"פוליטיקאים, תעזבו אותנו בשקט ותנו לשוק הנדל"ן לעבוד": בכירי הענף דורשים ודאות

"התאהבנו במדינה במספרים, אבל במספרים לא גרים. יש כיום פער מפחיד בין אישורי התוכניות לבין הביצוע", כך אמר אסף סימון, מנכ"ל בסט ייזום, בפאנל שעסק באתגרי שיקום המדינה ובתכנון ישראל לשני העשורים הבאים, במסגרת כנס "נדל"ן בקלפי" של נדל"ן מדיה. לדבריו, "אנחנו צריכים לעבור לתרבות של ספירת מפתחות שניתנים לדיירים ולא ספירת תוכניות".

הפאנל, בהנחיית עופר פטרסבורג, עורך ופרשן נדל"ן מדיה, נערך תחת הכותרת "איך בונים בלי בונים? אתגרי שיקום המדינה אחרי המלחמה", ועסק בשאלה כיצד מתכננים כבר היום את ישראל של עוד שני עשורים - מתכנון ארוך טווח ותשתיות, דרך רגולציה ומימון ועד הקמת מרכזי צמיחה חדשים.

סימון מתח ביקורת על הפער שבין קצב אישור התוכניות לבין מימושן בשטח. "יש היום מירוץ בוותמ"ל לאשר תוכניות, אבל חלק לא מבוטל מהתוכניות שהיא מאשרת הן לא כלכליות. בנוסף, לוחות הזמנים של פוליטיקאים נספרים בקדנציות - כמה הם גוזרים את הקופון מהמהלכים שעשו בקדנציה שלהם. הנדל"ן עובד בלוחות זמנים אחרים ולא ייתכן שכל ממשלה שמתחלפת - כל המדיניות משתנה".

לדבריו, חוסר התיאום בין הגופים השונים מחריף את הבעיה: "יד ימין לא יודעת מה שמאל עושה, הלב לא יודע מה המוח עושה. אני מבקש מהפוליטיקאים לעזוב אותנו בשקט. לא צריך להתערב בעבודה שלנו - תנו לנו לעבוד, תנו לנו ודאות וזהו".

סימון קרא גם לשינוי במבנה התכנון: "צריך לשנות תפיסה, לעבוד במודל של מטרופולינים - צפון, דרום ומרכז. לא ייתכן שאנחנו 10 מיליון תושבים ויש 250 רשויות. זה מגדיל את חוסר הוודאות והסחבת". עם זאת, הוא הדגיש כי האחריות אינה יכולה להיות מוטלת רק על הדרג המקצועי: "להגיד שהפקידות היא אשמה זו היתממות. הכל מתחיל ונגמר בדרג המדיני. יש חובה מוסרית למדינה לייצר חינוך ראוי בפריפריה ומקומות עבודה ראויים. לא מספיק אמצעי תחבורה שיחברו".

הקרקעות שנמצאות "מתחת לאף"

ליאור ברדוגו, בעלי קבוצת ברדוגו, הצביע על הקרקעות החומות - קרקעות המיועדות לצורכי ציבור - כמקור אפשרי להרחבת היצע הדיור להשכרה. לדבריו, בעוד שהמדינה ניסתה לקדם שימוש בקרקעות כאלה באמצעות הרשויות המקומיות, הפוטנציאל עדיין רחוק ממימוש. 

"קרקעות חומות חשובות מאוד לתחום ההשכרה. המדינה ניסתה לעשות זאת דרך הרשויות המקומיות, אבל אני סבור שהרשויות לא יודעות לעשות את זה. יש קרקעות בבעלות פרטית שאפשר כבר מחר בבוקר להקים עליהן פרויקטים לדיור להשכרה, אבל אף אחד לא הסכים. בכפר סבא אנחנו מיישמים את זה בפרויקט שלנו".

ברדוגו הוסיף כי סביבת הריבית מקשה כיום על הוצאת פרויקטים להשכרה לפועל. "בסביבת הריבית הנוכחית אין סיכוי להקים פרויקטים להשכרה. צריך לתת הגנות שישמרו על ההיתכנות של הפרויקטים האלה. קרקעות חומות פרטיות נמצאות מתחת לאף - המדינה יכולה להשפיע על זה".

לדבריו, נדרש גם שינוי תפיסתי בקרב הציבור: "יש מודל שעובד. צריך אומץ לב ציבורי להגיד לציבור שהסיכוי שלכם לקנות דירה באזורי ביקוש נמוך מאוד. אנחנו צריכים לשנות התנהגות - לשכור דירה זה לא דבר רע בישראל. אם יהיו מקומות עם מענה מיטבי בדיור להשכרה - זה ינצח ויעלה".

100 אלף דירות להשכרה בתוך עשור

אייל יחיאל, מנכ"ל בפועל של דירה להשכיר, הצביע על השינוי שכבר מתרחש בדפוסי המגורים. לדבריו, כשליש ממשקי הבית בישראל מתגוררים כיום בשכירות והמגמה נמצאת בעלייה. כדוגמה לפער בין רכישה לשכירות הוא הצביע על שדה דב בתל אביב: "דירה עולה 8 מיליון שקל, בפרויקט של דירה להשכיר שם - 8,000 שקל להשכרה".

לדבריו, "הצעירים מובילים מגמה של שינוי בהרגלי ודפוסי הצריכה. בסוף יש עוגה וצריך לחלק אותה, וזה עניין של מדיניות. בממשלה הבאה נושא הדיור חייב לחזור לסדר היום הציבורי, ובטח עניין הדיור להשכרה. כולם מבינים שצריך את זה וצריך להגדיל את ההיצע. 100 אלף יחידות דיור בתוך 10 שנים זו מסה משמעותית שתעשה שינוי בשוק הדיור".

יחיאל הוסיף כי הצעירים מבינים יותר מבעבר ששכירות יכולה להיות חלופה לרכישה: "דיור להשכרה הוא פתרון ראוי ולא חייבים להשתעבד למשכנתא, ואת הכסף הפנוי אפשר להקצות לתחומים אחרים".

במהלך הדיון התפתח ויכוח בין יחיאל לסימון סביב השאלה אם המודל הכלכלי של שכירות ארוכת טווח עובד גם בסביבת הריבית הנוכחית. יחיאל טען כי "עצם העובדה שיש 120 פרויקטים כיום אומרת שהמודל עובד", והוסיף כי מוסדיים רכשו בשנתיים האחרונות פרויקטים וממשיכים להפעיל אותם כנכסים מניבים. "זה מעיד שהמודל עובד ושהשוק המוסדי מאמין בו, וזה חשוב לא פחות".

סימון חלק עליו: "המודל עובד אחרי שהנכס כבר קיים, אבל פרויקטים חדשים במודל הזה - לא אפשרי".

בסיום דבריו אמר סימון כי מבחינתו המבחן האמיתי של מדיניות הדיור אינו במספר התוכניות שיאושרו, אלא בשאלה אם הדור הבא יוכל לבנות כאן את חייו: "אני מייחל שהילדים שלי ירצו לגור בישראל מתוך בחירה ולא מהכרח, ואנחנו צריכים לאפשר להם לגור בכבוד כאן".

"ב-2048 תפיסת המרחק תשתנה"

טלי מורלי, מנהלת מרחב תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, התייחסה לתכנון ארוך הטווח של קרקעות המדינה. "כיום אנחנו מסתכלים בניהול הקרקע לטווח הקצר וגם לטווח הארוך. נגיע ל-2048 באישורים ובנייה של תוכניות ענק. תפיסת העולם שלנו היום היא כבר לא מה מספר יחידות הדיור, אלא מספר המשפחות שיגורו בהן ואיכות החיים שלהן".

מורלי ציינה כי תוצאותיהם של הסכמי הגג שנחתמו ברחבי הארץ עדיין אינן נראות במלואן. לדבריה, התכנון צריך לכלול לצד המגורים גם חוסן, איכות חיים, שטחים פתוחים ושטחי ציבור שישמשו עתודה לדורות הבאים.

"אני רואה ב-2048 שינוי תחבורתי עצום, נגישות. תפיסת המרחק תשתנה. אנשים לא יחפשו עבודה רק ליד הבית בגלל המרחק, כי יהיו להם אפשרויות בתוך השכונה עצמה וגם ניידות תחבורתית. אנחנו נתנתק מהמונח של מטרופולין ונראה ערים עצמאיות וחזקות".

מורלי הביעה גם תמיכה בשכירות ארוכת טווח: "אנחנו חייבים לייצר אלטרנטיבה ומגוון אפשרויות עבור לקוחות הקצה". לדבריה, במחוז תל אביב מקדמת רמ"י תוכניות גם על קרקעות חומות, תוך חתירה לניצול יעיל יותר של הקרקע.

"אפשר לממן כל דבר כל עוד הוא הגיוני"

עדי גזית, מנכ"ל ובעלי ברקת, התייחס לחסמים מצד מוסדות התכנון, אך גם לשינויים שחלו בשוק המימון. לדבריו, "הפקידות היא חלק מהבעיה של הסחבת", בין היתר בוועדות המקומיות והמחוזיות.

בהתייחס לפרויקט כיכר המדינה, שאותו מלווה ברקת, אמר גזית כי התפתחות האשראי החוץ-בנקאי שינתה את אפשרויות המימון בענף. "היה חינוך שוק מאוד משמעותי. חברות האשראי שהן לא בנקים הפכו להיות לגיטימיות וחלופה ראויה לבנקים. זה גיים צ'יינג'ר. עכשיו זה כבר מאוד שגור בתחום היזמות והבנייה ובסוף זה מתורגם למחירים לצרכן".

לדבריו, "אפשר לממן כל דבר כל עוד הוא הגיוני ועושה שכל. אנחנו שותפים של היזם להצלחה ולבניית הפרויקט". גזית הוסיף כי גם בתחום השכירות נדרש שינוי תפיסה ביחס לחלופות המגורים האפשריות.

הפוליטיקאים: קבינט דיור, הפחתת רגולציה ודיור ציבורי

ח"כ ולדימיר בליאק מיש עתיד-ביחד אמר כי הממשלה הבאה צריכה להקים מחדש את קבינט הדיור ולהפוך אותו לגוף פעיל. בתחום הרגולציה הציג בליאק מודל של "50:30:20": "50% לבטל, 30% דיגיטלית, 20% אמיתית וחייבת להישאר".

לדבריו, "אנחנו הולכים על זה בכל הכוח - לרסק את הרגולציה. אני חושב שאנחנו לא באים להפריע איפה שלא צריך להפריע". בליאק הוסיף כי שכירות ארוכת טווח היא "חלק משמעותי מהפתרון", וכי יש לתת משקל רב יותר לשיח עם גורמי המקצוע. "אנחנו נקשיב לכם ונעבוד ביחד אתכם. שכירות לטווח ארוך צריכה להיות, ובאופן משמעותי. בארה"ב ואירופה זה עובד ואנחנו חייבים להתקדם בנושא הזה".

מורן זר קצנשטיין, מייסדת תנועת "בונות אלטרנטיבה" ומועמדת ברשימת הדמוקרטים לכנסת ה-26, הציגה תפיסה הכוללת שילוב בין דיור ציבורי, דיור בר השגה ושכירות ארוכת טווח. "אנחנו הולכים להקים רשות ממשלתית לדיור להשכרה שתחזיר את הנושא של דיור ציבורי. יש כיום 30 אלף זכאים שמחכים לדירות. דווקא עכשיו צריך לתת להם. צריך להחזיר דיור ציבורי".

זר קצנשטיין הוסיפה: "קורת גג זו זכות לגיטימית. הדבר האחרון זה דיור להשכרה לטווח ארוך. שליש מהאזרחים גרים בשכירות. צריך לאפשר לזוגות צעירים לגור בדירות בהישג ידם בצפון ובדרום - זו משימה ציונית ולאומית".

לדבריה, "כיום שוק השכירות פרוץ לחלוטין ועל זה אנחנו צריכים לפקח. לתת הטבות ליזמים ולעודד את התחום. זו החלטה של המדינה לדאוג לעתיד ולא רק למגזרים ספציפיים. לבנות דירות זה לא מספיק - צריך מבני ציבור, תחבורה ראויה, ואת זה המדינה צריכה להתערב ולעשות כדי שיהיה ל