אתגר היזמים: אחרי הבלימה - להציל את שורת הרווח

השנים האחרונות לימדו את אנשי ענף הנדל"ן שגמישות חייבת להיות חלק מתוכנית העבודה שלהם. פרויקט שנראה מצוין על הנייר לפני שלוש או ארבע שנים יכול להגיע היום לשלב הביצוע עם מספרים שונים לחלוטין לאחר שעלויות העבודה זינקו, המימון התייקר, לוחות הזמנים התארכו - ובמקרים רבים הרווח שתוכנן נשחק משמעותית ואף התחלף בהפסד.

בהתאם לכך חוזר למרכז הבמה מודל שפועל בענף כבר שנים: יזמות וביצוע תחת אותה קורת גג. אמנם המודל הזה לא נולד אחרי 7 באוקטובר אבל חוסר הוודאות שמאפיין מאז כל תחום בחיינו, חידד את היתרונות שלו. יותר יזמים מבקשים כיום לחזק את יכולות הביצוע שלהם באמצעות זרוע קבלנית עצמאית, רכישת חברת ביצוע או חיבור הדוק יותר בין התכנון לשטח.

ניר אפללו, הבעלים של אפללו ניהול ופיקוח נדל"ן, מסביר כי "אף אחד לא צפה את 7 באוקטובר ואת הזינוק בעלויות כוח האדם. יזם שחשב שירוויח עשרים אחוז עלול לגלות שהפרויקט עבר להפסד. בתקופה כזאת היזם חייב להבין את הביצוע, להיות מעורב כבר בשלב התכנון ולזהות חריגות לפני שהן הופכות למאות אלפי שקלים. לא מספיק למכור חלום, צריך לדעת גם איך בונים אותו".

שליטה טובה יותר בתהליך

פרויקט עשוי לעבור שנים של תכנון ורישוי לפני העלייה לקרקע, בעוד שהתחשיב הכלכלי שלו נשען על מחירי עבודה, חומרי גלם, מימון וביצוע שנקבעו הרבה קודם. כשהתנאים משתנים במהירות, כל עיכוב או חריגה מקבלים משמעות גדולה יותר.

כאן נכנס היתרון של חברה שמחזיקה גם ביכולת ביצוע. אנשי השטח יכולים להיכנס מוקדם יותר לתכנון, לבחון חלופות ולתרגם החלטות לעלות האמיתית שלהן באתר. גם עבור הרוכש יש לכך משמעות: כאשר הייזום, הבנייה, המסירה והבדק נמצאים תחת אותה קבוצה, יש כתובת ברורה יותר במקרה של עיכוב, שינוי או ליקוי.

רמי חדאד, מנכ"ל ובעלים משותף ב-YR Group, אומר כי "בתקופה של תנודתיות בעלויות הביצוע, החיבור בין יזמות לביצוע הוא יתרון משמעותי. כאשר היזם תלוי בקבלן חיצוני, עלייה בעלויות עלולה לייצר לחץ על איכות הביצוע, לוחות הזמנים או היציבות הכלכלית של הפרויקט. כשאותה חברה גם יוזמת וגם מבצעת, היא שולטת טוב יותר בעלויות, באיכות ובלוחות הזמנים ויכולה להגיב לשינויים לאורך חיי הפרויקט".

עו"ד נאיף אבו סוויס, בעלים ומנכ"ל גזית הנדסה, מדגים את היתרון דווקא דרך היכולת להגיב בזמן משבר. "זכינו ב-2021 במכרז מחיר מטרה וקיבלנו היתר ב-2023, ואז החלה המלחמה. בזמן שחלק גדול מהענף קפא, הצלחנו להסיט צוות עבודה מפרויקט אחר ולהמשיך בבנייה גם תחת טילים ואזעקות. מסרנו את הפרויקט ב-2026. מבחינתנו זה התאפשר משום שהייזום והביצוע נמצאים תחת אותה קורת גג ואפשר לקבל החלטות במהירות".

גם בחברת חי נחמיאס חלק גדול משרשרת הפרויקט מנוהל בתוך הקבוצה. לצד הפעילות היזמית פועלות בה חברת ביצוע בסיווג ג'5, חברת מנופים וחברת ניהול ואחזקות. אדם גנון, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברה, אומר כי "כחברה שמחזיקה את השרשרת מהיזמות והתכנון, דרך הביצוע ועד האחזקה, יש לנו יכולת בקרה ושליטה מלאה על התהליכים. המשמעות היא לא רק לדעת לזהות בעיה כשהיא מתרחשת, אלא עוד לפני שהיא נוצרת. כשיש שליטה אמיתית בתהליך, קשה להיות מופתעים. הלקוח רואה קבוצה שאחראית על הבית שלו, על כל התהליך, מהתכנון והבנייה ועד הבדק והאחזקה".

טעות קטנה, הוצאה גדולה

אחת מנקודות התורפה של פרויקטים מורכבים היא הפער בין שולחן התכנון למציאות באתר. החלטה שלא עודכנה בתוכנית, התנגשות בין מערכות או פרט שנפל בין היועצים עלולים להתגלות רק לאחר שהעבודות החלו, ואז תיקון פשוט הופך יקר ומסורבל.

שילוב אנשי הביצוע בשלבי התכנון מאפשר לזהות בעיות מוקדם יותר ולבחון את ישימות התוכניות מתוך היכרות עם המציאות בשטח. אלון יוניאן, מנכ"ל משהב, מדגיש כי ביצוע עצמי אינו מתאים לכל פרויקט. "אנחנו בוחרים לבצע בעצמנו חלק מהפרויקטים שאנחנו יוזמים, כאשר מאפייני הפרויקט מתאימים לכך. היתרונות הם שליטה בלוחות הזמנים, שמירה על סטנדרט האיכות וניהול סיכונים. עבור הדיירים, היתרון המרכזי הוא הכתובת האחת: הגורם שחתם איתם על ההסכם הוא גם זה שנמצא בשטח, בונה את הבית ומספק את האחריות".

עניין של אמון

בהתחדשות עירונית המשמעות רחבה יותר. בעלי הדירות חותמים על הסכם שנים לפני שהבניין החדש עומד על הקרקע, ולכן הפער בין ההבטחות בתחילת הדרך לבין מה שניתן לבצע בפועל הוא קריטי. כאשר אנשי הביצוע מעורבים כבר בשלבי התכנון והאחריות נשארת בתוך אותה קבוצה, מצטמצם גם המקום להעברת אחריות במקרה של עיכוב או בעיה.

חגית וולף, מנכ"לית קן התור התחדשות עירונית, אומרת כי "מאחר שבקן התור כל התהליך מתנהל תחת אותה קורת גג, אנחנו מביאים כבר מהשלבים הראשונים את ההיכרות עם המציאות בשטח. זה מאפשר לזהות מוקדם יותר אתגרים תכנוניים וביצועיים, לדייק פתרונות ולייצר רציפות ואחריות לאורך כל הדרך, מההתנהלות מול הדיירים והרשויות ועד למסירת הדירה".

לסיכום, מודל היזמות-ביצוע אינו חדש, והוא גם לא מבטיח שכל פרויקט יהיה רווחי או חף מעיכובים. אבל כשהשוק פחות צפוי וכל טעות עולה יותר, היתרון כבר לא נמצא רק ביכולת ליזום פרויקט, אלא ביכולת לשלוט בו עד המפתח.