התוכניות אושרו, הדירות לא נבנות: "אנשים נכנסים עם ילדים ויוצאים עם נכדים"

כמה מהדירות שמופיעות על הנייר כמלאי תכנוני אכן יכולות להפוך לדירות בשטח? אלכס מריאש, מנכ"ל "הכשרת היישוב התחדשות עירונית", הזהיר כי הפער בין מספר התוכניות המאושרות לבין הפרויקטים שניתן להוציא כיום לביצוע הולך ומתרחב. "כל המספרים שרצים בשנים האחרונות על תוכניות מאושרות - צריך לראות כמה באמת עלו על הקרקע", אמר בפאנל שעסק בחסמים, ברגולציה, ברשויות המקומיות, בזכויות הדיירים ובדרכים להאצת הבנייה וההתחדשות העירונית במסגרת כנס "נדל"ן בקלפי" של נדל"ן מדיה.

הפאנל, בהנחיית אטילה שומפלבי, עסק בחסמים שבין אישור תוכניות לבין בנייה בפועל, בתפקוד הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון, ברגולציה, במיסוי ובצעדים הנדרשים כדי להאיץ את קצב הבנייה וההתחדשות העירונית ברחבי הארץ.

לדברי מריאש, חלק מיחידות הדיור שנכללות כיום במלאי התכנוני הן דירות בתוכניות שאושרו, אך עדיין אינן יכולות לצאת לביצוע. "המשמעות היא אסון. יש מלאי שבמשך שנים הושקע המון מאוד כסף כדי לקדם ולפתח אותו, אבל נכון להיום הוא לא בר מימוש".

מריאש הפנה ביקורת גם כלפי רשות מקרקעי ישראל: "יש לא מעט תוכניות אצלנו בבית שתקועות כי רמ"י לא משתפת פעולה. אי אפשר להתנהל מולם, אי אפשר לקבל תשובות, ועד שלא נמצא פתרון לנושא הזה התוכניות ימשיכו להיות תקועות". בהתייחס לחלופת שקד אמר כי הכלי קיים, אך כמעט אינו מנוצל: "הרגולציה תמיד מנסה להמציא את עצמה מחדש, אבל אם לא יהיה מישהו אחד שאחראי על המגורים, זה לא יעבוד".

"נכנסים עם ילדים קטנים ויוצאים עם נכדים"

גם צחי עומר, מנכ"ל "קבוצת ים סוף", הצביע על הפער שבין תכנון למימוש, אך הפנה את עיקר הביקורת לרשויות המקומיות. "החסם העיקרי כיום בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית הוא ללא ספק הרשויות המקומיות", אמר. "אנחנו מדברים על צורך לאומי בנושא של התחדשות עירונית. לא ייתכן שפרויקטים היום, שרצים בחסות הרשויות, לוקחים 20 שנה עד שהדייר, מהרגע שהוא חתם, יראה דירה. אנשים נכנסים עם ילדים קטנים לנושא הזה של הדירה ויוצאים עם נכדים".

לדברי עומר, יש לבחון העברת חלק מסמכויות הרשויות המקומיות לוועדות המחוזיות, כדי לאפשר קידום מהיר יותר של פרויקטים. הוא מתח ביקורת גם על לוחות הזמנים הקבועים במנגנוני הרישוי: "כל הסיפור הזה של בדיקת תוכניות בתוך 30 יום - אין לך שם מנוף על העירייה. אומר לך הפקיד 'בוא תתבע אותי', אתה לא יכול לעשות כלום".

ח"כ יעקב אשר (יהדות התורה), לשעבר יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה, הציג גישה דומה שלפיה עצם קביעת לוחות הזמנים אינה מספיקה ללא סנקציה או מסלול חלופי במקרה שהם אינם נשמרים.

"אני רוצה לשים את האקדח על השולחן מבלי להשתמש בו, אבל שידעו שפרויקט של 400-500 יחידות דיור לא יכול לעמוד ולחכות. כל יום עולה ליזם כסף והם לא פילנתרופים", אמר אשר.

לדבריו, רשות הרישוי הארצית נועדה בין היתר לאפשר קידום של פרויקטים גם כאשר הליך הרישוי ברמה המקומית מתעכב. בחקיקה אכן נקבע מסלול המאפשר, בתנאים מסוימים, להעביר בקשות לפרויקטים גדולים למוסד רישוי ארצי כאשר הרשות המקומית אינה מקבלת החלטה במועד.

אשר הצביע על מנגנון נוסף שלדעתו נדרש מול משרדי הממשלה: "החוק אומר שמשרדים ממשלתיים צריכים לתת 30 יום לקבל תשובה. מה קורה אם עברו 30 יום ולא הגיבו? נכון להיום לא קורה כלום. אני אמרתי שאם אין תגובה אחרי 30 יום - זה מתקבל אוטומטית. הפקידים נכנסו לפאניקה".

"אותן המלצות - והעסק הולך ומידרדר"

רונן עקביה, מנכ"ל "בית וגג", טען כי הבעיה אינה נקודתית אלא תוצאה של שנים של דיונים ורפורמות שלא הצליחו לייצר שינוי מספק בשטח. "אנחנו יושבים פה בפאנלים דומים כבר עשור. כל פאנל - אותן המלצות, אותן עצות, ומשנה לשנה העסק הולך ומידרדר".

לדבריו, "הכול בסוף מתחיל מלמעלה. הממשלה, מי שלא תהיה, צריכה לקחת את הדיור בישראל כפרויקט לאומי ולקחת את ההמלצות לרמת השטח".

כדוגמה סיפר עקביה על תוכנית בירושלים שקידומה ארך שמונה שנים. אלא שעד שהתוכנית קיבלה תוקף, התנאים הכלכליים כבר השתנו: "ביום שהיא הסתיימה וקיבלה תוקף, ובוחנים אותה כיום עם הכלכלה של היום - אף אחד לא הוציא היתרי בנייה כי זה לא כלכלי".

ח"כ לשעבר מיכאל רצון, יו"ר קבוצת אב-גד, קרא אף הוא לצמצם חסמים ולאפשר ליזמים לפעול. "ההחלטה הרדיקלית שהמדינה קיבלה ללכת להתחדשות עירונית - למעלה מ-50% מהיתרי הבנייה הם התחדשות עירונית, ורמ"י בדרך להיות היסטוריה, כבר לא מעניינת", אמר. "מה שצריך זה שתתנו ליזמים לעבוד. תעשו סדר במדינה ותנו ליזמות לעבוד".

רצון הזהיר גם מהלחצים הכלכליים על חברות הבנייה: "מאות קבלנים נפלו השנה הזו. חברות נסגרו וייפלו כנראה גדולות יותר. אם לא נשים את האצבע על הנקודה יהיה אסון בתחום הנדל"ן".

32 אלף דירות - והחסם עובר למימוש

אריאל וכסלר, סמנכ"ל התכנון של "דירה להשכיר", הציג את הפער בין תכנון לביצוע מזווית שוק השכירות. לדבריו, החברה מטפלת כיום בכ-32 אלף יחידות דיור, אך האתגר המרכזי אינו רק יצירת תוכניות נוספות: "החסם העיקרי שלנו היום הוא מימוש, בגלל חסמי פיתוח ועלויות פיתוח".

וכסלר אמר כי כדי להרחיב את שוק השכירות לטווח ארוך נדרש לשלב אותו כבר בשלב התכנון, ולא לנסות להוסיף אותו לאחר מכן. "אחד הדברים החשובים לנו הוא להטמיע את ההיצע הזה במערך התכנון, גם בפרויקטים שנבנים מאפס וגם במתחמי התחדשות עירונית, כדי לשמור על הגיוון בכל מתחם שנבנה למגורים".

"פול גז בניוטרל"

עו"ד שי אליאב ממשרד גינדי כספי ושות' טען כי ענף הנדל"ן כבר חווה שורה ארוכה של רפורמות, אך חלק גדול מהחסמים נותר בעינו. "אנחנו כבר שני עשורים ממחזרים את הדברים שנאמרים - עוד רפורמה ועוד שינוי, וזה פול גז בניוטרל. אנחנו עדיין תקועים בבירוקרטיה, חסמים והרבה מאוד בעיות".

אליאב הציע להשתמש בכלי בינה מלאכותית כדי לקצר חלק מתהליכי הבדיקה: "תארו לכם סוכן AI שבודק את הדברים ונותן דוח פשוט למהנדס העיר שיוכל להתבסס עליו ולקדם דברים. נכון להיום הדברים נתקעים ברמת כוח האדם. אנחנו עובדים מול אנשים שיש להם אינספור משימות וצריכים לעשות חישובים שאפשר לעשות בקלות דרך סוכן AI שיעבוד במקביל".

לצד קיצור הליכי התכנון, משתתפים בפאנל קראו גם לשינוי ביחס למשקיעים. אליאב אמר כי "המדינה צריכה לחבק את המשקיעים", ואילו רצון קרא להפחית את מס הרכישה: "תורידו את המסים, תאפשרו לשווק דירות, תחזירו את הכסף מקפריסין ויוון לארץ ותחזירו את המשקיעים לפה. אני רוצה שיורידו את מס הרכישה ויאפשרו לאנשים לשווק דירות".

ח"כ אוריאל בוסו (ש"ס) הסתייג מהטענה שהמדינה לא פעלה בתחום. "להגיד שהממשלה לא עשתה - זה לא נכון", אמר. לצד הצעדים שכבר נעשו, לדבריו, הוא קרא לבחון גם התערבות ישירה יותר בשוק: "זוגות יכולים לפנטז על דירה כיום, כשגם בערים פשוטות יותר מגיעים ל-50 ו-60 אלף למ"ר. המדינה צריכה להתערב ולפקח".

הוויכוח בפאנל התנקז בסופו של דבר לשאלה האם הבעיה המרכזית של שוק הדיור הישראלי היא מחסור בתכנון - או היכולת להפוך את המלאי שכבר תוכנן לדירות שנבנות ונמסרות בפועל. מבחינת נציגי הענף, לפחות, אישור תוכנית הוא רק תחילת הדרך.