פעם קראו לזה מחסן. קופסת בטון או פח בקצה אזור תעשייה, עם מלגזות, מדפים ושערי פריקה. היום זה כבר מוצר אחר לגמרי: מרכז לוגיסטי חכם, גבוה, אוטומטי, מחובר למערכות מידע, ולעיתים משולב עם מסחר, משרדים, קירור, חוות שרתים ופתרונות הפצה של “הקילומטר האחרון”.
ב-2026 שוק הלוגיסטיקה הישראלי כבר אינו טרנד שנולד בקורונה, אלא סגמנט בוגר, תחרותי ויקר, שממשיך למשוך הון גם בתקופה של ריבית גבוהה וזהירות בשוק הנדל”ן. הסיבה פשוטה: כל חבילה שמוזמנת באינטרנט, כל רשת קמעונאית שמתחייבת לאספקה מהירה, כל יבואן שמנסה לשרוד שרשרת אספקה לא יציבה – כולם צריכים שטח. והרבה ממנו.
לפי סקירה שערך יוני ישראלי, סמנכ”ל ומנהל חטיבת המניבים בקרסו נדל”ן, היקף שוק הלוגיסטיקה בישראל מוערך כיום ביותר מ-9 מיליון מ”ר של שטחי לוגיסטיקה, ובכל שנה מתווספים בממוצע כ-300 אלף מ”ר נוספים. כ-50% מהיצע שטחי הלוגיסטיקה בישראל ממוקם במרכז הארץ, בעיקר לאורך כביש 6, באזורי מודיעין, שוהם ונתב”ג, לצד מוקדים משמעותיים נוספים סביב נמלי חיפה ואשדוד.
ממרכז תפעולי למנוע עסקי
הסיפור של המרלו”גים הוא לא רק נדל”ן. הוא סיפור של שינוי צרכני ועסקי. הישראלים קונים יותר באונליין, הרשתות מחזיקות יותר מלאי, היבואנים מחפשים שליטה טובה יותר בשרשרת האספקה, וחברות גדולות מעדיפות חוזים ארוכים בנכסים שתפורים לצרכים שלהן.
המרלו”ג המודרני כבר אינו רק שטח אחסון. הוא מרכז עצבים: מערכות מיון, קירור, רובוטיקה, דאטה, ניהול מלאי, פריקה מהירה, הפצה אזורית ולעיתים גם משרדי הנהלה. לכן השאלה המרכזית אינה רק כמה מטרים יש במבנה, אלא היכן הוא יושב: ליד נמל, ליד כביש 6, ליד מרכז אוכלוסייה, ליד מסילת רכבת או ליד מוקד צריכה גדול.
במילים אחרות, המיקום החדש של הלוגיסטיקה הוא כבר לא “מאחור”. הוא במרכז המודל העסקי. המרלו”ג של 2026 קובע כמה מהר תגיע ההזמנה לבית, כמה מלאי יכולה רשת להחזיק, כמה יעיל יהיה היבוא, וכמה מהר חברה תוכל להגיב לשיבושים בשרשרת האספקה. מלחמות, עיכובים בנמלים, שינויי צריכה ועליית האונליין הפכו את הלוגיסטיקה ממחלקה תפעולית לנושא אסטרטגי ברמת הנהלה.
עו”ד שי אליאב, שותף מנהל במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות’, מזהה גם את הצד המשפטי של המהפכה הזו. לדבריו, “ההתפתחות המהירה של מרכזים לוגיסטיים חכמים מציבה לצד ההזדמנויות העסקיות גם שורה של אתגרים משפטיים חדשים. ככל שנכסים לוגיסטיים נשענים יותר על מערכות אוטומטיות, בינה מלאכותית ואיסוף מידע בזמן אמת, כך גוברת החשיבות של הסדרה משפטית ברורה של סוגיות כמו אחריות, פרטיות, אבטחת מידע וזכויות בנתונים”. אליאב מוסיף כי “כיום, מרכז לוגיסטי אינו רק מעטפת פיזית לאחסון והפצה של סחורות, אלא מערכת מורכבת המשלבת תשתיות דיגיטליות, מערכות ניהול חכמות וספקי טכנולוגיה רבים. במציאות כזו, חשוב להגדיר מראש את חלוקת האחריות בין בעלי הנכס, השוכרים, חברות הניהול והגורמים הטכנולוגיים, במיוחד במקרים של תקלות, השבתות או אירועי סייבר שעלולים לגרום לנזקים משמעותיים. להערכתי, ככל שהענף ימשיך להתפתח, רמת המוכנות המשפטית תהפוך לחלק בלתי נפרד מערכו של הנכס ומהיכולת שלו למשוך שוכרים ומשקיעים”.
