עו"ד משה יונאי ועו"ד הילה סלומון-מוגילבסקי - משרד רולוף & יונאי, עורכי דין ונוטריונים

בספטמבר 2026 יציין משרד רולוף & יונאי, עורכי דין ונוטריונים, 40 שנות פעילות. המשרד נוסד בשנת 1986 על ידי עו"ד משה יונאי ושותפו המנוח, עו"ד אלי רולוף, ושמו ממשיך לשאת את מורשתו גם לאחר פטירתו.

במהלך השנים פעל המשרד בתחומים משפטיים מגוונים, אך ב-15 השנים האחרונות העמיק את התמחותו בתחום המקרקעין בכלל, ובהתחדשות עירונית בפרט. המשרד היה בין הראשונים שליוו פרויקטים של תמ"א 38 בקריות ובהמשך בחיפה, בתקופה שבה התחום עדיין היה בחיתוליו ולעיתים אף נדרשו בעלי הדירות להשתתף בעלויות כדי לאפשר לפרויקט לצאת לדרך.

מאז השתנה הענף כמעט ללא היכר, וגם היקף הפעילות של המשרד התרחב. כיום מלווים עו"ד יונאי, עו"ד סלומון-מוגילבסקי וצוות המשרד כ-340 פרויקטים, שבהם מעורבים אלפי בעלי דירות. לצד תמ"א 38 ופינוי-בינוי, עוסק המשרד בסוגיות מקרקעין מורכבות, בהסדרת זכויות שלא נרשמו במשך עשרות שנים ובתחומים משיקים כמו ירושות, צוואות, אפוטרופסות וייפוי כוח מתמשך.

החיבור בין התחומים אינו מקרי. פרויקט התחדשות עירונית אינו מתחיל ונגמר בתכנון הבניין החדש. לא פעם הוא חושף רישומים היסטוריים חסרים, עיזבונות שלא הוסדרו, בעלי זכויות שאינם רשומים, זוגות שהתגרשו והרישום לא עודכן, משפחות המצויות בסכסוך או בעלי דירות שאינם מסוגלים לקבל החלטות בעצמם. במקרים כאלה, הידע המשפטי הרחב והניסיון המצטבר מאפשרים למשרד לטפל לא רק בהסכם מול היזם, אלא בתשתית המשפטית והאנושית שמאפשרת לפרויקט להתקדם.

מה מייחד אותנו

אחת ההחלטות המרכזיות שקיבל המשרד כבר בתחילת דרכו בתחום הפינוי-בינוי הייתה לייצג בפרויקטים הללו בעלי דירות בלבד – ולא יזמים. ההחלטה נולדה מתוך רצון למנוע ניגודי עניינים ולשמור על קו מקצועי ברור. בתחילה התחייב המשרד בפני נציגויות שלא לייצג את היזם שייבחר בפרויקט אחר. עם התרחבות הפעילות הבינו השותפים כי הדרך היחידה לשמור על עצמאות מלאה היא להימנע לחלוטין מייצוג יזמים בתחום ההתחדשות העירונית. "בעלי הדירות צריכים לדעת שהם נמצאים מול עורך דין שרואה רק אותם", מסבירה עורכת הדין הילה סלומון, המרכזת את תחום ההתחדשות העירונית במשרד ואף זכתה לכינוי "נסיכת הפינוי-בינוי". לדבריה, "אפשר לקיים יחסים מקצועיים טובים עם היזמים, אבל כשאנחנו נכנסים לפרויקט, בעלי הדירות הם אלה שעומדים לנגד עינינו".  

הגישה הזו מקבלת משמעות מיוחדת כאשר מדובר בבעלי דירות מבוגרים, במשפחות מוחלשות או באנשים שעבורם הדירה הישנה היא הנכס היחיד שבבעלותם. מבחינת עו"ד יונאי, בעל הדירה המתגורר בנכס במשך עשרות שנים הוא "הסמן הימני" של הפרויקט – גם כאשר סביב השולחן יושבים בעלי דירות נוספים, משקיעים או יורשים.

"הדירה הזו היא כל עולמו", מסביר עו"ד יונאי. "זו קורת הגג שלו, ולעיתים זו גם הירושה היחידה שישאיר לילדיו ולנכדיו. כשאדם כזה מפקיד בידינו את הרכוש הפיזי היקר לו ביותר, אנחנו צריכים לדעת שנוכל לפגוש אותו ברחוב גם בעוד שנים, להסתכל לו בעיניים ולשמוח לראות זה את זה".

העבודה דורשת הרבה מעבר לניסוח חוזים. במהלך הליווי נתקלים עורכי הדין בדיירים קשישים, באנשים המחוברים למחוללי חמצן, במשפחות שבהן ילדים ובוגרים עם צרכים מיוחדים ובבעלי דירות שכל שינוי בסביבת המגורים עלול להפוך עבורם למשבר. לעיתים נדרשות התאמות מיוחדות בדירה החלופית ובדירה החדשה, ולעיתים האתגר הוא בכלל רכישת אמונו של אדם שחושש לעזוב את הבית שבו חי במשך רוב חייו.

