העיר שנבנית לה יחדיו

אם בעבר קו הרקיע הירושלמי נשלט על ידי בנייה נמוכה־בינונית, הרי שהיום הוא מתעצב מחדש. בשנת 2025 החלה בבירה בנייתן של 3,790 יחידות דיור במגדלים בני 16 קומות ומעלה - זינוק דרמטי לעומת 170 יחידות בלבד בשנת 2016, קפיצה של פי 22 (!) וכיום כבר מדובר ברוב: כ־61% מהתחלות הבנייה בעיר הן במגדלים.

ירושלים של 2026 כבר אינה אותה עיר שמרנית. מתחת לרדאר, ובמקביל לשיח על שימור ומורשת, מתרחשת מהפכה של ממש. זו כבר לא רק עיר של שכונות, אלא של מגדלים, עם ציפוף ותכנון חדש שמגדיר מחדש את חוויית המגורים. לרגל יום ירושלים שיחול בשבוע הבא, ניתוח נתוני הלמ"ס של קבוצת ארי מגורים מצביע על עשור של האצה שהגיע לשיא ב־2025 עם 6,183 התחלות בנייה - הנתון הגבוה ביותר בעשור האחרון. לשם השוואה, ב־2016 עמד המספר על 1,699 בלבד. הפריצה החלה ב־2022, ומאז המספרים ממשיכים לטפס, אבל הסיפור האמיתי אינו רק הכמות, אלא האופי.

ראש העיר, משה ליאון, מעיד כי ירושלים משנה את הדי.אן.איי האורבני שלה בקצב חסר תקדים: "מאז ומעולם הייתה ירושלים עיר שהרים סביב לה ומגדלים בתוכה, ועתה מצטרפת לכך עירוניות מתקדמת ותנופה חסרת תקדים הכוללת ציפוף ובנייה גבוהה, תוך שמירה על הזהות ההיסטורית. זו מדיניות שמאפשרת לעיר לקלוט אוכלוסיות חדשות ולענות על ביקושים, לצד פיתוח כלכלי שהופך אותה לבירה כלכלית".

מאחורי המגדלים עומד צורך כלכלי עמוק. שמאי המקרקעין ישראל יעקב, מסביר כי הזינוק בבנייה לגובה הוא ביטוי לשינוי מבני: "המגדלים, שכבר מהווים מעל 60% מהתחלות הבנייה, אינם רק בחירה אדריכלית אלא כורח במיזמי התחדשות עירונית. ערכי הקרקע מחייבים ציפוף כדי לייצר רווחיות ותמורות לדיירים". עם זאת, הוא מזהיר מפני בידול שוק, כאשר הבנייה הנמוכה הופכת למוצר נדיר. בטווח הארוך, לדבריו, גם עלויות התחזוקה הגבוהות של מגדלים, כמו דמי ניהול, מעליות ומערכות, יתומחרו כחלק מהנכס. המשמעות: נכסים "ירושלמיים קלאסיים" עשויים ליהנות מעליית ערך עודפת.

מגדירים את המגמה

השטח כבר מדבר. בתלפיות ובדרך חברון צומחים פרויקטים חדשים שממחישים את השינוי: פרויקט "קרסו ניה" כולל 437 יחידות דיור בארבעה מבנים - מגדל בן 33 קומות לצד שלושה בניינים בני 15-14 קומות בתמהיל ברוח מנהטן המכוון בין היתר ליהודי צפון אמריקה. במקביל, חברת רמי לוי נדל"ן מקימה בדרך חברון את פרויקטVISION, הכולל שלושה מגדלי מגורים בני 30 קומות עם 298 יחידות דיור, במיקום אסטרטגי ובשלבי בנייה מתקדמים.