העסקאות שמספרות את הסיפור
העסקאות האחרונות מוכיחות שהשוק הזה רחוק מלהירגע. מגה אור רכשה ב-2025 מגרש של כ-70 דונם בפארק עידן הנגב, סמוך לרהט ולהבים, תמורת כ-174 מיליון שקל, במכרז שבו הוגשו תשע הצעות וההצעה הזוכה הייתה גבוהה משמעותית מהבאה אחריה. זו לא עסקה שולית בפריפריה, אלא איתות ברור: גם הדרום הופך לזירת לוגיסטיקה מבוקשת, בעיקר בזכות קרקע זמינה, צירי תנועה וכוח עבודה מקומי. באשדוד מקודם מרלו”ג אוטומטי בעורף נמל אשדוד, על קרקע של כ-42 דונם. לפי הדיווחים, הפרויקט צפוי לכלול כ-33 אלף מ”ר, מבנה אוטומטי גבוה וקיבולת של כ-130 אלף משטחים, בדיוק מסוג הנכסים שהשוק מחפש: קרוב לנמל, עתיר טכנולוגיה ומתוכנן להפצה בקנה מידה גדול. במקביל, חברות נדל”ן מניב מציגות את התחום כחלק מרכזי בצמיחה. מגה אור, למשל, מציינת נתוני NOI צפוי לשנת 2026 של כ-654 מיליון שקל ושיעור תשואה משוקלל של כ-6.9% בנדל”ן להשקעה.
גם העסקה של קרדן-גבע עם רני צים בכפר סבא מסמנת את הדור החדש של הנדל”ן המניב: לא עוד מרכז מסחרי או מחסן בנפרד, אלא מתחם רב-שימושי המשלב לוגיסטיקה, מסחר, משרדים וחוות שרתים. קרדן-גבע רכשה 50% מהפרויקט בכ-165 מיליון שקל, לפי שווי של כ-330 מיליון שקל, והחברות הציגו אותו כפרויקט Last Mile המשלב לוגיסטיקה ודאטה סנטר בפריים לוקיישן.
החיבור בין לוגיסטיקה לדאטה כבר אינו תרחיש עתידי. קבוצת יהודה לוי, הפועלת בתחומי המגורים, המלונאות, המסחר והלוגיסטיקה, החלה את עבודות החפירה ביישוב תנובות שבשרון, במסגרת שלב א’ של הקמת אחת מחוות השרתים הגדולות שנבנו בישראל. מדובר בפרויקט במגרש בשטח של 53 דונם, שייבנה בשני שלבים: בשלב א’ תיבנה חוות שרתים בשטח של עד 60 אלף מ”ר ובהספק חשמלי של 35-40 מגוואט על קרקע של 42 דונם, ובשלב ב’ ייבנו 20 אלף מ”ר לוגיסטיקה במגרש של 11 דונם. החברות חתמו על הסכם אופציה להסכם שכירות ל-25 שנה לשלב א’ לכל המתחם עם חברת טריפל A מתחום חוות השרתים, תמורת 10 מיליון שקל לשנה בחמש השנים הראשונות, ולאחר מכן 15 מיליון שקל לשנה. לדברי אבי לוי, מנכ”ל קבוצת יהודה לוי, “הפרויקט מהווה אבן דרך משמעותית לחברה ולתחום כולו, וצעד משמעותי בהרחבת פעילות הקבוצה לתחום חוות השרתים. אנו רואים בתחום מנוע צמיחה אסטרטגי, עם ביקושים הולכים וגוברים מצד חברות טכנולוגיה, ענן ו-AI בישראל ובעולם. הפרויקט משקף את היכולות ההנדסיות, הפיננסיות והניהוליות של קבוצת יהודה לוי להוביל מיזמי תשתית מורכבים בהיקפים משמעותיים”.
המחסור בקרקע משנה את המפה
הביקוש הזה פוגש מגבלה ישראלית קלאסית: אין מספיק קרקעות גדולות, זמינות ומתוכננות ללוגיסטיקה. בשונה ממגדל משרדים, שאפשר להעמיס בו זכויות לגובה על מגרש קטן יחסית, מרלו”ג דורש שטח רחב, גישה למשאיות, חצרות תפעול, גובה, רמפות, תמרון ותשתיות.
לכן מחירי הקרקע באזורי ביקוש זינקו בשנים האחרונות. באזורי מרכז ושפלה נרשמים מחירים גבוהים במיוחד, ובאתרי תיווך וסקירות שוק עדכניות נראים דמי שכירות של כ-55-60 שקל למ”ר באזורי לוד-רמלה, כ-50-55 שקל למ”ר באזורי קריית מלאכי ותימורים, וכ-32-38 שקל למ”ר באזור נתיבות, שבה כבר נוצרה תחרות משמעותית של היצע חדש. לפי ישראלי, מחירי הקרקע ללוגיסטיקה באזורי הביקוש מגיעים באזורים מסוימים ל-8-11 מיליון שקל לדונם.
אחת המגמות הבולטות של 2026 היא יציאה מאזורי הביקוש המסורתיים. כביש 6, נמלי הים, הנמל החדש בחיפה, נמל הדרום באשדוד והחיבור למסילות משנים את המפה. עכו, כרמיאל, נשר, רהט, אשדוד, נתיבות, קריית מלאכי ואזורי תעשייה הסמוכים לצירי תנועה מרכזיים – כולם הופכים רלוונטיים יותר.
הפריפריה הלוגיסטית אינה נתפסת עוד כפשרה, אלא כפתרון: קרקע זמינה יותר, עלות נמוכה יותר, קרבה לצירי תחבורה ולעיתים גם כוח עבודה מקומי. עבור חברות שמחפשות מחסני ענק, קירור, אחסון כבד או פעילות הפצה אזורית, זה יכול להיות ההבדל בין עסקה אפשרית לעסקה שלא יוצאת לפועל.
באשקלון חברת יוקה פארק בונה מתחם תעשייה רב-שימושי על שטח של כ-21 דונם, הכולל כ-60 אלף מ"ר בנויים המיועדים לתעשייה קלה, מסחר ומלאכה. חוה מיכאלי, מנכ"לית-שותפה יוקה פארק, מציינת כי "הפרויקט המוקם בהשקעה של כחצי מיליארד שקל ממוקם באזור התעשייה הצפוני של העיר, אחד האזורים הדינמיים ביותר הנמצא בעיצומו של פיתוח. התכנון הפונקציונלי של הפרויקט מבטיח גישה לוגיסטית מלאה בכל קומות המתחם, והמיקום בסמיכות לשכונות מגורים ולצירי תחבורה מרכזיים מקצר משמעותית את זמני הנסיעה לבעלי העסקים ולעובדיהם. התוצאה היא מתחם שמאפשר לבעל העסק לרכז את כל פעילותו תחת קורת גג אחת - ללא צורך לפצל בין מחסן, משרד וחנות בכמה מיקומים שונים"..
השינוי הזה נוגע גם לאזורי תעשייה ותעסוקה ותיקים בתוך הערים. עו”ד אלעד זוסמנוביץ, שותף ובעלים במשרד זוסמנוביץ, גבאי ושות’ עורכי דין, המייצג בעלי נכסים, בעלי עסקים ובעלי זכויות במתחמי מסחר ותעשייה ברחבי הארץ, ובהם גם מתחם תעשייה משמעותי באזור תלפיות בירושלים, אומר כי “בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי משמעותי בתפיסות התכנון העירוני ובאופן שבו ועדות תכנון ורשויות מקומיות מתייחסות לאזורי תעסוקה ותעשייה ותיקים. בעוד שבעבר יועדו מתחמים אלה בעיקר לתעשייה ולמסחר מסורתי, כיום התעשייה הקלאסית נדחקת החוצה והמגמה היא לייצר סביבות עירוניות מעורבות שימושים, הכוללות שילוב של משרדים, מסחר, תעסוקה, מגורים ולעיתים גם שטחי ציבור ופנאי”.
