הסצנה הזו חוזרת על עצמה כמעט בכל ישיבת דיירים בשכונות הוותיקות בישראל: זוג מבוגר שמתגורר כבר 45 שנה באותה דירה, משפחה צעירה שמבקשת ממ"ד ומעלית, יזם עם טבלאות אקסל, אדריכל עם תוכניות, עורך דין עם הסכמים ונציג עירייה שמבקש עוד גן ילדים, עוד בית ספר, כיכר, נתיב תחבורה - וגם היטל. עוד לפני שהונחה אבן הפינה הראשונה, מתחיל הוויכוח האמיתי: לא רק על הבניין החדש, אלא על העיר שתצמח סביבו.
עד לפני שנים לא רבות נחשבה ההתחדשות העירונית למסלול נוסף בענף הנדל"ן. כיום היא כבר נדבך מרכזי במדיניות הדיור הלאומית ואחד ממנועי הבנייה המשמעותיים בישראל. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025, כ-30% מהדירות שהחלו להיבנות בישראל קודמו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית - כמעט אחת מכל שלוש דירות; בערים רבות זו גם עתודת הקרקע המשמעותית ביותר שנותרה להמשך הפיתוח.
אלא שככל שהיקף הפעילות גדל, כך גם מתחדד המאבק על חלוקת הסיכונים, העלויות והאחריות. מי יקבע כמה דירות ייבנו? מי יממן את התשתיות? כמה יקבלו בעלי הדירות? כמה רווח נדרש ליזם כדי שהבנק יסכים ללוות את הפרויקט? ומי יישא בתוצאות אם המגדלים ייבנו לפני הכבישים, מוסדות החינוך והתחבורה הציבורית?
משולש הכוחות: דיירים, רשויות, יזמים
לכאורה, לכל הצדדים מטרה משותפת. בעלי הדירות רוצים בית חדש, בטוח וממוגן; העירייה רוצה לחדש שכונות ותיקות ולשפר את המרחב הציבורי; והיזם רוצה לקדם פרויקט ישים ורווחי. בפועל, כל אחד מהם מביט על אותו מתחם מנקודת מוצא שונה לחלוטין.
עו"ד אלעד זוסמנוביץ ועו"ד הילה גבאי, שותפים מייסדים במשרד זוסמנוביץ גבאי ושות', מתארים את מערכת היחסים הזאת כמשולש שווה צלעות. "בראש המשולש ניצבים בעלי הדירות, ובשתי הצלעות הנוספות נמצאים הרשות והיזם", הם מסבירים. "בעלי הדירות מבקשים למצות את זכויותיהם, הרשות מחויבת לשמור על איכות התכנון, התשתיות וצביון העיר, והיזם זקוק לכדאיות כלכלית ולוודאות תכנונית. כאשר אחת מצלעות המשולש נחלשת או גוברת על האחרות, האיזון מופר והפרויקט עלול להיתקע".
גם עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' KDC, סבור כי הבעיה המרכזית אינה חוסר רצון לקדם פרויקטים. "האתגר המרכזי בהתחדשות העירונית כיום אינו רצון של בעלי הדירות או היזמים, אלא יצירת איזון בין כלל הגורמים המעורבים", הוא אומר. לדבריו, ככל שהרגולציה והדרישות המוטלות על הפרויקטים מתרחבות, כך גובר הצורך בוודאות וביכולת ביצוע.
האיזון הזה נדרש כבר בשלב התכנון. ראש עיר עשוי לרצות אלפי דירות חדשות, אך יודע שכל תוספת אוכלוסייה מחייבת כיתות לימוד, גני ילדים, כבישים, מערכות ביוב וניקוז, פארקים, שירותים עירוניים ותחבורה ציבורית. הכנסות הארנונה ממגורים אינן תמיד מכסות את העלויות האלה, ולכן כל מגדל חדש הוא גם התחייבות תקציבית לעשרות שנים.
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, טוענת כי ההתחדשות העירונית אינה אמורה להפוך לזירת מאבק. "בבסיסה קיים אינטרס משותף אמיתי של הרשות המקומית, הדיירים והיזמים", היא אומרת. "האתגר מתחיל כאשר כל אחד מהצדדים פועל בנפרד, בלי לראות את התמונה הכלכלית והתכנונית המלאה". לדבריה, לשמאי המקרקעין תפקיד מרכזי ביצירת תמונה משותפת: "במידה רבה הוא המבוגר האחראי בתהליך, שמסייע לסנכרן בין כל הגורמים ולוודא שהאיזון שנקבע הוא גם ראוי וגם בר-ביצוע".
גם יוסי חזן, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית של קרדן נדל"ן, מסכים כי השאלה איננה מי ינצח במאבק. "הצלחת ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות תהיה תלויה פחות במאבקי כוח ויותר ביכולת של כלל השחקנים לפעול בשיתוף פעולה", הוא אומר. לדבריו, נדרשות מדיניות יציבה, גמישות תכנונית במקומות המתאימים וראייה ארוכת טווח.
גם יוסי פלח, משנה למנכ"ל קטה גרופ ומנהל חטיבת ההתחדשות העירונית, מדגיש כי לא מדובר בשלושה צדדים נפרדים, אלא במערכת של תלות הדדית. "כל תוספת של עלות או דרישה תכנונית מהרשות המקומית מגדילה את חוסר הוודאות שעמו מתמודד היזם ומשפיעה באופן ישיר על יכולתו לממש את הפרויקט", הוא אומר. "הפרויקט המוצלח ביותר הוא זה שמצליח לשלב בין צורכי העיר, טובת התושבים והיתכנות כלכלית שתאפשר את ביצועו בפועל".
כשהמספרים מפסיקים להסתדר
הציבור רואה את הדירה החדשה. היזם רואה נוסחה ארוכה ומורכבת: פינוי הדיירים, שכר דירה חלופי, הריסה, בנייה, ריבית, מימון, כוח אדם, חומרי גלם, היטלי השבחה, מטלות ציבוריות, פיתוח סביבתי, ערבויות, קרנות תחזוקה, התנגדויות ותביעות. כל שינוי קטן במספר הדירות, בגובה הבניינים או בדרישות הרשות עלול לשנות את התמונה הכלכלית. לעיתים, הפחתה של קומה אחת מספיקה כדי להפוך פרויקט מתוכנית מבטיחה למהלך שהבנק אינו מוכן לממן.
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשטרום מגורים, מסביר כי במשך שנים פעל השוק מתוך הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות עד שהפרויקטים יבשילו. הרשויות הקטינו זכויות בנייה והטילו מטלות ציבוריות, הדיירים ביקשו להגדיל את התמורות והיזמים הסכימו ליטול סיכונים. אלא שהמציאות השתנתה. "מצד אחד קפצו מאוד עלויות הבנייה, ומצד שני מחירי הדירות הריאליים, המגלמים את מבצעי המימון וההטבות לרוכשים, ירדו", הוא אומר. "הדבר גרם לכך שפרויקטים רבים אינם כלכליים ליזמים, לא ניתן לקבל להם ליווי בנקאי והסיכוי שהם יתממשו ירד". לדבריו, כדי להחזיר את הענף לצמיחה נדרשים "הגדלת זכויות בנייה, ציפוף מושכל ויצירת ודאות כלכלית שתאפשר לפרויקטים לצאת לפועל".
גיא חליפי, מנכ"ל ובעלי מכבים נדל"ן, מתאר את היזמים כמי שנמצאים "בתוך סיר לחץ כלכלי". מצד אחד הדיירים דורשים, בצדק, ממ"ד, ביטחון ודירה מורחבת; מצד אחר הרשויות חוששות מקריסת התשתיות, ממחסור בכיתות ומצפיפות בלתי נסבלת. "הריבית שנותרה גבוהה, עלויות הבנייה שזינקו והיטלי ההשבחה החדשים חונקים את הרווחיות", הוא אומר. לדבריו, הפגיעה קשה במיוחד בפרויקטים שמחוץ לליבת אזורי הביקוש. חליפי קורא לשינוי ביחסים שבין הרשויות ליזמים. "העיריות חייבות להפסיק לראות ביזם 'כספומט' שנועד לממן את קופת העירייה דרך היטלים, אלא שותף לפיתוח עירוני", הוא אומר. במקביל, לדבריו, המדינה צריכה להשתתף באופן ישיר במימון תשתיות-העל, ובהן תחבורה, ביוב ומוסדות ציבור.