"בחרנו לעבוד עם בני אדם", אומר יונאי. "לכן צריך להגיע לעבודה הזו עם לב פתוח, אבל גם עם ראש פתוח. הלב דרוש כדי להבין את האדם שמולך, והראש כדי להמשיך ללמוד, לחשוב ביצירתיות ולמצוא פתרון גם לסוגיה שמעולם לא פגשת קודם".

רגע אחד שמסביר הכול

הרגע שממחיש יותר מכול את המשמעות האנושית של ההתחדשות העירונית אינו בהכרח רגע החתימה על ההסכם או קבלת היתר הבנייה. עבור עורכי הדין יונאי וסלומון, זהו יום הפינוי וההריסה.

תחילה נכנסים בעלי הדירות בפעם האחרונה לבית שבו חיו במשך שנים. התמונות כבר הורדו מהקירות, הארונות פונו והחדרים נותרו ריקים. דירה שהייתה מלאה בחיים, בחפצים ובזיכרונות הופכת לפתע לחלל חשוף. לאחר מכן מגיע יום ההריסה. ראש העיר או נציגי הרשות מגיעים לברך, בלונים נתלים מסביב, אנשי המקצוע מתכנסים והבולדוזר מתחיל להכות בקירות. האווירה חגיגית, אך לצד הציפייה לבניין החדש יש גם עצב אמיתי.

"אנשים לא נפרדים רק מקירות", מזכיר לנו עו"ד יונאי. "הם נפרדים מעץ התות שעליו טיפסו כשהיו ילדים, מהחצר שבה שיחקו ומהמדרכה שעליה שיחקו קלאס. הם יודעים שהם עומדים לקבל דירה חדשה ובטוחה יותר, אבל באותו רגע הם רואים חלק מסיפור החיים שלהם נהרס ונעלם".

המורכבות הזו מחייבת את עורכי הדין להחזיק את ההגה ביד יציבה. יונאי, ששירת בעבר כקצין שריון, משווה זאת למפקד טנק שהצוות בוחן את יציבותו דווקא ברגעי אי-ודאות. לדבריו, בעלי הדירות צריכים להרגיש שמי שמוביל אותם מבין את הסיכונים, מכיר את הדרך ויודע להתמודד גם עם הפתעות.

"גם לאחר מאות פרויקטים, בכל מתחם עשויה להתעורר סוגיה חדשה – מרישום זכויות שהוזנח במשך 50 שנה, דרך שינויי מיסוי והיטלי השבחה ועד לדרישה של בעלת דירה שלא להתגורר בבניין החדש לצד שכנה שעמה היא מסוכסכת", מסבירה עו"ד סלומון, "אי אפשר להבטיח שכל בעיה תיעלם, אבל אפשר להבטיח שנהיה קשובים, שנבחן את האפשרויות ושלא נשאיר את בעלי הדירות להתמודד לבדם".

האנשים שמאחורי המשרד

עו"ד משה יונאי עוסק בעריכת דין משנת 1980. לאורך השנים עסק בליטיגציה ובתחומים משפטיים נוספים, ובהם דיני תעבורה, תחום שאליו הגיע בעקבות עברו במשטרה. בהמשך התמקד במקרקעין ובתחומים המשיקים אליו, תוך שילוב בין ניסיון משפטי, היכרות עם תהליכי התכנון וראייה ציבורית רחבה.

בין היתר כיהן כחבר מועצת העיר קריית מוצקין וכחבר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות. לצד עבודתו המשפטית הוא פעיל במשך שנים במסגרות חברתיות וציבוריות, ובהן פעילות למען קשישים ופעילות בארגון רוטרי, שאותו אף הוביל בישראל.

העשייה הציבורית משפיעה גם על האופן שבו הוא תופס את תפקידו כעורך דין. לא פעם הקשר עם בעל דירה מתחיל בפרויקט פינוי-בינוי ומתרחב בהמשך לסוגיות אישיות ומשפחתיות: הכנת צוואה, עריכת ייפוי כוח מתמשך, טיפול ברישום זכויות או הפניה לאיש מקצוע אחר שיכול לסייע.

לצדו פועלת עו"ד הילה סלומון-מוגילבסקי, שותפה במשרד ומי שמזוהה בו עם פעילות הפינוי-בינוי. יונאי מספר בחיוך כי היא כבר זכתה בקרב מכריה ובתקשורת לכינוי "נסיכת הפינוי-בינוי" – ביטוי למקום המרכזי שתפסה בעשייה המקצועית של המשרד.

למרות עשרות שנות הניסיון, עו"ד יונאי מדגיש כי הסקרנות והנכונות ללמוד הן שממשיכות להניע אותו. השינויים בחקיקה, במיסוי, בתכנון ובצורכי בעלי הדירות הופכים כל פרויקט לעולם בפני עצמו, ואין יום עבודה אחד הדומה למשנהו.

את הגישה הזו הוא מסכם באמצעות תפילתה של לאה גולדברג: "לבל יהיה יומי עליי הרגל". מבחינתו, זהו גם העיקרון שמאפשר להמשיך לעסוק בתחום באותה חיוניות: לא להתייחס לאף תיק כאל עוד תיק, לאף בניין כאל עוד בניין ולאף בעל דירה כאל עוד חתימה בדרך לפרויקט חדש.