אוהד אסרף, מנכ"ל קבוצת ארי מגורים, מצביע על שני מנועים מרכזיים: התחדשות עירונית וצירי הרכבת הקלה, ולראייה - בשנת 2025 ניתנו בירושלים 8,445 היתרי בנייה, כמחציתם בהתחדשות עירונית. "מיזמי פינוי־בינוי מחייבים בנייה לגובה כדי לייצר היתכנות כלכלית", הוא אומר, "מדיניות העירייה ברורה: חיזוק צירי תחבורה, עירוב שימושים והגדלת צפיפות. זו לא רק בנייה אלא תכנון אסטרטגי".

לצד תנופת הגובה, מתפתחת מגמה של ביקוש לבנייה נמוכה וקהילתית. אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של קבוצת רם אדרת: "מרבית הבנייה נשענת על פינוי־בינוי, אך גבעת המטוס מציעה חלופה - בנייה נמוכה יחסית, מדורגת ומשולבת בטופוגרפיה, עם דגש על קהילתיות. עם השלמת התשתיות צפוי צמצום פערי מחירים וזה מרחב הזדמנות לרוכשים".

גם במורדות ארנונה מתוכננת שכונה של כ־1,830 יחידות דיור עם מסחר ותעסוקה, במודל של "עיר בתוך עיר". לי רום אוקנין, סמנכ"לית השיווק בקבוצת צרפתי שמעון: "הירושלמים האמיתיים מעדיפים בניינים ששומרים על הסגנון המקומי. בפרויקט לוריא נבנים בנייני בוטיק בני 9 קומות, עם ביקושים גבוהים ממשפרי דיור ותושבי חוץ".

גם מודלים משולבים בין מגדל לבוטיק בולטים היום בעיר. רמי דבש, סמנכ"ל רייק נדל"ן מבית אספאן, שבונה את פרויקט בורוכוב ובו שני מבנים בני 9 ו־27 קומות עם כ־190 יחידות דיור, מציין: "יש ביקוש לפרויקטים שמציעים איכות חיים ונגישות, לצד מחירים ברי השגה".

מצופפים במקומת הנכונים

כשליש מהבנייה החדשה בירושלים מגיע מהתחדשות עירונית, עם 2,014 יחידות דיור ב־2025. רן ינאי, מנכ"ל חברת צ.פ, מסביר: "העובדה שירושלים מובילה בתחום אינה מקרית. מדובר במדיניות שמבינה כי לצד מחסור בקרקע וגידול אוכלוסייה ההתחדשות היא הכרח". עם זאת הוא מציין גם את האתגרים, בעיקר בשכונות חרדיות שבהן קיימת הסתייגות מבנייה לגובה.

בארמון הנציב אושרה תוכנית פינוי־בינוי רחבת היקף - 773 דירות במקום 131, עם ארבעה מגדלים בני 33 קומות לצד בניינים נוספים. מיכאל לוין, מנהל ההתחדשות העירונית של דוניץ אלעד, מדגיש: "זו רק אחת מתוך שלוש תוכניות שאנו מקדמים בשכונה".

הכלכלנית דניאלה פז ארז, הבעלים והמייסדת של פז כלכלה והנדסה, המלווה היקף גדול של פרויקטים בעיר, אומרת: "המדיניות בירושלים מכוונת את עיקר תוספת הבנייה לאורך צירי הרכבת הקלה, שם יש נגישות תחבורתית גבוהה, תוך הבחנה בין אזורים שבהם נשמר האופי השכונתי לבין מוקדים מרכזיים שבהם מתאפשרת בנייה אינטנסיבית יותר, כולל מגדלים. כך למשל, בתוכנית מתחם מאפיית אנג'ל המקודמת כיום, מוצעים שלושה מגדלים בני 40 קומות בצמידות לקו הירוק - דוגמה לאופן שבו העיר ממקדת את הציפוף במקומות הנכונים".

