קארן חרס-ברנזון, מייסדת ובעלים, "ברנזון - ליווי בעלי דירות להתחדשות עירונית"

קארן חרס-ברנזון הקימה את "ברנזון - ליווי בעלי דירות להתחדשות עירונית" בשנת 2008, בתחילת דרכה של תמ"א 38, מתוך תפיסה שלפיה בעלי דירות שנכנסים לתהליך ארוך ומורכב זקוקים לגורם מקצועי שנמצא באופן מובהק בצד שלהם.

מאז ליוותה חרס-ברנזון כ-70-80 פרויקטים ויותר מ-4,000 בעלי דירות, החל מפרויקטים של תמ"א 38/1 ועד למתחמי פינוי-בינוי גדולים. כיום היא מלווה יותר מ-1,000 דירות קיימות בכ-6 מתחמים גדולים, חלקם כוללים יותר מ-200 יחידות דיור קיימות, ופועלת בין היתר בקריות, חיפה, הרצליה, בת ים וירושלים. לאורך השנים הגיעו פרויקטים שליוותה לאכלוס של יותר מ-60 פרויקטים, וכיום נמצאים 4-5 פרויקטים נוספים בשלבי ביצוע.

המשרד מלווה בעלי דירות משלב ההתארגנות והקמת הנציגות, דרך בחירת אנשי המקצוע והיזם וניהול המשא ומתן, ועד לתכנון, לליווי הבנקאי, לפינוי ולביצוע. חרס-ברנזון עובדת במבנה מצומצם ואישי, ולכל פרויקט מצוותת איש מקצוע טכני, ובמידת הצורך גם דובר רוסית או אמהרית.

בלב תפיסת העבודה שלה עומד הרצון להעביר לבעלי הדירות את הידע והכלים שיאפשרו להם לשלוט בתהליך. "אני רוצה שהם יבינו את התהליך, יהיו מעורבים בו ויקבלו החלטות מתוך ידע – ולא יהיו מי שרק מגיבים להצעות ולהחלטות שמתקבלות עבורם".

לדבריה, מול חברות יזמיות מנוסות המוקפות באנשי מקצוע, בעלי הדירות נמצאים מלכתחילה בעמדת נחיתות. "התפקיד שלי הוא לצמצם את פערי הידע והכוחות האלה. כשגם היזם מבין שמולו עומדת נציגות חזקה, מעורבת ומאוחדת, שמכירה את הפרויקט ויודעת בדיוק מה היא רוצה – מאזן הכוחות משתנה. וזה באמת עובד".

מה מייחד אותנו

אחד הדגשים המרכזיים בשיטת העבודה של חרס-ברנזון הוא הכנסת בעלי הדירות ואנשי המקצוע שלהם לתמונה בשלב מוקדם. לדבריה, מדיניות משתנה, צפיפות, גובה, תשתיות ודרישות הרשויות הפכו את התכנון לאחד האתגרים המשמעותיים ביותר בפרויקטים.

"אני לא ממהרת להרים ידיים מפרויקט בגלל מורכבות תכנונית", היא אומרת. "גם כשפרויקט נראה בתחילת הדרך קשה מאוד לתכנון, אני מאמינה שצריך קודם להפוך כל אבן ולבדוק אם ניתן למצוא עבורו את הפתרון התכנוני הנכון".

לכן, עוד לפני בחירת היזם היא פועלת למינוי אדריכל המכיר היטב את הרשות המקומית או את הוועדה המחוזית הרלוונטית. האדריכל נבחר יחד עם הנציגות, ובמסגרת מכרז היזמים היא דורשת שהיזם שייבחר יאמץ אותו וימשיך איתו את התכנון. כך הידע התכנוני שנצבר נשאר בתוך הפרויקט. "קודם בונים לבעלי הדירות את הידע, הכוח והצוות המקצועי שלהם - ורק אחר כך מכניסים את היזם לתמונה".

אותו עיקרון בא לידי ביטוי במכרזי היזמים. חרס-ברנזון בונה את שאלון המכרז יחד עם הנציגים, סעיף אחר סעיף, ורק לאחר מכן הוא מועבר לעורכי הדין, למפקח וליתר אנשי המקצוע לקבלת הערות ולאישור מקצועי. "זו לא רק שיטת עבודה, אלא תפיסה. ככל שהנציגים מעורבים יותר בבניית התהליך, כך הם מבינים אותו טוב יותר. הם יודעים מה ביקשנו מהיזמים, למה ביקשנו זאת, מה חשוב לבעלי הדירות ועל מה אנחנו מתעקשים".

המעורבות הזו, לדבריה, מסייעת לנציגים גם בהמשך להבין את ההסכם ולתווך אותו לשאר בעלי הדירות. "אני לא רוצה נציגות שמקבלת עדכונים; אני רוצה נציגות שמובילה יחד איתי את הפרויקט. כוח אמיתי של בעלי דירות נוצר כשהידע והשליטה נמצאים גם אצלם".

רגע אחד שמסביר הכול 

פרויקט פינוי בינוי בקרית יובל בירושלים הוא מבחינת חרס-ברנזון דוגמה שמרכזת כמעט את כל מה שיכול לקרות בפרויקט התחדשות עירונית. היא הגיעה למתחם בסוף 2019. לפגישה הראשונה הגיעו שישה בעלי דירות, בהם בעלת דירה שרכשה ושיפצה זמן קצר קודם לכן את ביתה והתנגדה נחרצות לפינוי-בינוי. "מבחינתה זה היה: 'מי את? מה פתאום פינוי-בינוי? זה לא יקרה כאן'".

הדרך החלה כמעט מאפס. הוקמה נציגות, וגם השגת תמיכה ראשונית של כ-60% הייתה מורכבת. אחד החששות המרכזיים היה שינוי אופי המגורים: בעלי הדירות לא רצו מגדלים ולא רצו לאבד את התחושה והאופי של המקום.

באותו שלב אפילו לא היה ברור אם קיימת היתכנות תכנונית לפרויקט. לכן, עוד לפני שהיה יזם, גייסה חרס-ברנזון אדריכל. "היה לי חשוב שלפני שמדברים עם בעלי הדירות על תמורות ועל חתימות, נדע מה בכלל ניתן לעשות במתחם". באותה עת ההבנה הייתה שניתן יהיה לקדם בנייה מרקמית בגובה של עד כ-14 קומות, והדבר הרגיע חלק מהחששות.

בהמשך נבחר יזם, נוהל משא ומתן ונחתם הסכם. יום אחד בלבד לפני תחילת סגר הקורונה הצליח הפרויקט להגיע לרוב הדרוש, שבאותה תקופה עמד על 80%. אלא שהדרך הייתה רחוקה מסיום: הקורונה הביאה לעיכובים, נוצרו מחלוקות בין גורמים מקצועיים ובין בעלי הדירות והאדריכל הוחלף.

גם התכנון השתנה. בתחילת הדרך אחד הדברים שאפשרו לבעלי הדירות לתת אמון בפרויקט היה ההבנה שלא ייבנה במקום מגדל, אלא שבהמשך עיריית ירושלים קבעה מתווה הכולל מגדל לצד בניין מרקמי. "זה היה קשה לעיכול. למעשה, אחד החששות הגדולים ביותר שהיו לבעלי הדירות בתחילת הדרך חזר אלינו אחרי שכבר עברנו דרך ארוכה. היה צריך להסביר ביושר שהמציאות התכנונית השתנתה, להתמודד שוב עם החששות ועם האכזבה – ובעיקר לשמור על האמון שנבנה".

ואז הגיע גם 7 באוקטובר. כיום, אחרי כמעט שבע שנים של דרך משותפת, בעלי הדירות כבר מתחילים לארוז וממתינים למועד ההריסה. "כשאני מסתכלת היום על הפרויקט הזה, אני יכולה לומר שהוא הפך להיות בית הספר הטוב ביותר שהיה לי בחיים המקצועיים. הוא לימד אותי ללכת עם האני מאמין שלי עד הסוף: טובת בעלי הדירות לפני הכול".

לדבריה, דווקא הקשיים חידדו עבורה את חשיבות השקיפות. "יזמים מתחלפים, אנשי מקצוע מתחלפים ותוכניות משתנות, אבל בסופו של דבר אני זו שצריכה להסתכל לבעלי הדירות בעיניים לאורך כל הדרך. לכן לא היססתי לשתף את גרעין הנציגות גם במה שהתרחש מאחורי הקלעים - גם כשהדברים היו מורכבים וגם כשהמידע לא תמיד היה נעים".

בעלי דירות שהיו מסוכסכים לאורך הדרך השלימו, וחלק ממי שהתנגדו וחששו בתחילת הדרך מחכים כיום לפינוי. בשלב מסוים, מספרת חרס-ברנזון, היא אפילו רצתה לרכוש בעצמה דירה בפרויקט. "בורוכוב לימד אותי שאפשר לצלוח כמעט כל משבר בפרויקט. הדבר היחיד שאסור לאבד בדרך הוא את אמון בעלי הדירות".

האדם שמאחורי החברה

אם יש תחום נוסף שמגדיר את חרס-ברנזון לצד ההתחדשות העירונית, זו הריצה. היא מרתוניסטית, ובשנת 2024 השתתפה במרתון האולימפי בפריז במסגרת אירועי המשחקים האולימפיים. ביולי 2026 נבחרה להשתתף גם במכביה.

"יש בעיניי הרבה דמיון בין מרתון לבין התחדשות עירונית. בשניהם יוצאים לדרך ארוכה כשיודעים לאן רוצים להגיע, אבל אי אפשר באמת לדעת מה יקרה בדרך. יהיו עליות, יהיו משברים ולפעמים תוכנית שעבדת עליה במשך חודשים משתנה ברגע. השאלה היא לא אם יהיו קשיים, אלא איך מתמודדים איתם והאם ממשיכים קדימה".

לדבריה, הריצה לימדה אותה התמדה, משמעת וסבלנות, ואת היכולת לשנות את התוכנית מבלי לאבד את המטרה. אבל החיבור בין הצד המקצועי לאישי אינו מסתכם בהתמדה. "אני אדם של אנשים. אני לא יודעת ללוות פרויקט רק דרך מיילים, טבלאות וישיבות. אני יורדת לשטח ומכירה את בעלי הדירות באמת".

ההיכרות הזו מגיעה גם לפרטים הקטנים. "אני יודעת למי יש מחסן, למי יש חניה, מי מתגורר בדירה עשרות שנים, מי משכיר אותה - ולפעמים אפילו למי מאוד עקרוני שלא יפגעו בעץ מסוים בחצר".

"אלה אולי נראים כמו פרטים קטנים כשמסתכלים על פרויקט ששווה מאות מיליוני שקלים, אבל עבור בעל הדירה הספציפי הם לפעמים הדבר החשוב ביותר. מאחורי כל דירה בטבלה יש אדם. ואם אני רוצה לייצג אותו באמת, אני צריכה להכיר אותו ולהבין מה חשוב לו".

לדבריה, כמעט בכל פרויקט שליוותה לאורך השנים יש לפחות בעל דירה אחד שהפך עם הזמן לחבר או לחברה טובים שלה, גם ללא קשר לפרויקט.

בסופו של דבר, מבחינתה, אותו עיקרון מלווה אותה גם בריצה וגם בעבודה: "לא מי שיוצא הכי מהר לדרך הוא בהכרח מי שמגיע נכון לקו הסיום. צריך לדעת לנהל את הדרך".

מוטו: "השם שלי הולך איתי הרבה אחרי שהפרויקט מסתיים. לכן הוא תמיד ילך עם האמת, עם השקיפות ועם טובת בעלי הדירות".