עו"ד יהודית דוידוביץ', בעלים | משרד עו"ד יהודית דוידוביץ'

משרדה של עו"ד יהודית דוידוביץ' פועל זה למעלה מ-15 שנה ומתמחה בייצוג בעלי דירות בלבד בפרויקטים של התחדשות עירונית. המשרד ממוקם ביבנה ופועל בעיקר באזור השפלה וגוש דן הדרומי, ובהם יבנה, רחובות, ראשון לציון, חולון ובת ים. כיום מלווה המשרד עשרות פרויקטים, הכוללים מאות רבות של בעלי דירות בשלבים שונים של תכנון, ביצוע ואכלוס.

המשרד כולל שלוש עורכות דין ומתמחה, והבחירה לשמור על מבנה מצומצם היא, לדברי דוידוביץ', חלק מתפיסת העבודה. "אנחנו לא רוצים להפוך לפס ייצור של פרויקטים. המטרה היא להכיר כל בניין, כל נציגות ואת הצרכים של בעלי הדירות. כל פרויקט אצלנו מקבל את מלוא תשומת הלב".

לצד פרויקטים המצויים בשלבי תכנון, המשרד מלווה כיום מספר פרויקטים בביצוע, ביניהם פרויקט הנמצא בתהליך אכלוס ופרויקט נוסף שמתקרב לשלב זה. לדבריה, השלמת פרויקטים ומסירת הדירות לבעליהן היא המבחן המרכזי של הליווי: לא רק להגיע להסכם חתום, אלא להישאר לצד בעלי הדירות עד שהתהליך מסתיים בפועל.

הייצוג המשפטי נעשה בשיתוף צוות רב-תחומי הכולל שמאי מקרקעין, מפקח הנדסי ואנשי מקצוע נוספים, בהתאם לצורכי המתחם. הצוות מתחיל לעבוד עם בעלי הדירות עוד לפני בחירת היזם, כדי לבחון את ההיתכנות התכנונית והכלכלית, להבין מה ניתן לדרוש במסגרת הפרויקט ולגבש את התנאים שעל בסיסם ייבחר היזם.

"המטרה היא שבעלי הדירות יידעו מה הפרויקט שלהם שווה עוד לפני שמגיעות הצעות מיזמים", היא אומרת. "כך הם יכולים לבחור את החברה המתאימה מתוך ידע ומעמדה מקצועית, ולא רק לפי ההבטחה שנשמעת הכי אטרקטיבית". עלויות אנשי המקצוע אינן מוטלות על בעלי הדירות, אלא משולמות בהמשך מתוך תקציב הפרויקט על ידי היזם שייבחר.

צפו בפודקסט עו"ד יהודית דוידוביץ', בעלים - משרד עו"ד יהודית דוידוביץ'

מה מייחד אותנו

לדברי דוידוביץ', אחד המאפיינים המרכזיים של המשרד הוא הנוכחות בשטחבסמוך לחלק משמעותי מהפרויקטים, מאפשרת לצוות להיות נגיש לבעלי הדירות ולשמור על קשר שוטף עם המנהלות העירוניות, הרשויות המקומיות ויתר הגורמים המלווים את התהליך.

"אנחנו לא יושבים במגדל משרדים מרוחק שבעלי הדירות מתקשים להגיע אליו", היא אומרת. "הם מרגישים בנוח להיכנס למשרד, להתקשר ולשאול גם את השאלות הקטנות. אנחנו נמצאים בפרויקטים, פוגשים את האנשים ומלווים אותם לאורך דרך שיכולה להימשך שנים".

לדבריה, ההיכרות עם הנפשות הפועלות ברשויות באזור אינה מחליפה את ההליך התכנוני, אך היא מסייעת להבין כיצד נכון לקדם כל פרויקט, לזהות חסמים ולנהל ממשקי עבודה רציפים עם המנהלות והעיריות.

עיקרון נוסף שמלווה אותה מתחילת דרכה הוא הדרישה לליווי פיננסי לפרויקט. כאשר החלה לעסוק בהתחדשות עירונית, לדבריה, הדרישה עדיין לא הייתה מובנת מאליה, ויזמים ניסו לא פעם לשכנע אותה שניתן לקדם את הפרויקט גם בלעדיה. "ידעתי שאני לא יכולה להסתמך רק על הבטחות או על כך שליזם יש הון", היא מספרת. "מבחינתי, אם אין ליווי פיננסי שמייצר הגנה ממשית לבעלי הדירות, אני לא נכנסת לפרויקט".

במהלך השנים סייעה הגישה הזאת למנוע קידום של פרויקטים שלא היו בשלים כלכלית. במקרים אחרים הוביל המשרד להחלפת יזמים שלא הצליחו לקדם את התהליך, תוך ניסיון להימנע ככל האפשר ממאבקים ממושכים ומהליכים משפטיים יקרים. "המטרה היא לדעת כיצד לפתור מחלוקות בצורה עניינית, מכבדת ויעילה, בלי לגרום לבעלי הדירות נזק גדול יותר מהבעיה שאותה מבקשים לפתור".

רגע אחד שמסביר הכול

סבב הלחימה האחרון המחיש לדוידוביץ' את השינוי שחל באופן שבו בעלי דירות מביטים על התחדשות עירונית. כנסי דיירים של 3 פרויקטים, שנועדו להתקיים בספריות עירוניות ובאולמות ציבוריים, בוטלו בשל המצב הביטחוני. לכאורה, גם הליכי החתימה היו אמורים להידחות, אלא שנציגויות בעלי הדירות ביקשו שלא לעצור. "הם אמרו לנו: אל תבטלו את הכנס. אם אי אפשר להיפגש באולם, תבואו אלינו למקלט ונחתום שם".

במשך כשבוע וחצי יצאו דוידוביץ' וצוות המשרד מבניין לבניין ומבית לבית. בחלק מהמקרים התקיימו הפגישות במקלטים, תחת אזעקות וטילים. במקרים אחרים נסע הצוות לבעלי דירות שלא התגוררו בבניין וחיו בערים אחרות, מצפון ועד דרום. "היו בעלי דירות שאמרו לי: 'תגיעי, נחתום ותסעי מיד כדי שלא תישארי כאן בזמן האזעקה'. "לפעמים האזעקה תפסה אותנו בדרך ולפעמים בתוך הבית של הדייר. אבל ראינו עד כמה האנשים בשלים וכמה חשוב להם לא לעצור את התהליך". 

בתוך כשבוע וחצי בלבד השיגו כל 3 הפרויקטים את הרוב הדרוש להמשך קידומם. לדבריה, הנכונות של בעלי הדירות להתקדם בלטה במיוחד בהשוואה למה שחוותה בסבב הלחימה שקדם לכך. אז ליוותה 2 פרויקטים בראשון לציון, שחלק מבעלי הדירות חששו מלהצטרף לפרויקט. "שנה קודם לכן עוד היינו צריכים להסביר שוב ושוב למה ההתחדשות חשובה", היא אומרת. "הפעם כבר לא היה צורך לשכנע. אנשים הבינו שקודם כול צריך מיגון. לפני תוספת השטח, לפני התמורות ולפני כל שיקול אחר, הם רוצים ממ"ד ובניין בטוח".

במקביל מלווה דוידוביץ' את בעלי הדירות בבניין ברחוב טלר ברחובות, שנפגע מפגיעה ישירה של טיל. לדבריה, זהו הפרויקט הראשון שהוכר במסגרת חוק השיקום. הבניין הישן ניזוק באופן קשה, וחלק ממנו נהרס לחלוטין. מאז הפגיעה היא מלווה את הדיירים מול הרשות המקומית, מס רכוש וגורמי הממשלה, כשהמדינה כבר אישרה את המסלול שיאפשר להם לקבל פתרון.

אחד הסיפורים שנחרטו בזיכרונה הוא של בעל דירה שסיים זמן קצר קודם לכן שיפוץ מלא בביתו. כשהופעלה האזעקה ירדה משפחתו למקלט. "הוא סיפר לי שהוא הסתכל על הדירה המשופצת, סגר את הדלת וירד למטה. זו הייתה הפעם האחרונה שבה ראה את הבית שלו. אחרי הפגיעה, הדירה פשוט לא הייתה קיימת יותר".

לפי המתווה שאושר, בעלי הדירות עשויים לקבל אפשרות לבחור בין המשך הדרך בפרויקט לבין מנגנון פיצוי מוגדל, המבוסס על שוויה של דירה חדשה. מבחינת דוידוביץ', האפשרות הזאת חשובה במיוחד למשפחות שנשארו ללא קורת גג וזקוקות לפתרון שאינו תלוי בהמתנה של שנים להשלמת הבנייה.

"כשבית נעלם ברגע אחד, התפקיד שלנו כבר אינו רק לנהל משא ומתן או לבדוק חוזה", היא אומרת. "אנחנו מלווים משפחות ברגע הקשה ביותר בחייהן, יום-יום ושעה-שעה, עד שיימצא להן פתרון".

האדם שמאחורי החברה

דוידוביץ' החלה את דרכה בתחום המקרקעין לפני כ-20 שנה, לאחר שחמיה, שהיה עורך דין בתחום, ביקש ממנה להצטרף ולסייע לו. המפגש עם עולם הנדל"ן הוביל אותה לזהות כבר בתחילת הדרך את הפוטנציאל של תחום ההתחדשות העירונית. "הבנתי שעורך דין שיישאר רק בעסקאות מקרקעין רגילות ולא ילמד את תחום ההתחדשות העירונית, עלול לפספס את העתיד של הענף".

באותן שנים התחום היה עדיין בראשית דרכו. כמעט שלא התקיימו הכשרות מקצועיות מסודרות, והידע נבנה תוך כדי עבודה עם בעלי דירות, יזמים ואנשי מקצוע. "למדתי בעיקר מהשטח - מכל פרויקט, מכל מפגש עם בעלי דירות ומכל בעיה שהיינו צריכים לפתור".

כבר בפרויקטים הראשונים הבינה, לדבריה, את היקף האחריות המוטלת על עורך הדין. בעלי הדירות אינם מפקידים בידיו רק מסמכים, אלא את ביתם ואת הנכס הכלכלי המרכזי של משפחתם. מכאן גיבשה את כללי העבודה שמלווים אותה עד היום: לבחון את הביטחון הכלכלי של הפרויקט, לא להסתפק בהבטחות ולפעול גם כאשר נדרש לקבל החלטות שאינן פשוטות או פופולריות.

"מבחינתי, בעלי הדירות הם כמו בני משפחה", היא מסכמת. "אני מתייחסת אליהם ביראת כבוד ומתוך אחריות גדולה. אני רוצה שהם יהיו מוגנים, אבל אני גם צריכה לדעת בסוף היום שעשיתי כל מה שנדרש כדי להביא אותם בבטחה לבית החדש שלהם".