אחת הסוגיות הנפיצות ביותר היא היטל ההשבחה. עבור הרשויות מדובר במקור הכנסה משמעותי למימון תשתיות ופיתוח. עבור היזם זהו לעיתים הסעיף שמכריע אם הפרויקט ייצא לדרך או ייגנז. צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו, מזהיר כי אי-הבהירות סביב היטלי ההשבחה הופכת לחסם בפני התחדשות. "ככל שהנטל הכלכלי על הפרויקטים גדל או חוסר הוודאות הרגולטורית מתעצם, יותר ויותר מתחמים מפסיקים להיות כדאיים מבחינה כלכלית", הוא אומר. "הנפגעים הראשונים הם הדיירים שממתינים שנים למימוש הפרויקט". לדבריו, אם ישראל רוצה לראות בעוד עשרים או שלושים שנה ערים בטוחות ואיכותיות יותר, נדרש מנגנון יציב שיאזן לאורך זמן בין צורכי הרשויות לבין הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק, מכירות ופיתוח עסקי בעדית מימון, מדגיש כי הצלחת פרויקט אינה נמדדת במספר יחידות הדיור שאושרו בלבד. "האתגר האמיתי הוא לאשר פרויקטים שמחזיקים לאורך זמן ולא רק על הנייר", הוא אומר. "ככל שהתכנון יהיה רחב יותר ויכלול תחבורה, חינוך, שטחים פתוחים ומוקדי תעסוקה, כך יגדל הסיכוי שהפרויקט יצליח גם מבחינה חברתית וגם מבחינה כלכלית". מבחינתו, הפתרון אינו להאט את קצב ההתחדשות, אלא להגדיל את הוודאות: "כאשר קיימים כללי משחק ברורים, ניתן לקדם פרויקטים בקצב גבוה יותר ולייצר ערך הן לדיירים והן לערים עצמן".
עו"ד שירן לוי, שותפה ומייסדת משרד פוקס לוי, מצביעה גם היא על חוסר הוודאות כאחד החסמים המרכזיים בענף. לדבריה, שינויי מדיניות תכופים, דרישות תכנוניות משתנות ועלויות בלתי צפויות מאריכים את ההליכים, דוחים את השלמת הפרויקטים ועלולים לפגוע בכדאיותם עד כדי כישלון. "הענף זקוק ליציבות רגולטורית הרבה יותר מאשר לעוד הצהרות", היא אומרת.
אלון וייזברג, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון וממייסדי לשכת המארגנים, מותח ביקורת חריפה על הנטייה להפחית זכויות בנייה בתוכניות. "תחום הפינוי-בינוי הפך לזירת מאבק עיקשת", הוא אומר. "הנטייה המתמדת להקטנה ולהפחתת זכויות מייצרת עיכובי עתק ותוכניות ללא כדאיות כלכלית". בעיניו, לא מדובר רק בשאלה של רווח יזמי. "אסור לשכוח שמדובר במשימה לאומית עליונה - הצלת חיים ובניית ממ"ד לכל אזרח, ולא רק במאבק קטנוני על אחוזי רווחיות".
גם רו"ח גלעד אורן, מנכ"ל מצלאוי חברה לבניין, מזהיר מפני תוכניות שנותרות על הנייר. "אף אחד לא ינצח אם הפרויקטים לא יתממשו", הוא אומר. "העיר העתידית תיבנה רק במקום שבו יתקיים איזון נכון בין צפיפות, שטחי ציבור, היטלים, תשתיות ותמורות לדיירים. מי שיידע לייצר ודאות, שקיפות ושיתוף פעולה בין כל הצדדים, הוא זה שיצליח לקדם התחדשות עירונית אמיתית ולא רק לדבר עליה".
עו"ד קרן כהן בלחרסקי, בעלים של משרד עורכי הדין KCB, מחדדת כי דרישה מוגזמת של אחד הצדדים אינה מבטיחה לו הישג, אלא עלולה להפיל את המהלך כולו. "בפינוי-בינוי אין באמת מנצחים או מפסידים, יש רק פרויקטים שיוצאים לדרך וכאלה שנתקעים", היא אומרת. לדבריה, כאשר הפרויקט הופך לבלתי כלכלי או בלתי ישים מבחינה תכנונית, הדיירים נשארים בבניינים ישנים, העיר מפספסת הזדמנות להתחדש והיזם משקיע שנים בתוכנית שלא תגיע לביצוע.
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, סבור כי חלק מהעימותים נובעים מכך שהתחום עדיין אינו בשל דיו. "זירת ההתחדשות העירונית היא בוסרית", הוא אומר. לדבריו, "כאשר השוק יתייצב ויגבש כללים ברורים, הוא יוכל להפוך למנגנון צמיחה לדיירים, לרשויות וליזמים גם יחד".
הדייר הוא לא שורה בטבלת האקסל
עבור בעל הדירה, פינוי-בינוי אינו רק חישוב של מטרים, קומות ואחוזי רווח. זו הדירה שבה גידל את ילדיו, השכונה שבה חי עשרות שנים והנכס המשמעותי ביותר שבבעלותו. הוא מבקש לדעת מי היזם, מי ערב להתחייבויות, מי ילווה אותו, מה יקרה אם התוכנית תשתנה, ומתי באמת יוכל לחזור הביתה.
אחד ההיבטים שאינם תמיד זוכים לתשומת לב מספקת הוא מעטפת הביטוח של הפרויקט. עו"ד אתי גרינברג-גל, יועצת ביטוח מומחית, מסבירה כי בעלי הדירות מוסרים ליזם את הנכס היקר ביותר שלהם ונכנסים להליך ארוך ורווי סיכונים. לכן, לדבריה, לא ניתן להסתפק בדרישות ביטוח כלליות בהסכם, אלא יש לבדוק את הפוליסות, את היקף הכיסוי ואת התאמתן לכל שלבי הפרויקט. "עסקה טובה אינה נמדדת רק במה שבעלי הדירות צפויים לקבל, אלא גם ברמת ההגנה שניתנת להם לאורך הדרך", היא אומרת.
במציאות של שחיקת הכדאיות הכלכלית, נשמעים יותר קולות הקוראים לצמצום התמורות לדיירים. עו"ד יריב בר דיין, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי-בינוי, מזהיר מפני ויתור מהיר על זכויות. "אל תמהרו לוותר על מה שמגיע לכם", הוא אומר. לדבריו, לפני שמפחיתים תמורות יש לבצע בדיקה שמאית מקצועית של הדוח הכלכלי הספציפי של הפרויקט. גם כאשר נמצאת אי-כדאיות כלכלית, ניתן לבחון מנגנונים עתידיים כמו השתתפות ברווחים, הגדלת שכר הדירה או שיפורים במפרט. עם זאת, בר דיין מדגיש כי המטרה היא עדיין לממש את הפרויקט: "דרך המלך והעדיפות היא במימוש הפרויקט תוך יצירת איזונים, גם בשלבים מתקדמים שלו".
יוגב שיוביץ, הבעלים והמייסד של חברת יותן לניהול וארגון דיירים בהתחדשות עירונית, מבקש להזכיר מי נושא בתוצאות ארוכות הטווח. "בכל פרויקט יש יזמים, רשויות, יועצים ועורכי דין, אבל יש רק צד אחד שחי עם ההשלכות של ההחלטות לעשרות שנים קדימה – בעלי הדירות", הוא אומר. "התפקיד שלנו הוא לוודא שהקול שלהם נשמע ושזכויותיהם נשמרות לאורך כל הדרך".
עו"ד ונוטריון עידן שטרית, בעלים של משרד עידן שטרית ושות', סבור כי האינטרס של בעלי הדירות הוא גם אינטרס ציבורי רחב. לדבריו, במציאות שבה בניינים ישנים רבים אינם מותאמים לרעידות אדמה ולאיומים ביטחוניים, ההתחדשות העירונית אינה מותרות אלא צורך לאומי, בטיחותי וחברתי. "בעלי הדירות אינם מבקשים הטבה, הם מבקשים ביטחון, איכות חיים ושמירה על הקניין שלהם", הוא אומר. האתגרים הנלווים לציפוף ולתשתיות, לדבריו, צריכים להיפתר באמצעות תכנון נכון ולא באמצעות עצירת פרויקטים.
לא פחות מהתמורה הפיזית, הדיירים מחפשים אמון. רום ריבק, סמנכ"ל האסטרטגיה ב-Sivan Group, אומר כי הכדאיות הכלכלית היא תנאי הכרחי, אך אינה מספיקה. "ההחלטה של בעלי הדירות מבוססת במידה רבה על אמון ביזם וביכולת שלו לעמוד בהתחייבויותיו לאורך תהליך שנמשך שנים", הוא אומר. לדבריו, התנגדויות רבות אינן נובעות רק מדרישה לתמורה גדולה יותר, אלא מתחושת חוסר ודאות וממחסור במידע. "בשוק שבו עשרות חברות מתחרות על אותם מתחמים, האמון הפך לנכס אסטרטגי לא פחות מהיכולת התכנונית או הפיננסית".
לצד האמון נדרשת גם יכולת מקצועית לנהל פרויקטים שהולכים וגדלים. איתי פז חן, מנהל שותף ב-am הנדסה, מצביע על שינוי עמוק בהיקף המתחמים: אם בעבר פרויקט של 100 או 200 יחידות דיור נחשב גדול, כיום מקודמים מתחמים הכוללים 600 ו-700 יחידות ואף יותר, ומשנים שכונות שלמות. לדבריו, גם הרשויות המקומיות עוברות תהליך למידה. "יש רשויות שפיתחו מנגנוני עבודה יעילים שמאפשרים לקדם פרויקטים בקצב גבוה, ולעומתן יש רשויות שעדיין מתמודדות עם חסמים תכנוניים ורגולטוריים", הוא אומר. "עיר שכבר קידמה מספר מתחמי פינוי-בינוי פועלת אחרת מעיר שנמצאת בתחילת הדרך".
רו"ח חגית קודמן, מנכ"לית חברת קובי אורון ומנכ"לית לשכת המפקחים, סבורה כי המעבר למגה-פרויקטים מחייב גם שינוי ברמת הפיקוח. "ניהול מתחמי ענק דורש מיומנות, ניסיון ותשתיות ארגוניות שלא כל חברת פיקוח מסוגלת לספק", היא אומרת. לדבריה, החברה מלווה כיום יותר מ-400 פרויקטים של פינוי-בינוי ברחבי הארץ, והיקפי הפעילות ממחישים עד כמה הפך הפיקוח לחלק מרכזי בשמירה על זכויות בעלי הדירות.
אלא שגם פרויקט המתנהל היטב ברמת הבניין עלול להיכשל ברמת העיר. במשך שנים עוררה המילה "צפיפות" חשש. כיום המתכננים מדברים על ציפוף נכון: לא רק כמה קומות ייבנו, אלא מה יקרה למרגלותיהן. האם יהיו בתי ספר, פארקים, שבילי אופניים, מסחר, תעסוקה ותחבורה ציבורית, או רק עוד מגדלים ועוד מכוניות על אותם כבישים.
דוגמה לניסיון לחבר בין חידוש מבני המגורים לבין שינוי רחב של המרחב העירוני אפשר למצוא במתחם ריינס-בית שערים בכניסה לירושלים, שתוכניתו הופקדה בוועדה המחוזית. במסגרת הפרויקט של טרא נדל"ן ייהרסו 79 דירות ישנות, ובמקומן יוקמו 222 דירות במגדל בן 29 קומות ובשני מבנים בני 10 קומות. לצד המגורים מתוכננים חזית מסחרית, שלושה גני ילדים, שני בתי כנסת, שטחים ציבוריים פתוחים והרחבת רחוב בית שערים. הבנייה הגבוהה תרוכז לאורך שדרות ויצמן, בעוד בחלק הפנימי הסמוך לקריית משה יישמר בינוי נמוך יותר. "התחדשות עירונית נמדדת ביכולת לחדש שכונה שלמה ולא רק להקים בניינים חדשים", אומר דניאל לוין, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בטרא נדל"ן. לדבריו, התוכנית "משנה את המרחב הציבורי כולו, מעבירה את השטחים הפתוחים אל תוך השכונה, מוסיפה מבני ציבור ויוצרת סביבת מגורים איכותית יותר".
