למי קראתם פריפריה? מפת הביקושים החדשה של ישראל

יש רגע שבו זוג צעיר מבין שהחלום על דירה בגוש דן הפך ממטרה לתחרות הישרדות. עוד פקק בבוקר, עוד שעה בדרך חזרה, עוד דירה קטנה במחיר בלתי אפשרי, עוד חניה שאינה קיימת ומשכנתה שמאיימת למחוק כל גמישות כלכלית. ואז עולה שאלה שבעבר נשמעה כמעט כמו ויתור: האם באמת חייבים לגור בלב הצפיפות כדי להישאר במרכז החיים?

עבור מספר הולך וגדל של משפחות, התשובה כבר אינה מובנת מאליה. בשנים האחרונות, וביתר שאת מאז הקורונה והמלחמה, ישראלים מגלים מחדש את המרחבים שמחוץ לגבולות הביקוש המסורתיים. לא עוד "פריפריה" במובן הישן, המקטין והמתנצל, אלא ערים ויישובים שמציעים שילוב שקשה יותר ויותר למצוא במרכז: דירה גדולה, ממ"ד, מרפסת, שטחים ירוקים, קהילה, מוסדות חינוך חדשים ומחיר כניסה שעוד מאפשר לבנות עתיד.

גם המרחק הגיאוגרפי כבר אינו המדד היחיד. ישראל היא מדינה קטנה, צפופה ומחוברת, שבה נסיעה בין שתי ערים בגוש דן עלולה להימשך זמן רב יותר מנסיעה בין מוקד מגורים בפריפריה למרכז תעסוקה אזורי. העבודה ההיברידית צמצמה את הצורך להגיע בכל יום למשרד, ותוכניות חדשות לתחבורה, תעסוקה ומסחר מחזקות בהדרגה את הערים שמחוץ למרכז.

כך, משפחה שעוברת לקריית ביאליק, לקצרין, לקריית גת, לבאר שבע, לדימונה או לירוחם כבר אינה בהכרח מתפשרת. היא בוחרת בחדר נוסף לילד, בגינה ליד הבית, בבית ספר חדש ובשכונה שבה אפשר להגיע ברגל לפארק או למרכז הקהילתי. היא בוחרת שלא לנהל את כל חייה סביב תשלום שכר דירה, חיפוש חניה והמתנה בפקק.

"הגדרת אזורי הביקוש השתנתה בשנים האחרונות", אומרת ליאת דנינו, משנה למנכ"ל אלמוגים. "אם בעבר רבים התמקדו בקרבה המיידית לתל אביב, כיום רוכשים בוחנים את מכלול איכות החיים שהעיר מציעה: איכות התכנון, מערכת החינוך, שטחים ירוקים, מסחר, תעסוקה, קהילה ונגישות תחבורתית".

אזור ביקוש אינו נוצר רק כאשר המחירים מתחילים לעלות. בדרך כלל קודמים לכך תהליכים עמוקים יותר: השקעה בתשתיות, ודאות תכנונית, מוסדות חינוך, תחבורה ציבורית, מקומות עבודה ומרחב ציבורי שמעניק לתושבים סיבה אמיתית להישאר. המחיר עשוי להיות נקודת הפתיחה, אך הוא אינו יכול לבדו להחזיק עיר או שכונה לאורך זמן.

גם אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי, רואה את השינוי הזה שחל במפת הביקושים. לדבריו, "אזורי הביקוש הבאים לא בהכרח יהיו בלב הערים היקרות, אלא דווקא בשוליהן ובערים שנמצאות בתהליכי פיתוח מואצים". לוי מסביר כי ככל שהתשתיות, התחבורה ומוקדי התעסוקה מתפתחים, הפערים בין המרכז לבין האזורים שסביבו מצטמצמים. "אזורים שבהם מחירי הדיור עדיין נגישים, וגם נהנים מהשקעה ממשלתית, משיפור הנגישות ומהקמת אזורי תעסוקה, צפויים להמשיך למשוך אוכלוסייה וביקושים".

הפריפריה של המרכז

אחת הדוגמאות הבולטות לכך נמצאת דווקא בפריפריה של גוש דן. באר יעקב, השוכנת בין ראשון לציון לרחובות, נהנית כיום מתחנת רכבת פעילה ובעתיד צפוי להגיע אליה גם קו M1 של המטרו. מיישוב קטן יחסית היא הפכה בעשור האחרון לעיר בצמיחה, עם תוכניות בנייה רחבות ויעד להגיע לכ-100 אלף תושבים עד סוף העשור. במערב העיר מקדמת חברת גיא ודורון לוי את פרויקט MIA, הכולל 23 בניינים ו-781 יחידות דיור על פני כ-122 דונם. המתחם משלב מגורים, מסחר, גני ילדים, מבני ציבור, פארק מרכזי ושבילי הליכה ואופניים - דוגמה למעבר מבניית בניין בודד לתכנון שכונה שלמה כמערכת אחת.

"אנחנו רואים בשנים האחרונות שינוי מגמה ברור", אומרת רחלי קלימי, מנהלת השיווק בחברה. "הרוכשים כבר לא מחפשים רק את תל אביב וטבעת המרכז, אלא בוחנים ברצינות יישובים בפריפריית גוש דן שמציעים איכות חיים גבוהה במחיר נגיש יותר. יישובים כמו באר יעקב, שנהנים מחיבור תחבורתי הולך ומתחזק לצד תכנון עירוני מודרני, הופכים ליעד ביקוש של ממש, לא רק לחלופה זולה".

גם יבנה ממחישה את השינוי. העיר נהנית מנגישות לכבישים 4, 6, 42 ו-431, משתי תחנות רכבת ומתוכניות המשלבות שכונות חדשות לצד התחדשות השכונות הוותיקות. לדברי דנינו, הרוכשים מזהים בה אפשרות לקבל דירה חדשה וסביבת מגורים מתוכננת במחירים נמוכים יחסית לערים סמוכות, בלי לוותר על הקשר למרכז הארץ.

מעט צפונה משם, רובע קדם המתוכנן ברחובות עשוי למשוך קהלים שחיפשו עד היום דירה במעגל הראשון של תל אביב. הרובע מתוכנן מהיסוד עם מוסדות ציבור וחינוך, שטחים פתוחים, שבילי הליכה, תשתיות תחבורה ועירוב שימושים. הקרבה לפארק המדע ולמכון ויצמן, לצד מחירים נגישים יותר מתל אביב וערי הטבעת הראשונה, עשויה למשוך אליו הן משפחות מאזור השפלה והן רוכשים שמבקשים לצאת מגוש דן בלי להתרחק ממנו באופן משמעותי.

המגמה אינה נעצרת בערי השפלה. גם יישובים כמו קדומים ועלי מושכים משפחות שמחפשות מודל מגורים אחר. "הביקושים למגורים ביישובים כמו קדומים ועלי משקפים מגמה רחבה של חיפוש אחר חלופות לאזורי הביקוש המסורתיים", אומר רן ינאי, מנכ"ל ובעלי צ.פ חברה לבניין. לדבריו, השילוב בין קהילתיות, מערכות חינוך, מרחב מגורים ועלויות רכישה נוחות יחסית, לצד שיפור התשתיות והנגישות, מחזק את מעמדם כאזורי ביקוש מתפתחים.

אולם התשתית הפיזית היא רק חלק מהתמונה. עו"ד נתן קראוטהמר, מייסד ובעלי חברת יותן לניהול ולארגון דיירים בהתחדשות עירונית, מזכיר כי הביקוש נוצר בסופו של דבר סביב האנשים: "הביקוש של המחר לא ייווצר רק בגלל תחנת רכבת או מגדל חדש. הוא ייווצר במקומות שבהם אנשים ירגישו שיש להם קהילה חזקה, ביטחון ואיכות חיים טובה יותר".

בצפון: בין הים, הטבע והשיקום

בצפון מתגבשים כמה מוקדי ביקוש מסוגים שונים. חלקם נשענים על שכונות חדשות ותשתיות תחבורה, אחרים על הקרבה לים ולטבע, ויש גם ערים שהזדמנות הצמיחה שלהן תהיה תלויה בשיקום עמוק לאחר המלחמה.

קריית ביאליק ושכונת אפק הן דוגמה לאופן שבו תכנון של מוסדות חינוך, שטחים ירוקים, מרכזים מסחריים ונגישות לכבישים 22, 4 ו-6 יכול להפוך שכונה חדשה ליעד עבור משפחות. בקריית אתא התפתחו בשנים האחרונות שכונת גבעת הרקפות ואזור האבוקדו כחלק מהתרחבות העיר מזרחה, תוך ניצול הקרבה לקריון, לצירי התחבורה ולמוקדי התעסוקה של מטרופולין חיפה.

גם קריית ים משנה בהדרגה את דימויה. תוכניות להתחדשות עירונית ולפיתוח רצועת החוף, לצד השקעה בטיילות, במרחבי פנאי ובתשתיות ציבוריות, מבקשות להפוך את הים ממשאב המצוי בשולי העיר למנוע צמיחה מרכזי. "קריית ים הפכה בשנים האחרונות לאחד ממוקדי המשיכה המשמעותיים בצפון", אומר שמחה גריידינגר, מנכ"ל ובעלי קבוצת נתיב. לדבריו, משפחות ומשקיעים מזהים את החיבור בין קו החוף לבין הנגישות למוקדי התעסוקה. בפרויקט "שירת הים", למשל, מקדמת החברה בנייה נמוכה בת שלוש קומות בקו הראשון לים, במקום המודל השכיח של מגדלים צפופים. מעבר לפרויקט המסוים, הוא רואה בנדירות הקרקע הסמוכה לחוף ובפיתוח התשתיות הציבוריות בסיס לערך ארוך טווח.

עמוק יותר בצפון, קצרין מציעה מודל שונה: מרחב, טבע וקהילתיות. שכונת "הרמה", הגובלת בשטחים פתוחים, מיועדת בין היתר למשפחות צעירות, למשפרי דיור ולקהילות המבקשות לעבור יחד לאזור. "הביקוש הגובר לערים וליישובים מחוץ למרכז נובע משילוב של כמה מגמות הפועלות במקביל", אומרת חנה שוורץ, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת אבני דרך, שמובילה את הפרויקט יחד עם קבוצת י.ד ברזאני. "לצד פערי המחירים מול אזורי הביקוש המסורתיים, יותר ויותר משפחות מחפשות כיום איכות חיים, קהילה, מרחב וקרבה לטבע". לדבריה, המשך ההשקעה בתשתיות, בחינוך ובתעסוקה יהיה הגורם שיקבע אם הביקוש לצפון יוכל להתבסס לאורך זמן.

גם צפת מבקשת לתרגם את יתרונותיה ההיסטוריים, התיירותיים והקהילתיים לתנופת פיתוח חדשה. הסכם הגג שנחתם בעיר כולל 7,294 יחידות דיור חדשות וכ-63 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, במהלך שנועד להרחיב את העיר ולחזק את הבסיס הכלכלי שלה. עבור צפת, האתגר אינו רק להוסיף דירות, אלא לחבר בין העיר הוותיקה לבין שכונות חדשות, בין אוכלוסייה קיימת למשפחות שיגיעו מבחוץ, ובין הנוף, המורשת והאופי הייחודי שלה לבין תשתיות ושירותים עירוניים מודרניים.

בקריית שמונה הסיפור מורכב יותר. העיר ספגה פגיעה קשה במהלך המלחמה, וחזרתה למפת הביקושים תלויה בראש ובראשונה בשיקום, בהחזרת תחושת הביטחון וביצירת תנאים שיאפשרו לתושבים הוותיקים לחזור ולמשפחות חדשות להגיע. אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים, מעריך כי דווקא השיקום עשוי לפתוח אפשרות להתחדשות רחבה. "הפוטנציאל שלה כבר קיים, וכרגע צריך רק לממש אותו", הוא אומר. "המדינה צפויה להשקיע בשיקום, התושבים הוותיקים יחזרו, ותיפתח הזדמנות לתושבים חדשים להצטרף לגל התחדשות עירונית". לדבריו, היתרונות הטבעיים של העיר: נוף, איכות אוויר, תיירות ומרחבי ספורט ופנאי, עשויים לחזור למרכז לאחר שהמציאות הביטחונית תאפשר זאת.

הדרום בונה מרכזים חדשים

אם בצפון המגמה עדיין תלויה במידה רבה בשיקום ובחיזוק התשתיות, בדרום כבר ניתן לראות כיצד ערים שבעבר נחשבו רחוקות ממפת הביקושים מבקשות להפוך למטרופולינים אזוריים. קריית גת, באר שבע, נתיבות, אופקים, דימונה וירוחם אינן מסתפקות עוד בשיווק דירות זולות יותר. הן מנסות לחבר בין מגורים, תעסוקה, תחבורה, חינוך וקהילה.

"הביקוש הגובר לערים כמו נתיבות, אופקים, שדרות וקריית גת משקף שינוי עמוק באופן שבו משפחות צעירות בוחרות את מקום המגורים שלהן", אומר אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק והמכירות בי.ח דמרי. "אם בעבר המעבר לערים אלו נתפס בעיקר כהחלטה כלכלית, כיום מדובר בבחירה רחבה הרבה יותר, שמחברת בין איכות חיים, דירה חדשה ומרווחת יותר, מחירים נגישים וסביבת מגורים מתוכננת".

קריית גת היא אחת הדוגמאות הבולטות למהלך הזה. הסכם הגג החדש בעיר כולל כ-21 אלף יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של מסחר ותעסוקה. שכונת כרמי גת, שנהנית מקרבה לכביש 6, לתחנת הרכבת ולמוקדי תעסוקה, הפכה בתוך שנים ספורות מאתר בנייה רחב לשכונת מגורים מבוססת. "הסכמי הגג שמקדמת המדינה יצרו שכונות חדשות ומתוכננות היטב, המציעות פארקים, מוסדות חינוך, מסחר ושירותים קהילתיים", אומר ירון בובליל, סמנכ"ל המכירות בקבוצת רם אדרת. לדבריו, העלייה בביקושים ובמחירים בכרמי גת ממחישה כי הרוכשים אינם מחפשים עוד רק דירה, אלא קהילה, סביבת חיים ופוטנציאל צמיחה.

במקביל מתפתחת בקריית גת שכונת שער העיר. פרשקובסקי גרופ קיבלה היתר לבניית השלב הראשון בפרויקט הכולל 117 יחידות דיור בשלושה בניינים, מול פארק עירוני מתוכנן בהמשכו הדרומי של נחל לכיש. המבחן של השכונה, כמו של שכונות חדשות אחרות, יהיה ביכולת להשלים בזמן את המרחבים הציבוריים, מוסדות החינוך והתשתיות, ולא רק את בנייני המגורים.

גם קריית מלאכי מתחילה להופיע על מפת הביקושים המתחדשת של הדרום. בפרויקט ההתחדשות העירונית מיי טאון סנטר נמכרו בתוך פחות מ-24 שעות 15 דירות בנות 4-6 חדרים לקבוצת רוכשים בעלת צביון דתי-לאומי, שחלק מחבריה מתגוררים בעיר ואחרים מתכננים לעבור אליה עם השלמת הבנייה. הפרויקט, המוקם בצומת הרחובות ז'בוטינסקי ובן-גוריון, צפוי לכלול שני מגדלים בני 23 קומות ובהם 195 דירות, לצד כ-9,000 מ"ר של שטחי מסחר. התכנון נעשה בשיתוף מכון צומת וכולל התאמות לאורח חיים דתי ומסורתי: מאמצעי הפעלה לשבת ועד מערכות מים, חשמל ומעליות מותאמות. מעבר להיקף המכירות הנקודתי, המהלך משקף את יכולתן של ערים מתפתחות למשוך גם קהילות מאורגנות המחפשות סביבת מגורים המתאימה לאורח חייהן. "מכירת כמות כזו של דירות בזמן כל כך קצר מעידה על אמון משמעותי במוצר ובחזון ההתחדשות שאנו מקדמים", אומר יוסי חסון, מנכ"ל קבוצת מיי טאון, ומוסיף כי הפרויקט מבקש לשלב מגורים ומסחר תוך מתן מענה לצורכי הקהל הדתי והמסורתי.

דרומה משם, באר שבע ממשיכה לבסס את עצמה כבירת המטרופולין. תוכנית "היהלום" במרכז האזרחי כוללת שישה מגדלים בני 20 עד 36 קומות עם מגורים, מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור ומלונאות, ובמקביל ממשיכות להתפתח שכונות חדשות בשולי העיר. אחת מהן היא פסגת רמות, שבה מקימה חברת YR-GROUP את פרויקט "קדמת רמות": שני מתחמי מגורים הכוללים בנייני בוטיק בני חמש עד שבע קומות, בתמהיל של דירות 3-5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט ממוקם בכניסה לשכונה ובין שני פארקים מתוכננים, בסמוך לתחבורה ציבורית, למוקדי מסחר, ספורט ושירותים קהילתיים. היתרי הבנייה לשני המגרשים כבר התקבלו, והאכלוס צפוי בתוך כשלוש שנים - בשלב שבו, על פי התכנון, השכונה כבר תכלול בתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת, מרכזי מסחר ושטחים ירוקים. זהו בדיוק האתגר של השכונות החדשות בבאר שבע: להבטיח שהשירותים והתשתיות יתקדמו בקצב דומה לזה של בנייני המגורים.

אך היתרון המרכזי של באר שבע אינו מסתכם במחירי הדיור. העיר מרכזת מוסדות אקדמיים ורפואיים, פארק הייטק, חברות טכנולוגיה ותעשיות ביטחוניות, ולצדם קריית התקשוב וקריית המודיעין המתפתחת בסמוך לעיר. השילוב הזה עשוי לאפשר למשפחות לגור ולעבוד באותו מטרופולין, במקום לבלות שעות בכל יום בדרכים. "באר שבע מציעה כיום את היקף מקורות התעסוקה הגדול והאיכותי ביותר בדרום", אומר אלי ביתן, סמנכ"ל שיווק מגורים ונכסים מניבים בפרץ בוני הנגב. הוא מצביע על שכונת פארק הנחל, שעתידה לכלול כ-4,400 יחידות דיור, לצד מוסדות חינוך, מרכזים קהילתיים ופארק לינארי המחובר לפארק נחל באר שבע. לדבריו, "השילוב בין פיתוח עירוני מואץ, מקורות תעסוקה איכותיים וחוויית מגורים ירוקה הוא שהופך את השכונה למוקד משיכה".

עם זאת, חלק מהפוטנציאל העתידי של באר שבע אינו נמצא רק בשכונות החדשות שבשוליה, אלא דווקא בלב הוותיק של העיר. שחר רז, בעלי קונטמפו נדל"ן, מעריך כי השלב הבא יהיה חידוש שכונות ותיקות דוגמת שכונה ד'. החברה מקדמת באזור מתחם הכולל כ-1,000 יחידות דיור חדשות. "כשמחפשים את אזורי הביקוש של העשור הבא, לא מסתכלים רק על המחירים של היום אלא בעיקר על הפוטנציאל העירוני", הוא אומר. לדבריו, הגדלת הוודאות התכנונית היא תנאי מרכזי למימוש הפוטנציאל.

דימונה מנסה לבצע מהלך דומה בקנה מידה משלה. לצד הרחבת שכונות המגורים מקודמים בעיר אזורי תעסוקה בתחומי התעשייה, האנרגיה, החדשנות והלוגיסטיקה. אחד ממוקדי הבנייה הבולטים הוא שכונת השחר, הסמוכה לכביש היציאה מהעיר ולמרכז התחבורתי המתוכנן, שאליו צפויה לעבור תחנת הרכבת ולצדה יוקמו מסופי אוטובוסים.

בשכונה מקימה חברת YR-GROUP את פרויקט "התקומה", הנבנה על צלע הר ובקרבת טיילת, פארק, מוסדות חינוך, גנים ציבוריים ומוקדי בילוי ופנאי. התכנון מנצל את תנאי השטח ומציע דירות הפונות לנוף הפתוח, ובהן דירות גן בנות ארבעה וחמישה חדרים, בשטח בנוי של עד 128 מ"ר ועם גינות ששטחן מגיע לכ-400 מ"ר, וכן פנטהאוז בשטח של 154 מ"ר עם כ-100 מ"ר של מרפסות. הפרויקט ממחיש את אחת מנקודות המשיכה המרכזיות של הערים המתפתחות בדרום: היכולת להציע למשפחות מרחב שקשה למצוא במחירי המרכז, לצד שכונה חדשה ותשתיות תחבורה שמתוכננות להתרחב. רמי חדאד, בעלי ומנכ"ל YR-GROUP, רואה בבאר שבע ובדימונה שני ביטויים של אותה מגמה: "משפחות כבר אינן בוחנות רק את מחיר הדירה, אלא את סביבת החיים שתיבנה סביבה. בפסגת רמות הדגש הוא על שכונה חדשה שמתפתחת עם פארקים, מוסדות חינוך ושירותים קהילתיים, ובשכונת השחר בדימונה על מרחב, נוף פתוח ונגישות תחבורתית עתידית. הביקוש יתחזק במקומות שבהם בניית הדירות מתקדמת יחד עם התשתיות ועם היכולת לייצר חיים קהילתיים מלאים".

גם בפרויקט "שבע" של ברזילי מור, המוקם בשכונת השחר, שולבו תושבים בתהליך התכנון. "אזורי הביקוש החדשים כבר אינם נמדדים רק לפי המרחק מתל אביב, אלא לפי איכות החיים שהם מציעים", אומר נדב ברזילי, מבעלי החברה. לדבריו, שיתוף התושבים נובע מההבנה שהרוכשים מחפשים סביבת חיים שלמה, ולא רק את מפרט הדירה.

החזון העירוני של דימונה מבקש להרחיב את בסיס התעסוקה מעבר לתעשיות המסורתיות. ראש העיר בני ביטון מנסח זאת כך: "נמאס לנו להיות עיר של תעשיות מסורתיות בלבד. דימונה בונה את עצמה מחדש כעיר של חדשנות, הייטק ותעסוקה איכותית". המבחן יהיה ביכולת לחבר בין קצב בניית הדירות לבין קצב הקמת מקומות העבודה, התחבורה והשירותים העירוניים.

גם ירוחם מספקת דוגמה לשינוי שאזור ביקוש יכול לעבור בזמן קצר. בשנים 2022 ו-2023 נסגרו בעיר מכרזים לשיווק מאות יחידות דיור ללא מציעים, ובחלק מהמקרים נותרו מרבית המתחמים ללא הצעה. על רקע הכישלונות הוקפא גם הסכם הגג שתוכנן לעיר, ונדמה היה כי ירוחם נותרה הרחק ממפת היזמים. נקודת המפנה הגיעה בתחילת 2024, עם כניסתה של עו"ד נילי אהרון לתפקיד ראש העיר. "כשנכנסתי לתפקיד אמרתי לאוצר ולרשות מקרקעי ישראל דבר פשוט: אני מתחייבת לשווק בתוך חודש את כל 800 יחידות הדיור שלא נמכרו. ואכן כך היה", היא מספרת. העירייה אימצה מדיניות של ליווי יזמים וקיצור תהליכים, ובמכרזים שנערכו בהמשך נרשמה תחרות שלא נראתה בעיר קודם לכן. במכרז לשיווק 238 יחידות דיור בשכונת האופק, למשל, התמודדו 15 יזמים על אחד המתחמים. בעקבות ההתעוררות חזרו המדינה והעירייה לשולחן, וב-2025 נחתם הסכם גג הכולל כ-7,000 יחידות דיור והשקעה כוללת של כשני מיליארד שקל בפיתוח. לצד המגורים מתוכננים יותר מ-1.5 מיליון מ"ר לתעשייה ולמסחר וכ-540 אלף מ"ר לתיירות ולפנאי סביב אגם ירוחם והמכתש. במדד הביקושים של יד2 דורגה ירוחם במקום הראשון בין ערי הדרום במדד "החום", עם ציון של 71.1. עם זאת, הדרך מהתעניינות ומכרזי קרקע לעיר בת 40 אלף תושבים, היעד שנקבע לשנת 2040, עוד מחייבת שנים של ביצוע והשקעה עקבית.

עו"ד שי אליאב ממשרד גינדי כספי ושות' סבור כי ירוחם ממחישה היטב כיצד נוצרים אזורי ביקוש חדשים דווקא במקומות שהשוק התרגל להתעלם מהם. "אזורי הביקוש החדשים בישראל לא תמיד נראים במבט ראשון כמו אזורי ביקוש. לפעמים הם מתחילים דווקא במקום שהשוק התרגל לפספס: עיר קטנה, מחירי כניסה נמוכים יחסית, תכנון ארוך טווח, עוגני תעסוקה, טבע יוצא דופן והבנה שהפריפריה של אתמול יכולה להפוך להזדמנות הנדל"נית של מחר". לדבריו, המהלך בירוחם רחב יותר מהקמת פרויקט מגורים נוסף: "השינוי אינו נקודתי אלא מערכתי. לא מדובר בעוד פרויקט מגורים בשולי עיר קיימת, אלא במהלך שמבקש לבנות מחדש את מנועי הצמיחה של היישוב – מגורים, תעסוקה, מסחר, תיירות, תחבורה, חינוך ויזמות".

האתגר: להפוך תוכניות לחיים

הסיפור של אזורי הביקוש החדשים אינו סיפור על בריחה מהמרכז, אלא על שינוי בסדר העדיפויות. זוגות צעירים אינם בוחנים עוד רק את המחיר למ"ר. הם שואלים כמה זמן ייקח להגיע לעבודה, היכן ילמדו הילדים, האם יש תחנת רכבת, מתי ייפתח בית הספר, אם הפארק המובטח אכן יוקם ומהם סיכויי העיר להתפתח בעשור הקרוב.

כאן נמצא גם הסיכון. תוכניות גדולות, הסכמי גג והכרזות על אלפי יחידות דיור אינם מספיקים. בלי תעסוקה איכותית, תחבורה, חינוך, רפואה, מיגון ומרחב ציבורי שמתפתחים במקביל לדירות, הערים החדשות עלולות לשחזר את מודל שכונות השינה שממנו מבקשים הרוכשים להתרחק.

גם בהתחדשות העירונית נדרש איזון בין כל השחקנים. "הדיירים צריכים לצאת המנצחים הגדולים של התהליך", אומר ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען. לדבריו, הרשות המקומית זקוקה לתשתיות ולשטחי ציבור, המדינה למלאי דיור ממוגן והיזם לכלכליות שתאפשר להוציא את הפרויקט לפועל. "כשכל השרשרת הזו עובדת נכון, כולם יוצאים נשכרים".

מפת הביקושים החדשה עדיין אינה מוחקת את תל אביב ואינה מבטלת את יתרונות המרכז. היא כן מראה שהבחירה כבר אינה בינארית בין מרכז חי לפריפריה מנומנמת. יותר ערים מנסות לבנות סביב עצמן מערכות שלמות של מגורים, עבודה, תחבורה, חינוך ופנאי - ולתת לתושבים סיבה להגיע אליהן, ובעיקר סיבה להישאר.

הפריפריה החדשה אינה מבקשת עוד שיקרבו אותה לתל אביב. היא מבקשת להפוך למרכז בזכות עצמה. הצלחת המהלך לא תימדד במספר המנופים או בהיקף הסכמי הגג, אלא בשאלה פשוטה הרבה יותר: האם המשפחות שיעברו לשם יוכלו באמת לבנות חיים שלמים.