קבלן שרוצה להתמודד במכרז נדרש להעמיד ערבות כבר בשלב הגשת ההצעה. אם זכה, עשויה להידרש ממנו ערבות ביצוע, ואם קיבל מקדמה - ערבות נוספת להבטחתה. בפרויקט נדל"ן מצטרפות לכך ערבויות מול רשויות, בעלי דירות ורוכשים, ובהמשך גם ערבויות בדק וטיב.
כשחברה נדרשת לערבויות בהיקפים גדולים, הן עשויות לתפוס חלק ממסגרות האשראי שלה או לדרוש בטוחות ופיקדונות, על חשבון אשראי שיכול לשמש לפעילות השוטפת. "הערבות היא חלק מהעסקה", אומר גל מגוז, סמנכ"ל ערבויות בבונוס מימון אשראי, "הלקוח צריך לחפש שותף שמבין את העסק שלו ויודע לבנות עבורו פתרון שמתאים לצרכים שלו. אם חברה נדרשת להעמיד ערבות של מיליוני שקלים כדי לזכות בפרויקט משמעותי, היכולת לקבל את הערבות בזמן, במבנה הנכון ובהיקף הנדרש יכולה להיות ההבדל בין עסקה שהחברה יכולה לבצע לבין עסקה שהיא נאלצת לוותר עליה".
הדירה עומדת על הכף
עולם הערבויות כולל בין היתר ערבויות מכרז, ביצוע, מקדמה, שכירות, בדק וטיב. בענף המגורים מצטרפות ערבויות חוק המכר, שנועדו להגן על כספי הרוכשים אם היזם אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו. בהתחדשות עירונית נדרשות ערבויות בהיקפים משמעותיים שנועדו להגן על בעלי הדירות בתקופה שבה הם מפנים את דירתם ועד לקבלת הדירה החדשה, ובהן ערבות בשווי הדירה הקיימת וערבות להבטחת שכר הדירה בתקופת הפינוי.
בשנים האחרונות התרחב גם מעגל הגופים שיכולים לפעול בתחום. לצד הבנקים וחברות הביטוח פועלים כיום גם גופי אשראי חוץ-בנקאיים בעלי רישיונות מתאימים, ובהם בונוס מימון אשראי, המחזיקה ברישיון להנפקת ערבויות צד ג'.
בפינוי-בינוי בעלי הדירות מוסרים ליזם את דירתם, ולכן מערכת הביטחונות היא מרכיב מרכזי בהסכם. לדברי עו"ד יוגב שיוביץ, מנכ"ל ובעלי מנהלת יותן המלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, "הערבויות הן לא נספח טכני להסכם אלא אחד ממנגנוני ההגנה החשובים ביותר של בעלי הדירות. לצד הערבויות המוכרות, ניתן לדרוש מהיזם גם ערבות למימון הליכים משפטיים נגדו וערבות להבטחת שכרם של בעלי המקצוע המלווים את הדיירים. לכן, מעבר לבדיקת סכום הערבות, חשוב לבחון מי מנפיק אותה, את תנאי המימוש, משך התוקף והאם ניתן להפעיל אותה במהירות ברגע האמת".
אלון וייזברג, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון ומייסד לשכת המארגנים, מוסיף: "ערבויות בפרויקט התחדשות עירונית הן רשת הביטחון הפיננסית, אך הן קו ההגנה האחרון. ההגנה על בעלי הדירות מתחילה כבר בארגון הפרויקט ובבניית מערך הערבויות הנדרש. אם בשלב הביצוע היזם קורס או שהפרויקט נקלע למבוי סתום, הערבויות הופכות מרשת ביטחון תיאורטית למעשית, ומימושן יכול לספק את המענה הכלכלי הנדרש להמשך קידום הפרויקט".
מנקודת מבטו של הגוף המלווה, הערבויות הן חלק ממעטפת פיננסית רחבה יותר. גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, מציינת: "סכומי הערבויות נמוכים בדרך כלל ביחס לכלל הצרכים המימוניים של הפרויקט, ולכן נכון לבחון אותן כחלק מהתמונה הכוללת. קצב המכירות, התקדמות הביצוע ומצבו הפיננסי של הפרויקט משפיעים זה על זה, ומערך הערבויות צריך להשתלב בתוך המעטפת הזו".
מצד היזם, העמדת ערבויות, במיוחד בשלבים המוקדמים, מרתקת מסגרות אשראי ועלולה להכביד על התזרים ועל הגמישות הפיננסית שלו, כפי שמסביר יניב דיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי בבולטהאופ וייס. "בהתחדשות עירונית נדרשות לעיתים ערבויות מעבר לביטחונות הבסיסיים, שעלותן יכולה להגיע למאות אלפי שקלים ובפרויקטים גדולים אף למיליונים. העלויות האלה משפיעות על מבנה העסקה ועל הכדאיות הכלכלית שלה, ובמקרים מסוימים דרישות גבוהות מדי עלולות להשפיע גם על התמורות שניתן להציע לבעלי הדירות. אין מניעה עקרונית לפצל ערבויות בין כמה גופים פיננסיים, ולעיתים הדבר יכול לסייע בניהול יעיל יותר של מקורות האשראי".
השוק נפתח לתחרות
במשך שנים נשען שוק הערבויות בעיקר על המערכת הבנקאית וחברות הביטוח, אך כניסתם של גופי אשראי חוץ-בנקאיים מרחיבה את האפשרויות העומדות בפני חברות ויזמים. עבור היזם, אחד ההבדלים המשמעותיים הוא האפשרות להעמיד במקרים המתאימים ערבויות מחוץ לאובליגו הבנקאי, וכך לשמור את מסגרת האשראי בבנק לצורכי הפרויקט והפעילות השוטפת, ולעיתים גם לשחרר פיקדונות או הון שהיה מרותק לטובת הערבות. מעבר למחיר, התחרות מאפשרת גמישות גם בהיקף ובמבנה הביטחונות הנדרשים, לצד מהירות ההנפקה וההשפעה של הערבות על מבנה האשראי הכולל שלו.
ביטוי לפתיחת השוק הוא החלטת משכ"ל לאפשר לזכיינים בפרויקטים עבור רשויות מקומיות להגיש ערבויות חוץ-בנקאיות של גופים בעלי רישיון מתאים, במטרה להגביר את התחרות. בונוס היא אחת החברות שפועלות בשוק. היא מוכרת כמנפיקת ערבויות מורשית מטעם החשב הכללי ואושרה כמנפיקת ערבויות עבור משכ"ל. בתחום המגורים היא הייתה חברת האשראי החוץ-בנקאי הראשונה שקיבלה אישור להעמיד ערבויות לפי חוק המכר בפרויקטים של תמ"א ופינוי-בינוי.
"השוק הישראלי בשל היום לאלטרנטיבה משמעותית בתחום הערבויות", אומר מגוז, "אנחנו לא מתכוונים להתחרות בבנקים רק על המחיר. התחרות האמיתית היא על היכולת להבין את העסקה, לקבל החלטה מקצועית במהירות ולבנות פתרון שמתאים לצרכים של הלקוח. ערבות היא התחייבות פיננסית משמעותית, ולכן לצד התחרות נדרשים חיתום מקצועי, ניהול סיכונים ואיתנות פיננסית".
בסופו של דבר, עבור הרוכש או בעל הדירה הערבות היא רשת ביטחון. ככל שהשוק נפתח לשחקנים נוספים, הבחירה מי יעמוד מאחורי ההתחייבות הופכת לחלק משמעותי יותר מתכנון המימון של הפרויקט.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
