עו"ד רועי אלקלעי, שותף בכיר במשרד תוסייה-כהן-אלקלעי ושות'

כשותף בכיר במשרד תוסייה-כהן-אלקלעי ושות', וכיו"ר (משותף) של ועדת ההתחדשות העירונית במחוז ירושלים בלשכת עורכי הדין, לצד שירות מילואים ממושך, משלב עו"ד אלקלעי בין עשייה מקצועית בשטח לבין השפעה על השיח וההתפתחות של התחום. לאורך השנים ליווה פרויקטים הכוללים מאות בעלי דירות, ובהם מתחמי פינוי-בינוי רחבי היקף בירושלים וברחבי הארץ שהבשילו לביצוע, מתוך תפיסה שלפיה תפקיד עורך הדין הוא לא רק להגן על זכויות בעלי הדירות, אלא גם להבטיח שהפרויקט יגיע לביצוע.

משרד תוסייה-כהן-אלקלעי ושות' מתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בלבד, זו אינה רק בחירה מקצועית, אלא תפיסת עולם שמבטיחה ייצוג בלתי תלוי, כשהאינטרס היחיד שמנחה את קבלת ההחלטות הוא טובת בעלי הדירות. לדבריו, בעולם ההתחדשות העירונית ידע משפטי לבדו כבר אינו מספיק. "כדי לייצג בעלי דירות באמת, צריך להבין גם תכנון, כלכלה, מימון, הנדסה ובעיקר אנשים. עורך דין חייב לדעת לא רק מה אפשר לדרוש, אלא גם מה באמת ניתן לממש".

אחרי הכל, "מאחורי כל פרויקט עומדות עשרות ולעיתים מאות משפחות, שנותנות לנו את הזכות לנהל עבורן את אחד הנכסים המשמעותיים ביותר שלהן", אומר עו"ד אלקלעי. "זו אחריות גדולה, וההצלחה אינה נמדדת רק בחתימה על הסכם, אלא ביכולת להביא את הפרויקט עד שהמשפחות נכנסות לבית החדש שלהן".

צפו בפודקסט עו"ד רועי אלקלעי, שותף בכיר במשרד תוסייה-כהן-אלקלעי ושות'

מה מייחד אותנו

בשוק שבו בעלי דירות מגיעים לפגישות כשהם מצוידים במידע ובכלי בינה מלאכותית, אנחנו מאמינים שהאחריות המקצועית מחייבת להבטיח אך ורק את מה שניתן לממש. לכן, עוד לפני יציאה למכרז או ניהול משא ומתן, המשרד בוחן לעומק את היתכנות הפרויקט באמצעות מחלקת התכנון, מנתח את זכויות הבנייה, את המגבלות התכנוניות ואת הכדאיות הכלכלית, כדי להבין מה באמת ניתן להשיג עבור בעלי הדירות ומה עלול להישאר בגדר הבטחה בלבד.

"בהתחדשות עירונית התפקיד שלי הוא לא למכור חלום", אומר עו"ד אלקלעי. "אני צריך להיות האדם היחיד בחדר שאין לו אינטרס להבטיח משהו שלא ניתן לקיים. אם המספרים לא עובדים או שהתכנון לא מאפשר את מה שמציגים לבעלי הדירות - אני אומר את זה, גם אם זו לא התשובה שמישהו רוצה לשמוע".

לדבריו, כל עסקת התחדשות עירונית היא עסקה ייחודית. גם שני בניינים סמוכים עשויים להיות שונים לחלוטין בזכויות הבנייה, במבנה הבעלות, במורכבות התכנונית ובכדאיות הכלכלית שלהם. "צריך ללמוד כל מתחם מחדש ולהבין כיצד ניתן למקסם אותו. אני לא מנהל משא ומתן כדי לנצח את היזם, אלא כדי שהפרויקט ייצא לדרך בתנאים הטובים ביותר לבעלי הדירות. עסקה מצוינת שלא תיבנה לעולם היא בסופו של דבר עסקה גרועה".

הגישה הזו מובילה לעיתים גם להחלטה שלא לצאת למכרז או שלא לקדם עסקה בתנאים המוצעים. מבחינת עו"ד אלקלעי, האחריות המקצועית אינה נמדדת במספר ההסכמים שנחתמו, אלא במספר הפרויקטים שהגיעו בפועל לביצוע.

רגע אחד שמסביר הכול

יש רגעים שבהם מבינים מהי המשמעות האמיתית של התחדשות עירונית. עבור עו"ד רועי אלקלעי, אחד מהם התרחש בפרויקט פינוי-בינוי בירושלים, אותו מלווה משרדו במשך שנים.

"כשהגעתי לטקס ההריסה של שלבים ב' ו-ג' בפרויקט SOHO  ירושלים, הרמתי את המבט וראיתי מול העיניים תמונה שלא אשכח" הוא מספר. "מאחורי במת הטקס ראינו את שלב א' של הפרויקט, שכבר נמצא כמעט שנתיים בביצוע והבניינים החדשים הולכים ומתרוממים. מצד שני החלו באותו היום עבודות ההריסה והפינוי של כ-150 משפחות נוספות לקראת תחילת ביצוע השלבים הבאים. ברגע כזה מבינים שהתחדשות עירונית אינה רק עסקה משפטית או תוכנית על הנייר. אתה רואה שכונה שלמה משנה את פניה לנגד עיניך. מאות משפחות שעברו דרך ארוכה של תכנון, קבלת החלטות, חתימות, פינוי וביצוע - והכול הופך למציאות".

לדבריו, דווקא באותו רגע התחזקה אצלו ההבנה שהצלחתו של פרויקט אינה נמדדת במועד חתימת ההסכם. "אני לא מודד הצלחה ביום שבו נחתם החוזה, אלא ביום שבו העבודות מתחילות בפועל, ובהמשך - כשבעלי הדירות מקבלים את המפתח לדירתם החדשה. לראות באותו מבט פרויקט שנמצא כבר בביצוע לצד שלבים נוספים שיוצאים לדרך, זו המשמעות האמיתית של שינוי פני העיר".

"הרגע הזה מזכיר לנו למה אנחנו עושים את מה שאנחנו עושים. מאחורי כל בניין שנהרס וכל בניין שנבנה מחדש עומדות משפחות שנתנו בנו אמון במשך שנים. האחריות שלנו היא לא רק להגיע להסכם טוב, אלא להוביל את התהליך עד שהוא הופך למציאות".

האדם שמאחורי המשרד 

החיבור של עו"ד אלקלעי להתחדשות עירונית נולד מהמפגש בין שלושה עולמות שמעניינים אותו: משפט, אנשים והנדסה. בצעירותו התלבט אם ללמוד הנדסת בניין או משפטים. לבסוף בחר במשפטים, בחירה טבעית במידה מסוימת עבור מי שמגיע ממשפחה ענפה בעורכי דין., לדבריו, התחדשות עירונית זהו אחד התחומים במשפט המסוגלים להשפיע בו-זמנית על אנשים, על הקהילה ועל פני העיר.

לאחר התמחות במשרד המשפטים בתחום התכנון והבנייה, בחר להשתלב בפרקטיקה הפרטית ולהקדיש את עיקר עיסוקו לייצוג בעלי דירות בלבד. מאז מלווה אלפי בעלי זכויות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, מתוך תפיסה שלפיה תפקידו של עורך הדין אינו מסתכם בניסוח הסכם, אלא בהובלת תהליך מורכב שנמשך שנים ומחייב אחריות, זמינות וראייה רחבה.

"אני רואה בכל פרויקט מערכת יחסים ארוכת טווח", אומר עו"ד אלקלעי. "בעלי הדירות מפקידים בידינו את הנכס המשמעותי ביותר שלהם. האחריות שלנו היא לא רק להשיג עבורם הסכם טוב, אלא ללוות אותם עד שהפרויקט יוצא לביצוע והם מקבלים את הדירה החדשה".

בשנים האחרונות, לצד ניהול המשרד, שירת כקצין מאות ימי מילואים מאז פרוץ המלחמה. לדבריו, השירות חיזק אצלו ערכים המלווים אותו גם בעבודה המקצועית - אחריות, קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות, עבודת צוות והבנה שהצלחתו של כל מהלך תלויה באמון שנבנה בין האנשים.

"גם בשירות הצבאי וגם במקצוע שלנו, אנשים נותנים בך אמון ברגעים משמעותיים מאוד בחייהם. זו זכות גדולה, אבל בעיקר אחריות. בסופו של דבר, אני מאמין שמשרד עורכי דין נמדד לא רק בהסכמים שהוא כותב, אלא ביכולת שלו להוביל אנשים בביטחון לאורך הדרך".

את אותה תפיסה מבקש עו"ד אלקלעי להנחיל גם במשרד: מקצועיות בלתי מתפשרת, חשיבה אסטרטגית, שקיפות מלאה וליווי אישי של בעלי הדירות לכל אורך חיי הפרויקט – מהרעיון הראשוני ועד לרגע שבו הבניין החדש הופך לבית.

"בסופו של דבר, התחדשות עירונית אינה עוסקת רק בבניינים חדשים. היא עוסקת באנשים, באמון וביכולת להוביל אותם בבטחה עד לבית החדש שלהם".