יש רגע אחד, שקט אך מכריע, שבו דייר מבוגר בפרויקט פינוי-בינוי נדרש להחליט איך ייראה הפרק הבא בחייו: האם לבחור בדירה חדשה ולחזור לשכונה המוכרת, להעדיף רכיב מזומן שיאפשר מעבר וגמישות כלכלית, או אולי דווקא בדיור מוגן שייתן מענה לשנים הבאות. הבחירה הזו נעשית מתוך "סל גמישות" שמעניק החוק לדיירים בני 70 ומעלה, וכולל גם פטור ממס שבח וממס רכישה, שעשוי להגיע לשווי של מאות אלפי שקלים.
אלא שבמשך שנים ההחלטה הזו נכפתה בשלב מוקדם במיוחד במיזמי התחדשות עירונית, שנמשכים לעיתים עשור ויותר: כשהבניין הוותיק עדיין עומד על תילו, התכנון טרם התגבש, שווי הדירות העתידיות אינו ידוע ולוחות הזמנים אינם סופיים - מציאות של אי-ודאות תכנונית וכלכלית. בתנאים אלה, דיירים רבים נדרשו לקבל החלטות הרות גורל על בסיס מידע חלקי בלבד ומבלי להבין את השלכות הבחירה.
כעת, תיקון 107 לחוק מיסוי מקרקעין, שאושר במסגרת חוק ההסדרים, משנה את נקודת ההכרעה. התיקון מאריך את פרק הזמן למימוש הזכויות וקובע כי הבחירה בין חלופות התמורה תידחה ליום המכירה. במילים אחרות: במקום להחליט תחת לחץ ובאי-ודאות, הדיירים יכולים להמתין עד שהפרויקט מבשיל ורק אז לקבל החלטה מושכלת.
החוק שלא עבד
מאחורי הקלעים, המציאות הייתה מורכבת אף יותר. רותם בן-יהודה, רו"ח ומשפטן בפירמת EY, מתאר כיצד הדרישה הישנה בחוק מיסוי מקרקעין יצרה מנגנון שכמעט בלתי אפשרי ליישום בפועל. לדבריו, עצם הדרישה מקשיש למכור ליזם דירה עתידית יצרה סרבול וקושי מיסויי משמעותי: "אתה מבקש מאדם למכור דירה שבראייה שלו עדיין לא קיימת, בלי לדעת מה השווי שלה, בלי דוח אפס ובלי יכולת אמיתית לכלכל את צעדיו". מעבר למחלוקות המסחריות התעוררה בעיה מהותית נוספת: במקרה שבו הקשיש הלך לעולמו לפני התקיימות התנאים המתלים והבשלת הפרויקט, עמדת רשות המסים הייתה כי היורשים והיזם אינם זכאים לפטורים ממס בגין העסקה שבוצעה עוד בחייו.
וכך, דיירים רבים לא הצליחו להבין מדוע עליהם לקבל החלטה כה משמעותית בשלב כה מוקדם. בן יהודה: "הגענו למצבים שבהם קשישים שכבר מכרו דירה ליזם בתחילת הדרך, חזרו בהם כשהפרויקט הבשיל והבינו מהו הסכום הסופי שיקבלו. הם ביקשו לבטל את העסקה ולהישאר עם דירת התמורה, אבל לא תמיד ניתן היה להשיב את המצב לקדמותו, כי לעיתים הדירה כבר נמכרה לצד שלישי. זה הוביל לביטולי עסקאות, דיווחים מתוקנים לרשות המסים ובזבוז עצום של זמן ואנרגיה".
בן-יהודה מוסיף כי המורכבות הגיעה לעיתים לממדים כמעט אבסורדיים: "כמות השעות, האנרגיה והטיוטות שהשקענו בנספח הקשישים הייתה גדולה יותר מההסכם כולו. התיקון החדש פתר לא מעט בעיות פרוצדורליות ויצר ודאות, זה ווין-ווין לכל הצדדים".
הגנה משפטית
ההשפעה של התיקון אינה מוגבלת לדיירים. גם היזמים, שנאלצו להתמודד עם חוסר בהירות וסיכונים מיסויים, רואים בו שינוי משמעותי. מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדוניץ-אלעד, מספר כי רק בשנים האחרונות החלו כלל השחקנים בענף להתמודד בפועל עם יישום החוק, וגילו עד כמה הוא מורכב: "זה היה משהו חדש יחסית, עם הרבה חורים. אם היזמים ועורכי הדין לא ידעו איך ליישם, ברור שגם הדיירים לא הבינו".
