תוכניות על הנייר או פרויקטים אמיתיים? העימות שחשף את הקרב על עתיד ההתחדשות העירונית
בכנס “קולות הדיירים נשמעים” של נדל”ן מדיה התפתח עימות חריף סביב השאלה מי אחראי לכך שעשרות תוכניות להתחדשות עירונית אינן מגיעות למימוש. יזמים האשימו את הרשויות והליכי התכנון, יו”ר לשכת שמאי המקרקעין יצאה להגנת השמאים, וראשי הרשויות קראו לשיתוף פעולה - כשהמסר המרכזי היה שללא כלכליות אמיתית, גם תוכניות מאושרות יישארו על הנייר
בכנס “קולות הדיירים נשמעים” של נדל”ן מדיה התפתח עימות חריף סביב השאלה מי אחראי לכך שעשרות תוכניות להתחדשות עירונית אינן מגיעות למימוש. . צילום: Eric Talmor
כנס "קולות הדיירים נשמעים" של נדל"ן מדיה - פאנל שני
תוכניות על הנייר או פרויקטים אמיתיים? העימות שחשף את הקרב על עתיד ההתחדשות העירונית
בכנס “קולות הדיירים נשמעים” של נדל”ן מדיה התפתח עימות חריף סביב השאלה מי אחראי לכך שעשרות תוכניות להתחדשות עירונית אינן מגיעות למימוש. יזמים האשימו את הרשויות והליכי התכנון, יו”ר לשכת שמאי המקרקעין יצאה להגנת השמאים, וראשי הרשויות קראו לשיתוף פעולה - כשהמסר המרכזי היה שללא כלכליות אמיתית, גם תוכניות מאושרות יישארו על הנייר
במהלך הפאנל השני בכנס "קולות הדיירים נשמעים" של נדל"ן מדיה, בהנחיית איש התקשורת אטילה שומפלבי, נרשם אחד הוויכוחים הסוערים של היום סביב הסוגיה שמטרידה כיום את ענף ההתחדשות העירונית: כיצד ניתן להבטיח שתוכניות מאושרות אכן יהפכו לפרויקטים שנבנים בפועל.
הדיון, בהנחיית עו"ד קרן כהן בלחרסקי, עסק בפער שבין אישור תוכניות לבין היכולת לממש אותן בשטח - פער שלדברי המשתתפים הולך ומתרחב בשנים האחרונות.
עופר פטרסבורג עורך ופרשן נדל'ן עם עו"ד קרן כהן בלחרסקי מנחת כנס "קולות הדיירים נשמעים" של נדל"ן מדיה, צילום: אריק טלמור
רוני מינקוב, מנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת חי נחמיאס
"לא יכול להיות שאנחנו משקיעים, מסתכנים ועושים הכול, ובסוף ראש העיר עושה תוכנית לא כלכלית ולא ישימה", אמר מינקוב. לדבריו, ישנם פרויקטים רבים שאינם מגיעים אפילו לרווחיות המינימלית שנקבעה בתקן 21, בין היתר משום שהתייקרות התשומות אינה מקבלת ביטוי מספק בתכנון.
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
"אתה פותח חזית לא הוגנת", השיבה. לדבריה, לא ניתן להטיל את האחריות באופן גורף על שמאי הוועדות."יש יזמים שמציעים הצעות הזויות כדי להכניס רגל לפרויקטים", אמרה. "השמאי הוא הגורם השפוי היחיד בשוק הזה, והגב שלנו מספיק חזק".
מינקוב הבהיר כי דבריו כוונו לשמאים הפועלים מטעם הוועדות ולא לכלל ציבור השמאים, אך עמד על עמדתו: "להרוויח זו לא מילת גנאי. תקן 21 הוא המינימום. אנחנו צריכים מספיק זכויות בנייה כדי להגיע לליווי בנקאי, לא ביקשנו יותר מזה".
