תוכנית חוף התכלת בהרצליה מתקדמת לשלב משמעותי: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המליצה לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית המפורטת למתחם 1, הכוללת כ-4,000 יחידות דיור לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מלונאות ומבני ציבור.
מתחם 1 הוא הצפוני מבין שלושת מתחמי התכנון שנקבעו בתוכנית הכוללנית הר/2200/א', והוא משתרע על כ-595 דונם. התוכנית מקודמת בידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר" ומהווה חלק מרובע חוף התכלת, שבו מתוכננות בסך הכול כ-12.5 אלף יחידות דיור. את התוכניות המפורטות למתחמים 2 ו-3 צפויה לקדם רשות מקרקעי ישראל.
ההמלצה להפקדה מקרבת את התוכנית לשלב האיחוד והחלוקה, שבו יאוחדו החלקות הקיימות ויוקצו לבעלי הקרקע זכויות במגרשים חדשים, בהתאם לשווי היחסי של זכויותיהם ולטבלאות ההקצאה והאיזון.
עבור בעלי הקרקע, מדובר בשלב שבו ייקבעו לא רק היקף הזכויות ומיקומן, אלא גם זהות השותפים במגרש החדש. בחוף התכלת מחזיקים בעלי זכויות רבים בחלקים קטנים מתוך חלקות משותפות, ולכן בעל קרקע שאינו מתארגן מראש עלול למצוא את עצמו שותף במגרש עם עשרות בעלים שאינו מכיר.
לדברי עו"ד שירן לוי, שותפה מייסדת ומנהלת במשרד פוקס–לוי ושות', המייצג בעלי קרקע במתחמי חוף התכלת, ריבוי שותפים עלול להקשות בהמשך על בחירת יזם, על התקשרות בעסקת קומבינציה או על מכירת הזכויות. מחלוקות בין הבעלים עלולות גם להוביל לעיכובים ולהליכי פירוק שיתוף.
אחד הכלים להתמודדות עם המצב הוא הסכם שיתוף, שבמסגרתו בעלי זכויות מתאגדים מראש ומסדירים את מנגנוני קבלת ההחלטות, הייצוג המשפטי והשמאי, חלוקת העלויות ודרך המימוש העתידית של הקרקע.
לקבוצה מאוגדת עשוי להיות יתרון כבר בשלב הכנת הטבלאות. "דירה להשכיר" צפויה לאפשר לבעלי זכויות להודיע לשמאי התוכנית, לפני הכנת טבלאות ההקצאה והאיזון, על השתייכותם לקבוצות מיוצגות ומאוגדות. על פי עקרונות ההקצאה שפורסמו, קבוצות כאלה צפויות לקבל עדיפות בהקצאה משותפת של בניינים שלמים.
"לא מספיק לדעת כמה מטרים רשומים על שמו של בעל הקרקע", מסבירה לוי. "צריך להבין מהו השווי היחסי של הזכות, לאיזה מגרש היא צפויה להיות מוקצית ובעיקר מי יהיו השותפים בו. התארגנות מוקדמת יכולה לאפשר לבעלי הזכויות להגיע לשלב המימוש כקבוצה שכבר הסדירה את דרך קבלת ההחלטות".
הסכם שיתוף עשוי לכלול מנגנון לקבלת החלטות ברוב מוגדר, ייצוג משותף מול מוסדות התכנון, קביעת הדרך למימוש הזכויות - באמצעות עסקת קומבינציה, מכירה או הליך לבחירת יזם - וכן הסדרה של חלוקת העלויות והעברת הזכויות בין חברי הקבוצה.
אם התוכנית תופקד ותפורסם, יוכלו בעלי הזכויות לבחון את מסמכיה ואת טבלאות ההקצאה והאיזון ולהגיש התנגדויות במועדים הקבועים בחוק. לאחר אישור התוכנית, זהות המגרש והשותפים שיוקצו לכל בעל זכויות עשויה להשפיע במידה רבה על האפשרות לממש את הקרקע ועל משך הזמן שיידרש לכך.
לדברי לוי, "אחרי שנים שבהן השאלה המרכזית הייתה מתי התוכנית תתקדם, בעלי הזכויות צריכים לשאול כעת שאלה אחרת: עם מי הם נכנסים לשלב המימוש - ועל סמך אילו הסכמות".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו