הסוף למרוץ המטרים? בענף ההתחדשות מציעים מודל חדש שימנע פתיחת הסכמים מול הדיירים

המציאות הכלכלית החדשה בשוק הנדל"ן משנה את כללי המשחק גם בהתחדשות העירונית. אם בעבר התחרות בין היזמים התבססה על הבטחת תמורות הולכות וגדלות לבעלי הדירות, כיום יותר ויותר פרויקטים נבחנים מחדש בעקבות העלייה בעלויות, הריבית והירידה בכדאיות הכלכלית.

הסוגיה עמדה במרכז הפאנל "הדייר במרכז" בכנס "קולות הדיירים נשמעים" של נדל"ן מדיה, בהנחיית איש התקשורת אטילה שומפלבי, שבו ניסו המשתתפים לגבש פתרונות שיאפשרו לפרויקטים לצאת לדרך מבלי לפגוע בבעלי הדירות.

עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות', הציע לקבוע בחקיקה מתווה אחיד של תמורות, שלפיו בעלי הדירות יקבלו תוספת בסיסית של 12 מ"ר, לצד מנגנון שיאפשר להם ליהנות מתוספת נוספת אם רווחיות הפרויקט תשתפר בעתיד.

"המצב הנוכחי, שבו יזמים נאלצים לפנות לדיירים לשם הפחתת התמורות לנוכח מצב השוק, הוא שגוי ומפיל הרבה פרויקטים שהגיעו להבשלה”, אמר כספי. לדבריו, לצד יצירת ודאות בתחום ההתחדשות, יש להפחית גם את מס הרכישה כדי לעודד ביקושים ולהחזיר את השוק לפעילות.

גילי פייגלין ברנדס, סמנכ”לית ההתחדשות העירונית בצמח המרמן, תיארה את השינוי שעבר הענף.

"לפני ארבע שנים היה ג’ונגל בנושא התמורות, היום הג’ונגל הוא בהפחתת התמורות", אמרה. לדבריה, קביעת כללים אחידים תאפשר ליזמים להתחרות על איכות, מקצועיות ויכולת ביצוע במקום על הבטחות שאינן תמיד בנות מימוש. "אסור לתת לג'ונגל של התמורות להמשיך להשתולל, כי בסוף הדיירים יסבלו מהפחתת התמורות".

איל טישל, מנכ"ל בולטהאופ וייס, טען כי מבחינת בעלי הדירות, גודל התוספת אינו המדד היחיד להצלחת הפרויקט.

לדבריו, חשוב לא פחות שהפרויקט יושלם בזמן ושבעלי הדירות יקבלו מוצר איכותי. הוא הציע למנות מנהל פרויקט מקצועי כבר בתחילת הדרך ולבסס מנגנון שבו שמאי יציג לדיירים את מצבו הכלכלי של הפרויקט. כך, במקרה של שיפור ברווחיות, ניתן יהיה להשיב לבעלי הדירות את התמורות שעליהן ויתרו. כדוגמה ציין כי בפרויקט ברודצקי, "הדיירים יקבלו בחזרה את מה שבינתיים ביקשנו מהם לצמצם".

הרשויות: ודאות במקום הבטחות

ראש עיריית חדרה, ניר בן חיים, הציג את תוכניות ההתחדשות בעיר ואמר כי בשנים הקרובות צפויות להתקדם יותר מ־10,000 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

לדבריו, העירייה מקיימת דיאלוג רציף עם היזמים ובעלי הדירות במטרה לייצר ודאות לאורך כל הדרך. "בסוף אנחנו כרשות צריכים לייצר ודאות לדייר כדי שיידע שהפרויקט ייצא לדרך", אמר.

עו"ד אמייה טגה, סגן ראש עיריית נתניה, יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה ומ"מ יו"ר הוועדה המקומית, הציג את פעילות מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר, המעניקה ליווי קהילתי ואישי לבעלי הדירות באמצעות רכזי קהילה, קורסים והליכי גישור. גם הוא הצטרף לקריאה לבחון מחדש את מדיניות מס הרכישה כדי לעודד את שוק הדיור.

"לא מתחילים בגג, מתחילים ביסודות"

סימה מאור, סמנכ"לית ההתחדשות העירונית באורון נדל"ן, הדגישה כי הצלחת פרויקט מתחילה בבניית אמון עם בעלי הדירות ולא רק בחתימה על הסכם. לדבריה, החברה מפעילה את מיזם "אורון לקהילה", שמלווה את הדיירים לאורך כל חיי הפרויקט ומעניק להם שירותים קהילתיים נוספים.

מאור סיפרה כי בפרויקט החברה בגבעת אולגה, שנמשך יותר מעשור, נדרשה החברה להפחית את התמורות בהסכמת בעלי הדירות כדי לאפשר את יציאתו לפועל, וכי בקרוב יחזרו הדיירים לדירותיהם החדשות.

אלון וייזברג, יו"ר לשכת המארגנים ושותף ומייסד קבוצת יגאל אלון, הדגיש את חשיבות האמון בין כלל הגורמים.

"לא מתחילים בגג, מתחילים ביסודות", אמר. לדבריו, מארגני הדיירים ממלאים כיום תפקיד מרכזי בליווי בעלי הדירות לאורך כל הדרך. הוא הוסיף כי גם כאשר נדרש לעדכן הסכמים בעקבות שינויי שוק, הדבר חייב להיעשות בשקיפות מלאה. "תמיד יהיה משבר איפשהו במדינה, ובסופו של דבר צריך להיפגש מחדש עם בעלי הדירות", אמר. "הפתרון הוא הליך שקוף עם בעלי הדירות".

בסיום הפאנל הסתמנה הסכמה רחבה כי ענף ההתחדשות העירונית זקוק כיום לפחות להבטחות גדולות ויותר לוודאות. המשתתפים סברו כי מנגנונים ברורים, שקיפות מול בעלי הדירות ושיתוף פעולה בין הרשויות, היזמים ואנשי המקצוע הם המפתח לכך שיותר תוכניות יבשילו לפרויקטים שייבנו בפועל.