הרשויות: "אנחנו והיזמים באותו צד"
ראש עיריית רמלה, מיכאל וידל
"הכול זה הרשות המקומית מא' ועד ת'. מבקר המדינה צדק", אמר. לדבריו, המדינה צריכה להעמיק את מעורבותה בתחום, ואף לשקול הקמת משרד ממשלתי ייעודי להתחדשות עירונית.
וידל סיפר כי כאשר יזם הציג בפניו תוכנית שאינה כלכלית, העירייה בחרה להתאים חלק מדרישותיה כדי לאפשר את קידומה. "אני צריך את היזמים כמו שהם צריכים אותי. אנחנו רוצים לבנות, זה אינטרס משותף", אמר.
דור מליחי, סמנכ"ל פיתוח עסקי באב-גד
"אנחנו איתכם ורוצים לקדם בנייה בעיר", תיאר את המסר שקיבלה החברה מהרשות המקומית. עם זאת הדגיש: "אם לא יהיה פרויקט כלכלי, אנחנו פשוט לא נבנה. אין לי בעיה לתת בית ספר בפרויקט, אבל זה לא יכול לבוא על חשבון הרווח הראוי".
דור מליחי, סמנכ"ל פיתוח אב-גד (משמאל), עם רוני מינקוב, מנכ"ל ההתחדשות העירונית של חי נחמיאס,
"קרקע משלימה היא אגדה אורבנית"
בהמשך הדיון חזרה בוגין והדגישה כי גם מבחינת השמאים אין מקום לאשר תוכניות שאינן כלכליות.
"תוכנית לא כלכלית היא בזבוז אדיר של משאב הקרקע", אמרה. לדבריה, תפקיד השמאי הוא לאזן בין צורכי התכנון, התמורה לבעלי הדירות והכדאיות היזמית. היא הוסיפה כי במקומות רבים נדרש סיוע ממשלתי לרשויות, והפתרון של קרקע משלימה כמעט שאינו מתממש בפועל: "קרקע משלימה היא אגדה אורבנית".
מינקוב השיב כי פתיחת הסכמים מול בעלי הדירות לצורך הפחתת התמורות אינה פתרון אמיתי, אלא מהלך שמאריך את התהליך ופוגע בסיכויי הפרויקט לצאת לדרך.
בעלי הדירות במרכז
רו"ח חגית קודמן, מנכ"לית קבוצת קובי אורון ומנכ"לית לשכת המפקחים
לדבריה, אף שהיזם מממן את עבודת המפקחים והיועצים, חובתם המקצועית היא כלפי בעלי הדירות בלבד. "היו אינספור פעמים שעמדנו מול יזמים כדי להבטיח את איכות הבנייה", אמרה. היא קראה לשלב מפקחים, שמאים ועורכי דין כבר בשלבים הראשונים של כל פרויקט. "בעלי הדירות לא יכולים להוביל את התהליך הזה לבד ולהתמודד עם כל האתגרים".
עו"ד אמייה טגה, סגן ראש עיריית נתניה
"לא נשים אותו בכלוב של זהב שבו הוא כלוא ואין לו כלום בשכונה", אמר, והדגיש כי לצד הדירות החדשות נדרשים גם מוסדות ציבור, תחבורה ותשתיות שיאפשרו איכות חיים אמיתית.
"תפקידה של הרשות אינו מסתכם באישור תוכניות אלא גם ביצירת סביבת מגורים איכותית". אמיה טגה, סגן ראש עיריית נתניה, צילום: גדעון מרקוביץ
בסיום הדיון, למרות חילוקי הדעות החריפים, עלתה הסכמה אחת ברורה: אישור תוכנית הוא רק תחילת הדרך. ללא ודאות תכנונית, כדאיות כלכלית, ליווי מקצועי ושיתוף פעולה בין הרשויות, היזמים ובעלי הדירות - גם התוכניות המרשימות ביותר עלולות להישאר במשך שנים על הנייר.