לדבריו, הדרישה להחתים דיירים מבוגרים בשלב מוקדם יצרה לא פעם מצבים של "תאונות מס", שבהן היזם עלול היה להיקלע לחיובי מס לא צפויים. "הקשיש לא יודע מה הוא מקבל, לא יודע כמה כסף יהיה לו ביד, לא יודע איך הדירה תיראה, ובכל זאת נדרש לבחור. זה פשוט לא הגיוני".
לוין מתאר כיצד בפרויקטים שמקדמת החברה, ניתן לראות כבר היום את המשמעות של הגמישות החדשה: דיירים יכולים לבחור בין קבלת דירה קטנה יותר בתוספת מזומן, לבין מכירת הזכויות ורכישת דירה חלופית באופן מיידי, מבלי להמתין שנים לסיום הבנייה. "כשההחלטה מתקבלת בשלב נכון, היא מאפשרת להם גם לשפר את איכות החיים ולא רק לשרוד את תקופת הביניים".
עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' (KDC), המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, מסביר כי מדובר בשינוי מהותי ולא טכני בלבד: "המצב הקודם יצר קושי משמעותי שהמציאות כפתה על הדיירים והתיקון מאפשר תקופת זמן נוספת לקבלת החלטה מושכלת, זהו כלי שמעניק הגנה משפטית ותכנונית אמיתית למי שזקוק לה יותר מכל".
קארין קורן, בעלים ומנכ"לית משותפת בפסיפס התחדשות עירונית, מוסיפה כי מעבר להיבט המשפטי, מדובר גם בשינוי תפיסתי: "התיקון הנוכחי מאפשר לבעלי הדירות המבוגרים לקבל החלטות בתנאים של ודאות גבוהה יותר, ובקצב שמתאים להם. האחריות האמיתית היא לוודא שהם לא רק יכולים לבחור טוב יותר, אלא גם מבינים לעומק את הבחירה שלהם ומרגישים שלמים איתה".
רשת ביטחון
גם אלון וייזברג, יו"ר לשכת המארגנים ומנהל קבוצת יגאל אלון, מצביע על שינוי האווירה בשטח: "בכל פרויקט שאנחנו מלווים, הדיירים הוותיקים הם אלו שחווים את החשש הגדול ביותר מהשינוי. התיקון מאפשר לנו להעניק להם רשת ביטחון: הם יכולים להמתין עד שהפרויקט הבשיל ורק אז לבחור את המסלול שמתאים להם ביותר".
למרות שמדובר בתיקון נקודתי יחסית, בענף מעריכים כי השפעתו עשויה להיות רחבה בהרבה. פרויקטים שנתקעו בשל חששות של דיירים מבוגרים עשויים להתקדם, תהליכים משפטיים ומיסויים יתייעלו, והמערכת כולה, מדיירים ועד רשויות, תפעל בצורה חלקה יותר.
אבל מעבר לכל אלה, יש כאן גם שינוי עמוק יותר בגישה עצמה: מעבר מתפיסה שמכריחה לקבל החלטות מוקדם מדי – לתפיסה שמבינה כי החלטות גדולות, במיוחד כאלה שנוגעות לבית, לביטחון ולשנים הבאות, צריכות להיעשות בזמן הנכון. עבור הדיירים הוותיקים, זה אולי כל ההבדל בין תחושת חוסר שליטה לבין האפשרות לבחור באמת.
מיכאל לוין, דוניץ-אלעד: "במצב הנוכחי הקשיש לא יודע מה הוא מקבל, לא יודע כמה כסף יהיה לו ביד, ובכל זאת נדרש לבחור"
קארין קורן, פסיפס התחדשות עירונית: "מדובר במהלך שמאפשר לבעלי הדירות המבוגרים לקבל החלטות בתנאים של ודאות גבוהה יותר"
אלון וייזברג, יו"ר לשכת המארגנים: "בכל פרויקט שאנחנו מלווים, הדיירים הוותיקים הם אלו שחווים את החשש הגדול ביותר מהשינוי"
עו"ד אור קרן, משרד KDC: "המצב הקודם יצר קושי משמעותי. נאלצנו לדרוש מדיירים לקבל החלטה מהותית ללא בסיס מידע מלא"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו