הבנק מחשב מחדש: מה משתנה במשכנתאות ואילו חלופות עומדות בפני הלווים?

בעלי דירות המבקשים הלוואה נוספת כנגד הבית עשויים לפגוש החל ב-1 באוקטובר חישוב שונה בבנק. שינוי בהוראות בנק ישראל יחייב את הבנקים לבחון את ההחזר על ההלוואה המבוקשת יחד עם ההחזרים על הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס. עבור חלק מהלווים, המשמעות עשויה להיות סכום מימון נמוך יותר, שינוי בתנאים או דחיית הבקשה.

השינוי מגיע בזמן ששוק המשכנתאות מתרחב מעבר לבנקים. חברות ביטוח מגדילות את פעילותן או נערכות להיכנס לתחום, לצד חברות אשראי חוץ-בנקאיות שכבר פועלות בו. אלא שריבוי האפשרויות מעלה שאלות נוספות: האם ההצעה מתאימה להכנסות המשפחה, כמה תעלה ההלוואה לאורך השנים ואילו התחייבויות מסתתרות מאחורי ההחזר החודשי?

אותם רפים, חישוב שונה

יחס ההחזר הוא היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה החודשית הפנויה, כהגדרתה בהוראת בנק ישראל. בחישוב החדש ייכללו גם הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס, לרבות כאלה שניתנו בבנק אחר או בגוף מימון אחר, כאשר יתרת תקופת הפירעון שלהן עולה על 18 חודשים.

רף ההחזר המרבי בבנקים נותר 50%. מעל 40% נדרש הבנק להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%, דבר שעשוי להשפיע על תנאי האשראי. הרפים אינם חדשים, אך צירוף ההחזרים עשוי להביא יותר לווים לחצות אותם. בהלוואות גרייס, הבדיקה מביאה בחשבון את התשלום הצפוי לאחר תקופת הדחייה.

לצד זאת, בתיקון שפורסם בפברואר עוגנה האפשרות להעמיד הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה בשיעור מימון של עד 70%, בתנאי שהחלק שמעל 50% אינו עולה על 200 אלף שקל. בתוכניות לרכישת דירה במחיר מופחת עלתה תקרת השווי המשמשת לחישוב המימון מ-1.8 מיליון שקל ל-2.1 מיליון שקל. שתי ההקלות נכנסו לתוקף כבר בפרסום התיקון, ואינן חלק משינוי אוקטובר.

אישור מהבנק הוא תחילת ההשוואה

הדר תמרקין, מנכ"ל מכלול משכנתאות, מציע לבחון את השינוי גם דרך הרגלי הבחירה של המשפחות. לדבריו, מימון חוץ-בנקאי אינו צריך להיבדק רק לאחר שהבנק מסרב. גם מי שקיבל אישור יכול להשוות את ההצעה לחלופות של חברות ביטוח וחברות אשראי חוץ-בנקאיות.

"אישור למשכנתה אומר שהעסקה אפשרית מבחינת המלווה; הוא עדיין לא אומר שזהו מבנה המימון המתאים ביותר למשפחה", הוא מסביר. שתי הצעות לאותו סכום עשויות לכלול לוחות תשלומים שונים, תקופות שונות ועלות כוללת שונה.

תמרקין מדגיש כי הצרכים משתנים ממשפחה למשפחה. בעלת עסק שהכנסתה אינה קבועה בכל חודש נדרשת לבחינה אחרת ממשפחה בעלת שכר יציב. גם מי שמבקש לרכז הלוואות קיימות צריך לבדוק כיצד המימון החדש משתלב בהתחייבויות שיישארו לו. מבחינתו, התחרות נמדדת ביכולת להשוות את ההלוואה כולה, ולא רק את הריבית או את התשלום הראשון.

מהירות החלטה לצד חיתום

יהודית גלקוף פורת, סמנכ"לית משכנתאות בחברת בונוס מימון אשראי, מתמקדת בלווים הזקוקים להתאמה פרטנית: עצמאים ובעלי הכנסות מורכבות, משקיעים, בעלי דירות שכבר נטלו אשראי, לקוחות המבקשים לאחד חובות ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לדבריה, חלק מקהלי היעד שאליהם פונות חברות הביטוח יכולים לקבל מענה גם מחברות אשראי חוץ-בנקאיות. לצד התאמת שיעור המימון ולוח הסילוקין, היא מצביעה על חשיבות מהירות ההחלטה: ברכישה לפני מכירה, בזכייה במכרז או בהשלמת תשלום לקבלן, מועד קבלת התשובה עשוי להיות מכריע.

עם זאת, פורת מזהירה מפני בחירה המבוססת על ההחזר הנמוך בתחילת הדרך. פריסה ארוכה או דחיית קרן עשויות להקל זמנית, אך להגדיל את עלות הריבית או להביא לעלייה בתשלום בהמשך. במסלול צמוד מדד גם יתרת הקרן עלולה לגדול.

"הבטוחה חשובה, אך היא אינה תחליף ליכולת של הלווה לעמוד בתשלומים החודשיים", היא מדגישה. לדבריה, החיתום צריך להתחיל בהכנסות ובהתחייבויות הקיימות; מהן נגזרים סכום ההלוואה ולוח התשלומים. שווי הנכס, סחירותו ומצב הזכויות נבחנים לצד יכולת ההחזר, ולא במקומה.

מה כתוב במסמכי המימון?

עו"ד שי בוטבול, שותף ומייסד משרד עורכי הדין BGR, מוסיף את הזווית המשפטית. אפשרות למימון מחברת ביטוח או מחברת אשראי חוץ-בנקאית עשויה לסייע בהשלמת רכישה, במיוחד בעסקאות שבהן חלק גדול מהתמורה נדחה למועד המסירה. אבל לפני החתימה יש לבחון את מסמכי המימון ואת כלל ההתחייבויות.

הבדיקה חשובה במיוחד בהלוואה בדרגה שנייה, המובטחת בנכס שכבר משועבד להלוואה אחרת. בוטבול מדגיש את הצורך להבין כיצד שתי ההלוואות משתלבות: מהו ההחזר הכולל, מתי מסתיימת כל התחייבות ואילו בטוחות מעמיד הלווה.

לדבריו, יש לברר גם את משמעות אי-העמידה בתנאי ההסכם ולוודא שהתנאים ברורים ומגנים על האינטרסים של הלקוח. "החלטה טובה אינה מסתיימת בקבלת אישור למימון; היא מאפשרת ללווה להבין על מה הוא חותם וכיצד יעמוד בכך גם בהמשך".

שלוש הזוויות מובילות לאותה נקודת בחירה: להשוות הצעות, לבחון את יכולת ההחזר ולקרוא את ההסכם. שינוי החישוב בבנקים עשוי להרחיב את החיפוש אחר מימון, אך אישור ההלוואה הוא רק שלב אחד בהחלטה שתלווה את המשפחה במשך שנים.