתחם 1 של התוכנית מקודם תכנון מפורט לכ-4,000 יחידות דיור, בשילוב מסחר, תעסוקה ומלונאות.

עורכי הדין מציינים כי ככל שהליך התכנון מתקדם, מרחב הפעולה של בעלי הקרקע עלול להצטמצם. לדבריהם, במתחמים שבהם אפשרות ההתאגדות עדיין פתוחה, בעלי הזכויות צריכים לבחון מוקדם ככל האפשר הצטרפות לבעלים נוספים, ולא להמתין לפרסום הסופי של טבלאות ההקצאה.