לדבריו, “מאחורי כל תוכנית התחדשות עומדים עסקים ובעלי זכויות שפועלים באותם מתחמים במשך עשרות שנים ומהווים חלק בלתי נפרד מהמרקם הכלכלי והעירוני. האתגר הוא לקדם התחדשות ופיתוח מבלי לפגוע בזכויות הקנייניות וביכולת של העסקים להמשיך לפעול ולהתפתח. תפקידנו הוא להבטיח לבעלי הזכויות פתרונות משפטיים וכלכליים שייצרו ודאות, רציפות עסקית ומיצוי מיטבי של הפוטנציאל הגלום בנכסים שלהם”.
פחות מדפים, יותר טכנולוגיה
גם רף הכניסה לענף הלוגיסטיקה עלה באופן ניכר. מרכז לוגיסטי מודרני כבר אינו מסתכם במחסן ובמדפים, אלא כולל מערכות אוטומציה ורובוטיקה מתקדמות, גובהי אחסנה משמעותיים, מערכות ניהול חכמות, אזורי קירור והקפאה ועמידה בתקני קיימות ובנייה ירוקה מחמירים.
בנוסף, רואים מעבר הדרגתי ממודל שהתבסס בעיקר על מחסנים גדולים בפריפריה למודל משולב, הכולל גם מרכזים לוגיסטיים אזוריים וגם מתקני Last Mile הממוקמים קרוב יותר למרכזי אוכלוסייה. מרכזים חדשים נבנים לגובה, עם מערכות אוטומציה, מסועים, רובוטים, מערכות ניהול מלאי ובקרה בזמן אמת. פרויקט דיפלומט בקיסריה הוא דוגמה מובהקת לכך: מרכז לוגיסטי בהיקף של כ-82 אלף מ”ר, בהשקעה משולבת של מאות מיליוני שקלים, עם מערכות אוטומציה, מידוף וניהול מלאי חכמות.
המשמעות היא שהשוק מתפצל: מצד אחד מחסנים ישנים, נמוכים ופשוטים; מצד שני נכסי Class A, עם גובה, רצפה חזקה, מערכות כיבוי, חצרות תפעול, אנרגיה, טעינה, קירור ואוטומציה. הפער בין שני סוגי הנכסים צפוי להעמיק, וגם הדרישות מהיזמים והקבלנים משתנות בהתאם.
עו”ד נאיף אבו סוויס, בעלים ומנכ”ל גזית הנדסה, אומר כי “מרכזים מסחריים ולוגיסטיים הם מהפרויקטים המורכבים ביותר בענף הבנייה, משום שהם מחייבים שילוב בין תכנון מדויק, ביצוע מהיר והתאמה לצרכים המשתנים של היזמים, השוכרים והציבור. לאורך כ-30 שנות פעילות בחרנו להתמחות כמעט באופן בלעדי בתחום הזה, מתוך הבנה שהתמקצעות עמוקה מאפשרת להתמודד עם אתגרים מורכבים ולהעניק ללקוחות ודאות גם בתקופות של חוסר יציבות”. לדבריו, “בשנים האחרונות נדרשנו להתמודד עם מחסור בכוח אדם, עלייה חדה בעלויות הביצוע ואי-ודאות ביטחונית, אך באמצעות היערכות מוקדמת, הרחבת צוותי הניהול והבטחת מלאי חומרי גלם וציוד, הצלחנו לשמור על רציפות העבודה ולעמוד בלוחות הזמנים שהתחייבנו להם. הניסיון שצברנו בפרויקטים רחבי היקף, החל מאיירפורט סיטי ועד מרכזים מסחריים חדשים ברחובות, חדרה ומזכרת בתיה, מלמד שהעתיד של התחום טמון בשילוב בין תכנון נכון כבר בשלבים הראשונים, גמישות ביצועית ויכולת לנהל מערכות מורכבות של קבלנים, ספקים ויועצים”.
לצד הלוגיסטיקה, גם מתחמי התעסוקה החדשים מאמצים תפיסה דומה של נגישות, תשתיות, עירוב שימושים וסטנדרט תכנוני גבוה. כך למשל פארק המדע וההיי-טק חיפה, שהוקם על ידי קבוצת מבנה והחברה הכלכלית חיפה, מסמן את אחד ממוקדי התעסוקה האטרקטיביים של הצפון לשנת 2026. הפארק, המשתרע על פני כ-31 דונם במבואות הדרומיים של חיפה, כולל חמישה בניינים המותאמים לחברות הייטק, מדעי החיים, ביוטכנולוגיה, מכשור רפואי, סייבר ודיפנס טק. מיקומו, בסמוך למתחם מת”ם, אצטדיון סמי עופר וצירי התחבורה המרכזיים של כבישים 2, 4 ומנהרות הכרמל, לצד הקרבה לרכבת חוף הכרמל, למטרונית ולמוקדי אקדמיה ומחקר, הופך אותו לחלק ממפת התעסוקה החדשה של הצפון. בניין A מאוכלס כמעט במלואו, ובשלב ב’ של הפארק, בניינים B ו-C קיבלו לאחרונה טופס 4 ונמצאים בשלבי אכלוס מתקדמים. לפני מספר חודשים נחתם בפארק הסכם שכירות עם חברת רפאל, שתשכור מספר קומות בבניין בן שמונה קומות לטובת הקמת מרכז פיתוח ראשון בעיר.
הבניינים בפארק נבנו בתכנון אדריכלי מתקדם ובתקן LEED GOLD לבנייה ירוקה. סביבת העבודה כוללת לובאים, שטחי מסחר, מרפסות נוף, גגות ירוקים, כ-1,000 מקומות חניה ותשתיות המותאמות לחברות צומחות. במקרה הזה, כמו בלוגיסטיקה, הערך כבר אינו נמדד רק בשטח הבנוי, אלא בשילוב בין מיקום, תשתיות, נגישות, גמישות ושימושים משלימים.
המירוץ ללוגיסטיקה מתרחב
המשיכה לתחום אינה מוגבלת עוד לשחקניות הוותיקות של הנדל"ן המניב. לצד אמות, מבנה, מגה אור, גב־ים, וילאר וריט מניבים, נכנסות לזירה גם חברות יזמיות שעסקו בעבר בעיקר במגורים או במסחר. העסקאות של קרדן-גבע, מגה אור, אספן, כלל, דיפלומט-נכסי קיסריה וקבוצת יהודה לוי ממחישות עד כמה הלוגיסטיקה כבר אינה נישה, אלא אפיק מרכזי בתיק הנדל"ן המניב.
בזמן שסגמנטים אחרים בשוק המניב עדיין מחפשים כיוון, הלוגיסטיקה מסמנת לאן זז הכסף: אל הקרקע, אל הגובה, אל האוטומציה, ואל כל מה שמקצר את הדרך בין ההזמנה לדלת הבית. בסופו של דבר, היא כבר אינה רק תשתית תפעולית, אלא חלק בלתי נפרד מהאסטרטגיה העסקית של חברות.
היכולת לשלב בין מיקום נכון, נגישות תחבורתית, טכנולוגיה מתקדמת, תכנון משפטי ויעילות ביצועית היא זו שמייצרת כיום את הערך בנכסים לוגיסטיים, והיא גם זו שתמשיך לעצב את הענף בשנים הקרובות.
אבי לוי, מנכ”ל קבוצת יהודה לוי: "אנו רואים ביקושים הולכים וגוברים מצד חברות טכנולוגיה, ענן ו-AI בישראל ובעולם"
עו"ד שי אליאב, שותף מנהל במשרד גינדי כספי ושות': “רמת המוכנות המשפטית תהפוך לחלק בלתי נפרד מערכו של הנכס"
עו”ד נאיף אבו סוויס, בעלים ומנכ”ל גזית הנדסה: “מרכזים מסחריים ולוגיסטיים הם מהפרויקטים המורכבים ביותר בענף הבנייה"
חוה מיכאלי, מנכ"לית-שותפה יוקה פארק: "מתחם שמאפשר לבעל העסק לרכז את כל פעילותו תחת קורת גג אחת"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו