האם אפשר לחייב אדם בדמי תיווך על עסקת מקרקעין גם אם שמו כלל לא מופיע בהסכם התיווך? זו השאלה שהגיעה עד לבית המשפט העליון, לאחר שנכס שהוצג ללקוח באמצעות מתווך נרכש בסופו של דבר על ידי חברה בבעלות מלאה של עורך הדין שליווה אותו.
הסיפור החל כאשר מתווך הציג נכס מקרקעין ללקוח פוטנציאלי. הלקוח נעזר בעורך דינו בניהול המשא ומתן וחתם על הסכם תיווך סטנדרטי, שלפיו במקרה של רכישת הנכס יהיה המתווך זכאי לעמלה. אלא שהעסקה התפתחה באופן שונה: הלקוח שחתם על הסכם התיווך לא היה זה שרכש לבסוף את הנכס. הרוכשת הייתה חברה בבעלות מלאה של עורך הדין שלו - שלא חתם בעצמו על הסכם תיווך.
המתווך גילה בדיעבד שהנכס נרכש ודרש לקבל את העמלה. הלקוח טען כי הוא עצמו לא רכש את הנכס ולכן אינו חייב בתשלום. עורך הדין, מצדו, טען כי מעולם לא חתם על הסכם עם המתווך, ולכן לא ניתן לחייב אותו או את החברה שבבעלותו בדמי התיווך.
לא חתמתם? זה לא פוטר בהכרח מדמי תיווך
המחלוקת המשפטית לא עסקה בשאלה האם הסכם התיווך המקורי היה תקף, אלא בשאלה אחרת: האם ניתן לייחס את ההתחייבות מכוחו גם למי שלא חתם עליו בעצמו. בית המשפט העליון קבע כי בנסיבות המקרה התשובה חיובית, והותיר על כנו את החיוב בתשלום מלוא דמי התיווך.
לפי פסק הדין, בעת חתימת הסכם התיווך פעלו הלקוח ועורך הדין כשותפים במטרה לרכוש את הנכס יחד. בהתאם לדיני השותפויות, פעולה שביצע אחד השותפים במסגרת פעילות השותפות עשויה לחייב גם את השותף האחר, גם אם הוא עצמו לא חתם פיזית על אותו מסמך.
המידע הגיע מהמתווך
בית המשפט הצביע גם על מסלול נוסף שמוביל לאותה תוצאה. עורך הדין נחשף לנכס ולמידע עליו במסגרת תפקידו כשלוחו של הלקוח, ולאחר מכן חברה שבבעלותו היא שרכשה את הנכס.
בנסיבות אלה נקבע כי לא ניתן להשתמש בעובדה שעורך הדין עצמו לא חתם על הסכם התיווך כדי לעקוף את המתווך וליהנות מהמידע שהביא לעסקה מבלי לשלם עבור שירותיו. לצד דיני השותפות והשליחות, בית המשפט התייחס גם לעקרונות של הגינות ומניעת עשיית עושר ולא במשפט.
עו"ד יונתן בר עם ממשרד גינדי-כספי ושות' מסביר: "פסק הדין מחדד כי דרישת הכתב בחוק המתווכים אינה בהכרח מאפשרת למי שלא חתם בעצמו על ההסכם להתחמק מתשלום. השאלה המרכזית היא לא רק מי מופיע על הנייר, אלא מה היה טיב היחסים בין הצדדים, כיצד הגיע המידע על הנכס לידיהם ומי נהנה בסופו של דבר מעבודת המתווך. במקרה הזה, בתי המשפט מצאו כמה מסלולים משפטיים שהובילו לאותה מסקנה, כי יש לשלם את דמי התיווך".
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה גם לרוכשי נכסים וגם למתווכים: החתימה על הסכם התיווך אמנם משמעותית, אך היא אינה בהכרח חזות הכול. כאשר ניתן להראות שהרוכש בפועל פעל כשותף או כשלוח של מי שחתם על ההסכם, ניסיון לבצע את העסקה באמצעות גורם אחר לא בהכרח יפטור אותו מתשלום העמלה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו