מיכה גדרון: "אני נאלץ לתת אתנן לרשויות המקומיות רק כדי שהן יאשרו בנייה למגורים"

"אני נאלץ לתת אתנן לרשויות המקומיות בדמות אישור תוכניות לבניית מיליוני מ"ר של מסחר ותעסוקה שלא ייבנו לעולם, רק כדי שהן יאשרו תוכניות משמעותיות של בנייה למגורים בתחומן", כך אמר מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, בכנס של מרכז הנדל"ן באילת בפאנל שעסק בעתיד אזורי התעסוקה בישראל ואשר אותו הנחה עו"ד זיו כספי, שותף מייסד של גינדי כספי ושות'.

האמירה יוצאת הדופן של יו"ר הוועדה המחוזית מגיעה על רקע הביקורת שעולה מגורמים שונים בשוק הנדל"ן הישראלי, על עודף היצע עצום של שטחים למשרדים בארץ מול ביקוש נמוך של שוכרים. עודף ההיצע נובע מרצונן של הרשויות המקומיות להגדיל את ההכנסות מארנונה משטחי מסחר ותעסוקה, שגבוהה בהרבה מהארנונה ממגורים.

כדי לסבר את האוזן, לפי פרסומים שונים, בישראל יש כיום כ-1.5-2.5 מיליון מ"ר בשטחי תעסוקה שכבר נבנו אך אינם מאוכלסים, בעיקר במרכז הארץ, ולפי מינהל התכנון ישנם עוד עשרות מיליוני מ"ר של שטחי תעסוקה בתכנון או באישור ברחבי הארץ.

גדרון למעשה הודה, כי נכפה עליו לאשר תכנון שהוא לא רואה כנכון, רק כדי שיקודם ויאושר ברשויות המקומיות תכנון נכון יותר לתפיסתו. האמירה שלו מכוונת לרשויות ועיקרה הוא ששיקולי ארנונה לא צריכים להשפיע על התכנון, ושהלחץ העקיף של הרשויות אינו ראוי.

כספי המשיך את הדיון ואמר: "הגיע הזמן שמדינת ישראל תווסת את ההיצע והביקוש בצורה מושכלת, ולא תציף שווקים מתוך טעמים לא הגיוניים כמו היבטי ארנונה. צריכה להיות הנחיה ברורה מהרגולטור לרשויות המקומיות, לא לאשר מתחמי תעסוקה חדשים עד שלא יטופלו הבעיות הקיימות.

בשטחי מסחר שטרם נבנו יש לשקול לשנות את התב"עות ולייצר תוכניות גמישות ונכונות יותר, אולי בעירוב שימושים; במבני תעסוקה הכרחי לצמצם את ההיצע.

עוד השתתפו בפאנל, אודי כרמלי מהנדס עיריית תל אביב, אשר התמקד בתכנון נכון, שהוא חייב להיות הבסיס לעיר חיה ומתפקדת; עוזי לוי מנכ"ל מבנה; יוסי אייזקרפט משנה למנכ"ל דן נדל"ן, מיכל זאדה סמנכ"לית נכסים באקרו; וטל האופטמן מנהל תחום הנדל״ן במגדל.

כמו כן השתתף בפאנל גם ראש עיריית נתניה אבי סלמה, שאישר את רוח הדברים של עו"ד כספי. סלמה אמר כי הוא מוכן לשקול שינוי תב"ע ושינוי ייעוד כדי לא ליצור "פילים לבנים" שיעמדו ריקים בעירו, והוא אף קבע להיפגש עם יו"ר הוועדה המחוזית גדרון כדי לדון בנושא.

עוזי לוי חידד את הצורך בפטור מארנונה שעשוי לטפל זמנית בבעיה. הוא אמר, כי מבנה עוצרת את הבנייה של עשרות אלפי מ"ר לתעסוקה, כדי להימנע מתשלום ארנונה על נכס ריק.

לעניין מצב תחום המגורים, הסכימו כלל הנוכחים כי הכרחי להוריד את מס הרכישה ולהתמקד בהגדלת הביקושים נוכח ההיצע הגבוה. לדברי עו"ד כספי, "בתחילת השנה הבאה צפויה לפוג הוראת השעה שקבעה מס רכישה מוגדל על דירות להשקעה של 8-10% החל מהשקל הראשון.

אני סבור כי המדינה צריכה להוריד כבר עכשיו את מדרגות המס ולתת ודאות כדי להימנע ממצב של קיפאון מוחלט בשוק המגורים, שיקרה כשהרוכשים והמשקיעים יישבו על הגדר בהמתנה לראות מה יקרה עם מס הרכישה אחרי הבחירות.

"ראינו תרחיש דומה בתחום הדיור להשכרה ארוכת הטווח. המדינה 'הרגה את השוק' כשהחליטה להאריך את תקופת המינימום שיזמים צריכים להעמיד את הדירות להשכרה, מ-5 שנים ל-15 שנה, רק כי היא רצתה להגדיל את הכנסות המדינה על חשבון הרווח היזמי - כמו במקרה של מס הרכישה. אם לא יהיה שינוי בנושא - שוק המגורים עלול לחוות אירוע דומה", אומר עו"ד כספי.