הרווחיות נשחקת, הבנייה בסיכון: האתגר הבא של שוק הדיור

ההאטה במכירות הדירות מעסיקה את שוק הנדל"ן, אך לדברי יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בקבוצת רובי קפיטל, מאחוריה מסתתר סיכון נוסף: פרויקטים שתוכננו וקודמו במשך שנים, אך עלולים שלא להגיע לשלב הביצוע. השחיקה ברווחיות, עלויות המימון והבנייה והתארכות לוחות הזמנים, הוא מזהיר, מציבות סימן שאלה מעל היכולת לממש חלק מהתוכניות.

"וזו בעיניי השאלה החשובה ביותר בשוק הנדל"ן של 2026: לא כמה פרויקטים מתוכננים בישראל, אלא כמה מהם באמת ייבנו", אומר ניצן. לדבריו, לאחר יותר מ-30 שנה בעולם הבנקאות, האשראי והנדל"ן, המבחן אינו מסתכם בקצב המכירות. "משבר אמיתי לא מתחיל כשהמכירות נעצרות. הוא מתחיל כשהאמון והיכולת להתקדם נעלמים".

ניצן מסביר כי בשנים שבהן הכסף היה זול, מחירי הדירות עלו והביקושים נראו מובטחים, יזמים רכשו קרקעות וקידמו פרויקטים מתוך הנחה שהשוק ימשיך לתמוך בפעילותם. אלא שהריבית, עלויות הבנייה, המחסור בכוח אדם והתמשכות הליכי התכנון והביצוע שינו את המשוואה הכלכלית.

לדבריו, במציאות הנוכחית לא די ברכישת קרקע, בהשגת היתר וביכולת לבנות. היזמים נדרשים לנהל סיכונים, להגן על התזרים ולוודא שיוכלו להשלים את הפרויקט גם כאשר התחזיות שעליהן התבססו אינן מתממשות.

כשהרווחיות נשחקת, הסיכון מתרחב

פרויקט שהציג בעבר רווחיות נאה עלול כיום להימצא על גבול הכדאיות, אומר ניצן. "לעיתים די בהתייקרות נוספת של עלויות הביצוע, בעיכוב של כמה חודשים או בירידה בקצב המכירות כדי להפוך מיזם מבטיח לפרויקט שמתקשה לקבל מימון ולהתקדם".

לדבריו, ההשלכות אינן נשארות במאזן היזם, אלא מתגלגלות גם לבעלי הדירות בהתחדשות עירונית, לרוכשים, לקבלנים ולמשק. "לכן, בניגוד למה שנדמה לעיתים, רווחיות יזמית אינה מילה גסה. היא תנאי לביצוע. יזם שאינו מסוגל להרוויח באופן סביר לא יוכל לקחת על עצמו התחייבויות של מאות מיליוני שקלים לאורך שנים".

עם זאת, ניצן מדגיש כי הרווחיות אינה יכולה לשמש תירוץ לניהול בלתי אחראי. לדבריו, הן היזמים והן הגופים המממנים נדרשים למשמעת גבוהה יותר, לתכנון שמרני וליכולת לזהות קשיים לפני שהם הופכים למשבר.

גם למערכת הפיננסית, הוא אומר, תפקיד בקביעת יכולתם של פרויקטים להתקדם. בתקופות של חוסר ודאות, התגובה הטבעית של גופים מממנים היא להקשיח תנאים ולהקטין חשיפה. אולם לדבריו, כאשר הגישה הזאת הופכת למדיניות גורפת, היא עלולה לפגוע גם בפרויקטים טובים וביזמים בעלי יכולת ביצוע.

"אני מאמין שתפקידו של גוף מממן אינו רק לספק כסף. הוא צריך להבין את הפרויקט, את היזם, את סביבת הפעילות ואת הסיכונים, ולבנות פתרון שמאפשר להתקדם באחריות", אומר ניצן. "לפעמים המשמעות היא התאמת מבנה האשראי. לפעמים שילוב של שותף הוני. ולפעמים דווקא ההחלטה הנכונה היא לא לממן. השוק אינו זקוק היום לכסף בכל מחיר. הוא זקוק לכסף חכם".

בהתחדשות העירונית הפער חריף במיוחד

לדברי ניצן, הקושי בולט במיוחד בהתחדשות העירונית, שבה פרויקטים רבים גובשו בתנאים כלכליים שונים מאלה שבהם הם נדרשים כעת לצאת לבנייה.

נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה של 7% בהתחלות הבנייה בישראל ב-12 החודשים שבין יולי 2025 ליוני 2026, לעומת 12 החודשים הקודמים. לפי הנתונים המובאים בטורו של ניצן, בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, ובהם פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, נרשמה בתקופה זו ירידה חדה יותר, של כ-15%.

ניצן מתאר מפגש בין דרישות הרשויות המקומיות לתשתיות ולשטחי ציבור, ציפיות בעלי הדירות לקבל את התמורות שעליהן חתמו והצורך של היזם להציג כדאיות כלכלית שתאפשר קבלת מימון.

"כל אחת מהדרישות הללו עשויה להיות מוצדקת בפני עצמה. אבל כשהן מצטברות, צריך לשאול אם הפרויקט עדיין מסוגל לצאת לדרך", הוא אומר.

לדבריו, הקושי מורגש גם בפעילות הקבוצה מול יזמים. "בשנתיים האחרונות נדחו או בוטלו כ-20 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, שאושרו וקודמו על ידי יזמים שאנחנו מלווים, בשל חוסר ודאות בנוגע למכירות או לרווחיות. אמנם מדובר בחלק קטן מתיק הפרויקטים של החברות ושלנו, אך בעיניי זו סנונית שמאותתת על מה שעלול להגיע בהמשך".

מבחינתו, לעיכובים יש השלכות החורגות מההיבט העסקי. "התחדשות עירונית אינה רק עסקת נדל"ן. היא הזדמנות לשפר את איכות החיים, לחדש תשתיות ובעיקר להחליף מבנים ישנים במבנים בטוחים וממוגנים. כשפרויקט נתקע, המחיר אינו רק פיננסי. יש לו משמעות אנושית וחברתית".

על רקע זה הוא קורא למדינה ולרשויות המקומיות לבחון את התנאים למימוש הפרויקטים. "המדינה והרשויות המקומיות חייבות להבין שגמישות תכנונית וכלכלית אינה מתנה ליזמים. היא כלי שמאפשר לממש את האינטרס הציבורי".

המבחן: השלמת הבנייה ומסירת הדירות

לצד האזהרות, ניצן סבור כי התקופה הנוכחית עשויה גם לחזק את הענף, באמצעות מתן משקל רב יותר למקצועיות, לניסיון, לאיתנות פיננסית ולשותפות בין הגורמים המעורבים בפרויקט.

להערכתו, השנים הקרובות יחדדו את ההבדל בין חברות שביססו את פעילותן על ציפייה לעליית מחירים מתמשכת לבין חברות המסוגלות לנהל פעילות יציבה גם בתנאים משתנים.

"בסופו של דבר, נדל"ן הוא עסק של אנשים לא פחות משהוא עסק של מספרים. מאחורי כל פרויקט עומדים יזם שלוקח סיכון, משפחה שרוכשת דירה ובעלי נכסים שממתינים לעתיד טוב ובטוח יותר", הוא אומר.

"אחרי יותר משלושה עשורים בענף, אני משוכנע שהמבחן הגדול של השוק הישראלי אינו היכולת לשרוד את התקופה הזאת, אלא היכולת לצאת ממנה חזק, אחראי ומקצועי יותר. כי בענף שלנו, הצלחה אמיתית לא נמדדת במספר הפרויקטים שהוכרזו או בהיקף האשראי שניתן. היא נמדדת במספר הבניינים שהושלמו, הדירות שנמסרו וההבטחות שקוימו".