המעונות יוצאים מהקמפוס: שוק הנדל"ן מגלה את הסטודנטים

במשך שנים נתפסו מעונות הסטודנטים בישראל כפתרון משלים שמציעים מוסדות אקדמיים לחלק קטן מהלומדים בהם. המבנים מוקמו בדרך כלל בתוך הקמפוס או בסמוך אליו, וכללו חדרים בסיסיים, מטבחים משותפים ומספר מוגבל של מקומות. אלא שהפער בין היקף הסטודנטים לבין היצע המגורים הייעודי, לצד ההתייקרות בשוק השכירות, משנה בהדרגה את התמונה.

בשנת הלימודים תשפ"ה למדו בישראל כ-350 אלף סטודנטים לתואר אקדמי - עלייה קלה לעומת השנה הקודמת. אף שחלקם לומדים באוניברסיטה הפתוחה ואינם זקוקים בהכרח למגורים סמוך לקמפוס, מדובר במאות אלפי צעירים, שחלק ניכר מהם נדרש למצוא פתרון בשוק השכירות.

לישראל אין כיום מאגר ציבורי עדכני המרכז את מספר המיטות בכל המעונות, אך המחסור מוכר כבר שנים. ב-2011 החליטה המדינה לקדם בניית 10,000 חדרי מעונות, ובהמשך הוגדל היעד ל-20 אלף. לפי מבקר המדינה, עד יולי 2015 הוקצו קרקעות לכ-9,300 חדרים בלבד, ומתוכם כ-2,400 בלבד היו בשלבי סיום או לאחר השלמת הבנייה. כבר אז קבע המבקר כי הגדלת ההיצע עשויה להקל לא רק על הסטודנטים, אלא גם על שוק השכירות באזורי הביקוש.

למה היזמים נכנסים לתחום

המחסור אינו ייחודי לישראל. במדינות רבות התפתח בעשור האחרון שוקה-PBSA - מגורים שנבנו מראש עבור סטודנטים. בניגוד לדירה רגילה שמתחלקת בין שותפים, מדובר במוצר מנוהל הכולל יחידות מרוהטות, חללי לימוד ועבודה, מכבסות, תחזוקה ולעיתים גם חדרי כושר, מסחר ושטחים משותפים.

מבחינת היזמים, היתרון של התחום נמצא בביקוש המתחדש מדי שנת לימודים ובקהל יעד שניתן לאפיין מראש. ההכנסות מבוססות בדרך כלל על שכירות, דמי ניהול ולעיתים גם מסחר, אך הפרויקטים דורשים תפעול אינטנסיבי יותר מבניין מגורים רגיל. לצד הביקוש היציב יחסית, למעונות הסטודנטים יש גם מחזור פעילות ייחודי. חלק גדול מהשיווק והאכלוס מתרכז לקראת פתיחת שנת הלימודים, ובתוך זמן קצר נדרשים המפעילים לטפל בחילופי דיירים, בחידוש חוזים ובהכנת היחידות למחזור הבא. בניגוד לבניין שכירות רגיל, שבו הדיירים עשויים להישאר שנים, כאן התחלופה גבוהה יותר ודורשת מערך שירות, תחזוקה ושיווק שפועל בקצב מהיר. לכן, ההצלחה אינה נמדדת רק בגובה שכר הדירה, אלא גם ביכולת לשמור על תפוסה לאורך השנה ולנהל ביעילות את התקופות שבין סמסטרים ומחזורים.

באירופה הפך התחום לחלק מענף המגורים המנוהלים, לצד דיור להשכרה ומגורים משותפים. לפי JLL, הביקוש למגורים ייעודיים לסטודנטים ממשיך לעלות בשווקים המרכזיים, ובערים רבות הם עדיין זולים משכירת דירת סטודיו בשוק החופשי. עם זאת, בבריטניה כבר נרשמת התמתנות בחלק מהשווקים שבהם נוצר ריכוז גבוה של פרויקטים. באיטליה, לעומת זאת, עדיין קיים מחסור משמעותי, וגם תוספת של כ-25 אלף מיטות עד 2027 אינה צפויה לסגור את הפער. המגמות האלה מסבירות מדוע חברות נדל"ן רואות במעונות לא רק שירות לסטודנטים, אלא מוצר מניב בפני עצמו.

שלושה מודלים של מגורים לסטודנטים

בישראל ניתן לזהות כמה מודלים שונים המתפתחים במקביל. חברת שיכון ובינוי מייצגת את המודל הקמפוסי: הקמה והפעלה של מעונות הצמודים למוסד אקדמי ומשמשים חלק מהשירות שהוא מציע לסטודנטים. במכללה האקדמית תל אביב-יפו מפעילה החברה מתחם שנפתח ב-2019 ולפי נתוניה פועל בתפוסה מלאה. במכון הטכנולוגי חולון מפעילה החברה 3 מבנים בני 9 קומות, הכוללים 428 דירות ו-472 מיטות, לצד מועדון, חדר אופניים, מכבסה ומרכז מסחרי. באוקטובר 2026 צפוי להיפתח מתחם נוסף בקמפוס גבעת רם של האוניברסיטה העברית, שיציע לראשונה במקום גם דירות ליחידים ולזוגות, חללי לימוד ומסחר. לחברה גם מתחם ברחובות הכולל 490 יחידות דיור.