סימה מאור, סמנכ"לית ההתחדשות העירונית באורון נדל"ן, אומרת כי השאלה איננה עוד אם לקדם התחדשות עירונית, אלא כיצד לעשות זאת נכון. "האתגר האמיתי הוא למצוא את נקודת האיזון בין הגדלת היצע הדיור לבין פיתוח תשתיות, מוסדות ציבור, תחבורה ושטחים פתוחים, שיאפשרו לערים לצמוח בצורה נכונה". המלחמה הפכה את השאלה הזאת לדחופה הרבה יותר. אם בעבר ממ"ד נתפס לעיתים כיתרון שיווקי, כיום הוא צורך בסיסי. מאות אלפי דירות בישראל עדיין אינן ממוגנות, ובפריפריה, דווקא באזורים החשופים יותר לאיומים ביטחוניים, ערכי הקרקע הנמוכים מקשים על יצירת כדאיות כלכלית. "בשנים האחרונות, וביתר שאת מאז המלחמה, התחדדה ההבנה שהתחדשות עירונית אינה רק מהלך נדל"ני, אלא גם צורך לאומי", אומרת מאור. "בניינים חדשים מספקים ממ"דים, עומדים בתקני בטיחות מתקדמים ומעניקים לתושבים סביבת מגורים בטוחה ואיכותית יותר".
הפער הזה אינו מתבטא רק במספר הדירות הממוגנות, אלא גם ביכולת של שכונות שלמות להתמודד עם מצבי חירום. יונתן אזר, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, אומר כי "המלחמה חשפה בצורה חדה את הפערים המבניים בין המרכז לפריפריה - לא רק ברמת המיגון, אלא גם באיכות המרחב הבנוי וביכולת של שכונות שלמות להתמודד עם מצבי חירום". לדבריו, התחדשות עירונית בפריפריה כבר אינה רק שדרוג נדל"ני, אלא "כלי אסטרטגי לשיקום וחיזוק החוסן האזרחי".
בחיפה קיבל הצורך הזה משמעות מוחשית במיוחד. כשנה לאחר שטיל איראני פגע בקרבת אחד ממבני המגורים ברחוב הגליל שבשכונת נווה שאנן והפך אותו לבלתי ראוי למגורים, השיגה חברת RENEW את הרוב הנדרש לקידום פרויקט הריסה ובנייה מחדש במתחם. זאת, בתוך שבוע בלבד מחתימת הדייר הראשון. במסגרת התוכנית, שהוגשה במאי, ייהרסו שני מבנים ותיקים הכוללים 15 דירות, ובהם גם המבנה הסמוך שלא נפגע ישירות, ובמקומם יוקם בניין בן שמונה קומות ובו 29 דירות חדשות. מאז הפגיעה מתגוררים הדיירים בפתרונות דיור שמעמידה המדינה, והפרויקט אמור לאפשר להם לשוב למבנה חדש וממוגן. "המבנים הוותיקים שנפגעו המחישו את הפער בין בנייה ישנה לבין סטנדרט המיגון הנדרש כיום", אומר אבי פרץ, מנכ"ל RENEW. "עבור הדיירים זו לא רק התחדשות של הדירות והמבנים, אלא חזרה הביתה".
איך תיראה המדינה בעוד 20 שנה
העיר של 2040 נבנית כעת, לא רק בוועדות התכנון אלא גם באלפי המפגשים שבין דיירים, יזמים, מתכננים ורשויות. ההכרעות המתקבלות היום יקבעו אם ישראל תוסיף מגדלים לשכונות שאינן מסוגלות לשאת אותם, או תצליח לבנות רובעים שלמים שיש בהם מגורים, תעסוקה, מסחר, תחבורה, חינוך, קהילה ומרחב ציבורי ראוי. ההתחדשות העירונית כבר מזמן אינה עוסקת רק בבניינים ישנים. היא עוסקת בשאלה כיצד תיראה המדינה בעוד עשרים שנה.
