הדולר ב-3.07 שקלים: מי מרוויח ומי מפסיד בשוק הנדל"ן

הדולר נסחר סביב 3.07 שקלים, לאחר שהתחזק בכ-10% לעומת השפל שנרשם בסוף מאי, אז ירד במהלך המסחר אל מתחת לרף של 2.80 שקלים. למרות העלייה המשמעותית מאז, גם ברמתו הנוכחית מדובר בשער דולר-שקל נמוך בראייה היסטורית.

התמונה מעניינת במיוחד על רקע ההתפתחויות בשוקי הריבית בעולם: הפדרל ריזרב העלה בספטמבר את הריבית בארה"ב ב-0.25% לטווח של 3.75%-4%, וגם הבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית ב-0.25%. בישראל התנועה הייתה בכיוון ההפוך - בנק ישראל הוריד את הריבית בפעם השלישית ברציפות ל-3.25%.

הפער הזה מתקיים בסביבת אינפלציה מתונה יחסית בישראל, שעומדת על 1.5% ב-12 החודשים האחרונים. ב-IBI CFX מצביעים על רמתו הנמוכה יחסית של שער הדולר כאחד הגורמים שתומכים באינפלציה המתונה ומרחיבים את מרחב הפעולה של בנק ישראל בכל הנוגע לריבית. לדבריהם, השפעת שער החליפין עוברת דרך שורה ארוכה של מוצרים ותשומות מיובאים - ממוצרי צריכה ודלק ועד חומרי גלם וכלי רכב.

אלא שהשפעת שער החליפין מגיעה גם ישירות לענף הנדל"ן - ולעיתים פועלת בו בכיוונים מנוגדים. אלעד רפאל, מנהל מכירות IBI CFX, מסביר כי גם חברת נדל"ן שפועלת בישראל ומוכרת דירות בשקלים עשויה להיות חשופה למטבעות זרים דרך חומרי גלם, מערכות, ציוד וספקים מחו"ל. בחברות שפונות לתושבי חוץ, החשיפה קיימת גם בצד הביקוש.

IBI CFX, חברה בת של בית ההשקעות IBI המתמחה בשירותי מט"ח, מלווה חברות בניהול חשיפות מט"ח וריבית ובשימוש בכלי גידור בהתאם למבנה הפעילות, למועדי התשלומים ולרמת הסיכון. ניהול החשיפה מתחיל במיפוי ההכנסות וההוצאות במטבעות השונים ובבחינת ההשפעה של שינוי בשערים על התזרים והרווחיות. מבחינת חברת נדל"ן, שער החליפין עשוי להשפיע על עלויות הפרויקט, המימון וכוח הקנייה של חלק מהרוכשים.

משער הדולר לאינפלציה ולריבית

לדברי רפאל, אחד הערוצים המרכזיים שדרכם שער החליפין משפיע על המשק הוא מחירי היבוא. כאשר השקל מתחזק מול הדולר, נדרשים פחות שקלים לרכישת מוצר שמחירו נקוב בדולרים, בהנחה שהמחיר הדולרי עצמו לא השתנה. ההשפעה יכולה להגיע ממוצרי צריכה ועד נפט וחומרי גלם.

לדבריו, שער החליפין הוא גם אחד המשתנים שבנק ישראל מביא בחשבון בהחלטות הריבית. ב-IBI CFX סבורים כי רמתו הנמוכה יחסית של הדולר היא אחד הגורמים שתומכים באינפלציה המתונה בישראל, ובכך מעניקה לבנק ישראל מרחב גדול יותר להפחתת ריבית - בניגוד למגמה האחרונה בארה"ב ובאירופה.

מבחינת שוק הנדל"ן, להמשך ירידה בריבית עשויה להיות השפעה משני צדי העסקה: הפחתת עלויות המימון ליזמים והקלה על רוכשי הדירות באמצעות המשכנתאות. ב-IBI CFX מציינים כי תקופת השיא בשוק הנדל"ן התרחשה בסביבת ריבית נמוכה מאוד, בעוד גל העלאות הריבית לווה בהאטה משמעותית בענף.

לריבית יש גם השפעה על התחרות על כספי המשקיעים. כאשר אג"ח ממשלתיות מציעות תשואה אטרקטיבית ביחס לתשואה השוטפת מהשכרת דירה, נוצרת למשקיע חלופה לרכישת נכס. ירידה בריבית עשויה לאורך זמן לשנות גם את היחס בין החלופות.

היתרון השני ליזם: ההוצאה הדולרית מתכווצת

לצד הריבית, רמתו הנמוכה יחסית של הדולר עשויה להשפיע ישירות על הוצאות הפרויקט. בענף נעשה שימוש בחומרי גלם, ציוד, מערכות ורכיבים שמחיריהם נקובים בדולר או מושפעים ממחירים בינלאומיים. עבור חברה שהכנסותיה בשקלים וחלק מהוצאותיה בדולרים, שקל חזק יחסית עשוי להקטין את העלות השקלית של אותן הוצאות.

לדוגמה, הוצאה של מיליון דולר עולה לחברה כ-3.07 מיליון שקל בשער של 3.07 שקלים לדולר. בשער של 3.50 שקלים, אותה הוצאה הייתה מסתכמת ב-3.5 מיליון שקל - פער של כ-430 אלף שקל, עוד לפני שינוי אפשרי במחיר המוצר עצמו.

מכאן נוצר עבור חלק מהיזמים אפקט כפול: שער דולר נמוך יחסית עשוי להוזיל הוצאות הנקובות במט"ח, ובמקביל לתרום לסביבת אינפלציה שמאפשרת ריבית נמוכה יותר. מידת ההשפעה תלויה בהיקף החשיפה למט"ח, במועדי התשלום, בחוזים עם הספקים ובאופן שבו מנוהלת החשיפה.

ומהצד השני: הדירה מתייקרת לתושב החוץ

לא כל שחקני שוק הנדל"ן נהנים משער דולר נמוך. תושבי חוץ שמחזיקים את הונם בדולרים, באירו או במטבע אחר נדרשים לשלם יותר במטבע שלהם עבור דירה שמחירה נקוב בשקלים.

כאשר השקל מתחזק מול הדולר, כוח הקנייה של הרוכש האמריקאי בישראל יורד. מחיר הדירה בשקלים יכול להישאר ללא שינוי, אך במונחים דולריים היא הופכת יקרה יותר. ב-IBI CFX מעריכים כי ככל שהשקל חזק יותר, תושבי חוץ עשויים לשקול מחדש רכישת דירה בישראל בשל השחיקה בכוח הקנייה שלהם.

כך, למשל, דירה שמחירה 4 מיליון שקל עולה בשער של 3.07 שקלים לדולר כ-1.30 מיליון דולר. בשער של 3.50 שקלים אותה דירה הייתה עולה כ-1.14 מיליון דולר - פער של כ-160 אלף דולר, מבלי שמחיר הדירה בשקלים השתנה כלל.

השפעת שער החליפין על חברת נדל"ן תלויה במבנה הפעילות שלה. יזם שמוכר בשקלים ומשלם חלק מהוצאותיו בדולרים עשוי ליהנות משער דולר נמוך יחסית; חברה שחלק משמעותי מקהל הלקוחות שלה הוא תושבי חוץ עלולה לחוות את הצד ההפוך.

זו גם הסיבה שב-IBI CFX מדגישים את החשיבות של מיפוי החשיפה ולא רק של מעקב אחר שער הדולר. "חברה צריכה לדעת אילו מההכנסות וההוצאות שלה חשופות למטבע, מתי הן צפויות להתבצע וכיצד שינוי בשער עשוי להשפיע על התזרים והרווחיות", מסכם רפאל. בתקופה שבה גם הריבית וגם המטבעות משנים כיוון במהירות, השאלה עבור חברת נדל"ן אינה רק אם שקל חזק הוא טוב או רע - אלא לאיזה צד של המאזן שלה הוא מגיע.