לצד העלייה בהיצע, גם הביקושים ממשיכים לעלות: שכר הדירה הממוצע בירושלים הגיע ל־5,216 ש"ח בסוף 2025 (עלייה של כ־3%), ומחיר דירה ממוצעת טיפס ל־3.33 מיליון ש״ח (כ־10% בשנה). גם שוק המשרדים מתאושש, עם מעל 154 אלף מ״ר התחלות בנייה ב־2025. "ירושלים חווה תנופת פיתוח חסרת תקדים", אומר יונה גרין, מנכ"ל טרא נדל"ן. "הרחבת הרכבת הקלה והקמת מתחמי תעסוקה מעצבים מציאות חדשה".

בשכונת מורדות ארנונה יש בניה חדשה בהיקפים גדולים המאופיינת בבינוי מדורג. היא מתבססת על תכנית מאושרת להקמת כ-1,830 יח"ד, שטחים למסחר ותעסוקה, בתי מלון, מוסדות ציבור ושירותים קהילתיים, פארק ארכאולוגי, גינות ציבוריות ומרחבים פתוחים. שטח השכונה הוא כ-250 דונם וגבולותיה הם שכונת ארנונה הוותיקה במערב, קיבוץ רמת רחל בדרום, מתחם השגרירות האמריקאית בצפון, ומדבר יהודה במזרח.

לדברי לי רום אוקנין, סמנכ"לית השיווק בקבוצת צרפתי שמעון הבונה את פרויקט לוריא בשכונה "הירושלמים האמיתיים מעדיפים לגור בבניינים ששומרים על הסגנון והייחודיות של הבניה הירושלמית. במסגרת פרויקט לוריא נבנים בנייני בוטיק בני 9 קומות בסגנון ירושלמי עם 2-3 דירות בלבד בכל קומה, והוא תוכנן על ידי משרד האדריכלים יהודה פייגין שהתמחותו היא בניה יוקרתית וייחודית בירושלים.

הפרויקט נבנה בסמיכות למתחם השגרירות האמריקאית, מיקום הנחשב ליוקרתי ומבוקש הן בארץ והן בעולם. נכסים הממוקמים ליד שגרירויות נהנים לרוב מערך גבוה מהממוצע באזור, ולכן פוטנציאל העלייה בערך הדירות בפרויקט צפוי להיות משמעותי במיוחד. כך, המתחם בפרויקט שנמצא בסמיכות מיידית לשגרירות, כיאה למגרשים היוקרתיים ביותר בשכונה, מתוכנן בבניה מדורגת לדירות גן וגג גדולות. בחלקן יהיו בריכות שחיה, כאשר הבניה והמפרט יהיו אולטרה יוקרתיים.

בשלב הראשון של הפרויקט ראינו ביקושים גבוהים מצד אוכלוסיה איכותית של משפרי דיור מירושלים - בעיקר משכונות הר חומה, גילה וארמון הנציב. בנוסף, יש תנועה של מצמצמי דיור מעוטף ירושלים, מיישובים חזקים כמו אפרת, שמעוניינים לחזור לחיות בעיר. מעבר להם יש כמובן ביקושים גבוהים גם בקרב תושבי חוץ, בעיקר מצפון אמריקה אך לא רק, רובם קונים את הדירות למגורים. בימים אלו אנו יוצאים בשיווק השלב השני בפרויקט וצופים את המשך המגמה הזו בביקושים"

ראש העיר, משה ליאון: "מאז ומעולם הייתה ירושלים עיר שהרים סביב לה ומגדלים בתוכה, ועתה מצטרפת לכך עירוניות מתקדמת ותנופה חסרת תקדים הכוללת ציפוף ובנייה גבוהה, תוך שמירה על הזהות ההיסטורית"

השמאית דניאלה פז ארז: "המדיניות בעיר מכוונת את עיקר תוספת הבנייה לאורך צירי הרכבת הקלה, תוך הבחנה בין אזורים שבהם נשמר האופי השכונתי לבין מוקדים שבהם מתאפשרת בנייה אינטנסיבית יותר"