התשובה לא תימצא בניצחון של צד אחד על האחרים. היא תתגבש רק במקום שבו היזם יוכל להוכיח היתכנות כלכלית, העירייה תוכל להמשיך לספק שירותים, המדינה תיקח אחריות על התשתיות, והדייר יוכל לחזור בסוף הדרך לדבר היחיד שביקש מלכתחילה: בית בטוח יותר, טוב יותר וראוי יותר לחיות בו.
הבעיות שמאיימות על ההתחדשות - והפתרונות
אם יש דבר אחד שעליו מסכימים מרבית העוסקים בענף, הוא שהחסם המרכזי של ההתחדשות העירונית כבר אינו המחסור בקרקע. האיום המשמעותי הוא הצטברות של חסמים כלכליים, תכנוניים ומשפטיים, שהופכים כל מתחם למבוך ממושך וחסר ודאות.
הבעיה: הכדאיות הכלכלית נשחקת
עלויות הבנייה, הריבית, המחסור בכוח אדם, התייקרות חומרי הגלם והרחבת הדרישות הציבוריות מכבידים על הפרויקטים. במקרים רבים, תוכנית שהייתה כדאית לפני מספר שנים אינה מצליחה כיום לקבל ליווי בנקאי.
הפתרון: התאמת זכויות הבנייה והיקף ההיטלים למציאות הכלכלית של כל מתחם. במקום מודל אחיד, נדרש מודל דיפרנציאלי שיבחן את ערכי הקרקע, עלויות הביצוע, היקף המטלות הציבוריות ומצב השוק.
הבעיה: הרשויות רוצות דירות אך חוששות מהעומס
אלפי יחידות דיור חדשות מחייבות השקעות בכבישים, בתי ספר, גני ילדים, ביוב, ניקוז, שטחים ציבוריים ותחבורה ציבורית. ללא תקצוב מתאים, ההתחדשות עלולה להפוך לנטל ארוך טווח על העיר.
הפתרון: הגדלת השתתפות המדינה במימון תשתיות והטמעת מודל של "תשתיות לפני אכלוס", כך שהכבישים, מוסדות הציבור והתחבורה יפותחו במקביל לפרויקטים ולא שנים לאחר כניסת התושבים.
הבעיה: הפריפריה נשארת מאחור
בערים שבהן ערך הקרקע נמוך קשה לממן הריסה, פינוי ובנייה מחדש. דווקא המקומות הזקוקים יותר מכול לחיזוק ולמיגון מתקשים למשוך יזמים.
הפתרון: הרחבת הסבסוד הממשלתי, הקצאת קרקעות משלימות, תמריצי מס, תקצוב תשתיות והגדלת זכויות במקומות שבהם השוק הפרטי לבדו אינו מסוגל לייצר כדאיות.
הבעיה: הליכי התכנון נמשכים שנים
גם כאשר יש הסכמה בין היזם לדיירים, הדרך לאישור תוכנית ולהיתר בנייה עלולה להימשך זמן רב. שינוי בתוכנית עשוי לדרוש סבב אישורים נוסף, ובינתיים משתנים הריבית, עלויות הבנייה ומצב השוק.
הפתרון: קביעת לוחות זמנים מחייבים לוועדות ולגורמי הרישוי, שיפור התיאום בין הגופים והרחבת המסלולים המואצים למתחמים בעלי חשיבות עירונית ולאומית.
הבעיה: בעלי הדירות מאבדים אמון
מידע חלקי, חילופי יזמים, הבטחות שאינן מתממשות ועיכובים ממושכים יוצרים מחלוקות וחשדנות בתוך הבניינים.
הפתרון: ליווי מקצועי בלתי תלוי כבר מהשלבים הראשונים, שקיפות לגבי התמורות, הערבויות ולוחות הזמנים, וחיזוק המינהלות העירוניות כגורם שמספק מידע ומסייע לדיירים.
הבעיה: צפיפות ללא עירוניות
תוספת מגדלים אינה מבטיחה איכות חיים. ללא תחבורה ציבורית, פארקים, מוסדות חינוך, מסחר ותעסוקה, הציפוף עלול להחריף עומסים ולפגוע במרחב העירוני.
הפתרון: מעבר מתכנון של בניינים בודדים לתכנון של רובעים שלמים, הכוללים עירוב שימושים, שטחים ציבוריים, שירותים עירוניים ותכנון תחבורתי ארוך טווח.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו