תא״ל במיל׳ יאיר כהן קנה לבתו דירה בשכונת התקווה: ״זו תל אביב החדשה״

כשאנשי נדל״ן מדברים על אזורים עם פוטנציאל, אפשר להתייחס לכך כעוד הערכה מקצועית. אבל כשהם בוחרים להשקיע שם את כספם הפרטי - ובמקרה הזה לרכוש דירה עבור בתם - האמירה מקבלת משמעות אחרת.

תא״ל במיל׳ יאיר כהן, יזם ואיש עסקים ולשעבר מבכירי מערכת המודיעין, החל לאחרונה לחפש דירה עבור בתו בתל אביב. לאחר בחינת האפשרויות, בחר דווקא בשכונת התקווה. עלות הדירה בת 3 חדרים 2.5 מיליון שקל.

״שכונת התקווה היא תל אביב החדשה״, אומר כהן. מבחינתו, ההחלטה אינה מבוססת רק על מחיר הדירה כיום, אלא בעיקר על הדרך שבה הוא מעריך שהאזור יתפתח בשנים הקרובות.

כהן, שבמשך שנים עסק בעולמות של מודיעין, ניתוח מידע וקבלת החלטות, מסביר כי גם במקרה הזה ביקש להסתכל מעבר לתדמית הקיימת של השכונה ולנסות להבין את תהליכי השינוי שעוברים על דרום תל אביב.

שכונת התקווה היא אחת השכונות המזוהות ביותר עם תל אביב הוותיקה. השוק, הרחובות, התרבות המקומית והזהות הקהילתית העניקו לה במשך עשרות שנים אופי מובהק, אך בשנים האחרונות גוברת ההתעניינות באזור מצד רוכשים ומשקיעים שמחפשים אלטרנטיבה לאזורים היקרים יותר בעיר.

עבור כהן, מדובר גם בהחלטה משפחתית. לא רק היכן נכון לקנות נכס, אלא היכן בתו תחיה, כיצד תיראה סביבת המגורים שלה ומהו המקום שבו הוא מוכן לשים חלק מהעתיד הכלכלי של משפחתו.

את תהליך החיפוש והרכישה ליווה מעיין נובה, העוסק בייצוג וליווי רוכשים בעסקאות נדל״ן. נובה מבקש להרחיב את התפיסה המסורתית של עבודת התיווך ולהציג את איש המקצוע כמי שמלווה את הלקוח בתהליך קבלת ההחלטה ולא רק בחיפוש אחר נכס.

״המטרה שלי היא לא לגרום לאנשים לקנות נכס, אלא לעזור להם להבין אם זו ההחלטה הנכונה עבורם״, אומר נובה. לדבריו, בעסקה של מיליוני שקלים נדרש איש המקצוע לבחון הרבה מעבר למחיר המבוקש: את מאפייני האזור, התוכניות העתידיות, הסיכונים, איכות הנכס, יכולת המיקוח ובעיקר את ההתאמה בין העסקה לבין הצרכים של הרוכש.

החיבור בין כהן לנובה נולד בדיוק בנקודה הזו. מצד אחד, אדם בעל ניסיון של עשרות שנים בניתוח מציאות ובקבלת החלטות; מהצד השני, איש נדל״ן שמבקש למצב את עצמו כמי שמייצג את הרוכש לאורך התהליך כולו.

ובמרכז - דירה אחת בשכונת התקווה

השאלה הגדולה היא האם התחזית של כהן אכן תתממש. האם בעוד חמש או עשר שנים שכונת התקווה תהיה אחת השכונות המבוקשות והמתפתחות של תל אביב?

שמאי המקרקעין עו"ד אורי רוזנצוויג שותף במשרד השמאות RGG, מסביר: ״מנקודת מבט שמאית, ברכישת נכס באזור מתפתח כמו שכונת התקווה, אין להסתפק בשווי השוק הנוכחי, אלא יש להעריך את פוטנציאל ההשבחה העתידי. השכונה מציגה פער בין תדמיתה ההיסטורית לתהליכי התחדשות עירונית, פיתוח תשתיות וכניסת אוכלוסייה חדשה, שעשויים להוביל להתכנסות מחירים מעלה. עם זאת, נדרשת הבחנה מקצועית בין שווי ממומש לבין פוטנציאל, ככל שהתכניות מתקדמות וודאיות יותר, משקלן עולה. השמאי בוחן לא רק "כמה הנכס שווה היום", אלא מזהה את מנועי השינוי, מתמחר את הסיכונים ובוחן את הסבירות למימושם. העניין המרכזי בעסקאות אלו טמון בפער שבין התמחור הנוכחי של נכסי השכונה לבין הפוטנציאל העתידי שלה, תוך שקלול חוסר הוודאות ולוחות הזמנים״.