קבוצת שבירומרחיבה את התחום מעבר לגבולות הקמפוס ומקדמת 3 פרויקטים של דיור לסטודנטים במיקומים ובמודלים שונים - בתל אביב, רמת גן וראשון לציון. הבולט שבהם הוא בית מילמן ברחוב טאגור בנווה אביבים, במרחק הליכה מאוניברסיטת תל אביב. במקום להרוס את מבנה המעונות הוותיק, התוכנית מבוססת על חידוש ושיפוץ מקיף שלו, לרבות תוספת קומה. המבנה המחודש יכלול כ-98 מיטות לסטודנטים, ובצדו יוקם מגדל מגורים ושטחי מסחר. בכך הוא משלב בין שימור ייעודו כמתחם לסטודנטים לבין תוספת מגורים ומסחר באזורי הביקוש של תל אביב.

מודל שלישי מציגהקבוצת ברדוגובפרויקט Living Joy בכפר סבא. מדובר במתחם הכולל 369 דירות ב-5 בניינים בני 9 קומות, לצד כ-3,000 מ"ר של מסחר וחניון תת-קרקעי. הדירות מיועדות לצעירים ולסטודנטים ונמכרות לרוכשים פרטיים, בעוד חברת ניהול אמורה לטפל בהשכרתן ובהפעלת המתחם. לצד יחידות המגורים מתוכננים חללי לימוד ועבודה, חדרי מוזיקה, חדר כושר, מכבסה וגינה קהילתית. הפרויקט ממוקם בסמוך לתחנת הרכבת נורדאו ולכביש 531, והאכלוס בו צפוי ב-2028.

מתחם הסטודנטים Living Joy בכפר סבא

ישראל יעקב, בעלי משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, מציין כי "התפתחות תחום מעונות הסטודנטים מציגה שינוי תפיסתי בענף. ניתן לזהות מעבר מובהק של התחום ממעמד של 'שירות אקדמי' מסורתי לאפיק השקעה אסטרטגי של נדל"ן מניב. המודלים החדשים, המשלבים מגורים ומסחר סביב צירי תחבורה להמונים, משביחים משמעותית את ערך הקרקע ומייצרים ליזמים ודאות כלכלית על בסיס קהל יעד שבוי ומתחדש. ברמה האורבנית, הסטת הביקושים לפרויקטים מנוהלים וייעודיים תשחרר היצע קריטי של דירות קטנות וותיקות במרכזי הערים, נתון שעשוי בהחלט למתן את עליות מחירי השכירות המקומיים. עם זאת, האתגר השמאי והיזמי המרכזי נותר תמחור מאוזן: עלויות התפעול והניהול הגבוהות מחייבות מודל כלכלי מדויק, כדי להבטיח שהפרויקטים יישארו נגישים ולא יהפכו למוצר פרימיום מנותק".

השלב הבא: חלק משוק הנדל"ן המניב

התפתחות התחום עשויה להשפיע על שוק השכירות מעבר לגבולות הקמפוסים. בכל פעם שמאות סטודנטים עוברים למתחם ייעודי, מתפנות לכאורה דירות שהיו מושכרות בשוק הפרטי, בעיקר דירות קטנות וישנות הסמוכות למוסדות הלימוד. ההשפעה על המחירים אינה אוטומטית ותלויה בכמות המיטות, במחירי השכירות ובמיקום, אך בערים שבהן פועלים קמפוסים גדולים תוספת משמעותית של מעונות יכולה להפחית חלק מהלחץ המקומי.

מנגד, כדי שהתחום ימלא תפקיד חברתי ולא יהפוך רק למוצר פרימיום, יהיה צורך לשמור גם על נגישות כלכלית. שירותים משותפים, ריהוט וניהול מקצועי מייקרים את ההפעלה, והפער בין מעונות אקדמיים לבין מתחמים פרטיים עלול להיות משמעותי. השאלה המרכזית אינה רק כמה יחידות ייבנו, אלא באיזה מחיר הן יוצעו ומי יוכל להתגורר בהן.

בשנים הקרובות צפוי הגבול בין מעונות, דיור להשכרה ונדל"ן מניב להיטשטש עוד יותר. חלק מהפרויקטים ימשיכו להיות צמודי קמפוס, אחרים יתפתחו ליד תחנות רכבת וצירי תחבורה, וחלקם יפנו גם לצעירים שאינם סטודנטים. המגמה כבר ברורה: מעונות הסטודנטים מפסיקים להיות מוצר שולי של המערכת האקדמית והופכים לתחום נדל”ני עצמאי, שמחבר בין צורך ציבורי, תכנון עירוני ומודל עסקי ארוך טווח.