כ-300 משתתפים מכלל ענף הנדל"ן והפיננסים הגיעו לכנס "זמן מימון" של נדל"ן מדיה, שנערך השבוע במלון קרלטון בתל אביב, בניסיון להבין לאן הולך שוק הנדל"ן הישראלי בעידן של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית. שלושת הפאנלים המרכזיים עסקו בשאלת המימון – מהמקורות העתידיים למגה-פרויקטים, דרך ההתחדשות העירונית ועד לקאמבק האפשרי של קבוצות הרכישה, אך דווקא הפאנל השני, שעסק בהתחדשות עירונית, סיפק את התמונה החדה ביותר של הפער בין תכנון לביצוע.
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד משרד גינדי כספי ושות', שהנחה את הפאנל, הגדיר כבר בפתיחה את הבעיה: ליווי פיננסי בפרויקטים של התחדשות עירונית שונה מכל ליווי אחר, משום שמדובר בפרויקטים מורכבים שמחברים בין עולם תכנוני, קנייני ופיננסי, כשהאתגר המרכזי הוא דווקא בעלי הזכויות. "האירוע המורכב ביותר הוא בעלי הזכויות", אמר, והסביר כי כדי לצאת לדרך יש צורך בשעבוד הקרקע וביצירת בטוחות, מה שהופך כל פרויקט למהלך מורכב בהרבה מהרגיל.
"לא מספיק לאשר, צריך לגרום לזה לקרות"
לדברי אינג' יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים, הבעיה אינה בכמות התוכניות, אלא ביכולת לממש אותן בפועל. "אני לא מתרשם מתוכניות שמאשרות עשרות אלפי יחידות דיור אם הן לא מגיעות למימוש", אמר, והסביר כי בירושלים בוצע שינוי מהותי בגישה: מעבר ממסלול רשויות למסלול יזמים, שבו היזם מוביל את התכנון ואת הביצוע. לדבריו, כיום כ-99% מהפרויקטים בעיר מקודמים במסלול זה, והדבר הוביל לזינוק משמעותי בהיקפי הביצוע.
מעבר לכך, הוא הדגיש כי העירייה אינה מסתפקת באישור תוכניות, אלא מנהלת מעקב צמוד גם אחרי שלב המימוש, כולל פרויקטים שקיבלו היתר אך טרם החלו בבנייה, תוך בירור חסמים כמו מימון, שלביות או בירוקרטיה.
המימון משתנה: "הפתרונות מגיעים מהחוץ-בנקאי"
לצד הרשויות, אחד הנושאים המרכזיים שעלו בפאנל היה השינוי במבנה המימון בענף. פולי טטרו, שותף ומייסד קבוצת טופ קפיטל, הציג את התפקיד ההולך וגדל של המימון החוץ-בנקאי. "השוק החוץ-בנקאי נהיה לגיטימי לא פחות מהבנקאי, והוא עומד היום בחוד החנית של הפתרונות", אמר, והסביר כי בתקופה שבה הרווחיות נשחקת והיזמים מתקשים להניע פרויקטים, הגופים החוץ-בנקאיים מספקים פתרונות כמו אקוויטי, הלוואות גישור ומימון גמיש יותר. לדבריו, הגופים אף מציעים כיום מודלים שלא היו קיימים בעבר, כולל ליווי ללא מכירות מוקדמות בשלבים הראשונים: "אנחנו יודעים לתת ליזם שנה להתחיל לעבוד ולמכור במקביל, וזה משהו חדש שהתחלנו ליישם".
גם רות לוי, מנכ"לית עדית פייננס, חיזקה את הדברים והדגישה כי המימון החוץ-בנקאי הפך לאלטרנטיבה הכרחית: "החברות החוץ-בנקאיות הן מקצועיות ואחראיות לא פחות מהבנקים, והיתרון שלנו הוא היכולת להסתגל למציאות משתנה – כולל שימוש במערכות מתקדמות מבוססות AI וגמישות בתנאי המימון בתקופה מורכבת". לדבריה, במציאות של מלחמה מתמשכת, "אי אפשר להיצמד להסכמים נוקשים – צריך לאפשר ליזמים להתקדם".
הבעיה האמיתית: תכנון שלא פוגש את המציאות
מהצד היזמי עלתה קריאה לזהירות. עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד, תיאר את האתגרים של התקופה האחרונה: ירידה במכירות, עלייה בעלויות ומחסור בכוח אדם, והדגיש כי לא כל פרויקט צריך לצאת לדרך בכל תנאי. "יש פרויקטים שאנחנו לא פותחים כי אין מכירות מוקדמות", אמר, והסביר כי מכירה מוקדמת היא כלי חשוב לבדיקת הכדאיות הכלכלית: "זה מה שמתקף את התמחור. בלי זה, אתה נכנס לפרויקט בלי לדעת אם הוא עומד על הרגליים".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, מתח ביקורת על תכנון פרויקטים שמובל על ידי רשויות ללא מעורבות מספקת של יזמים: "אף אחד מהמתכננים לא יורד לפרטים כמו יזם. מתכננים זכויות וגבהים בלי לבדוק אם הדירות בכלל נכנסות, או אם הפרויקט בר-ביצוע". לדבריו, יש צורך בשיתוף פעולה אמיתי בין המדינה ליזמים כבר בשלב התכנון: "אם המדינה מממנת את התכנון – מצוין, אבל חייבים לשלב את היזם בצורה עמוקה כדי לוודא שהפרויקט ניתן למימוש".
רו"ח אריק גלעד מקבוצת י.ד ברזאני חיזק את הביקורת והוסיף כי ללא תשתיות מתאימות, גם תוכניות טובות לא ייצאו לפועל: "אין התחדשות עירונית בלי תשתיות. אנחנו רואים היום צפיפות גבוהה יותר, אבל גם פתרונות תחבורה מתקדמים, וזה חלק מהשינוי שמאפשר לפרויקטים לקרות".
"לא מתחילים פרויקט בלי קרקע יציבה"
מנגד הציגה רות לוי גישה גמישה יותר, לפיה ניתן במקרים מסוימים להחליף מכירות מוקדמות בבחינה עמוקה של הפרויקט והיזם, תוך שימוש בכלים שמאיים ופיננסיים מתקדמים.
הרגולציה עדיין מאחור
נושא נוסף שחזר שוב ושוב בדיון היה הרגולציה, ובעיקר חוסר הוודאות סביב היטל ההשבחה. אמיר הלר הגדיר זאת כאחד החסמים המרכזיים בענף: "יזם מתכנן פרויקט שנים קדימה, אבל את היטל ההשבחה הוא מקבל רק רגע לפני הביצוע וזה יכול לקפוץ פי שניים או שלושה. זה יוצר חוסר ודאות בלתי נסבל".
עו"ד זיו כספי הוסיף כי מדובר באבסורד, במיוחד בפרויקטים ארוכי טווח, שבהם ההיטל נקבע לפי תנאי שוק שכבר אינם רלוונטיים בעת הביצוע.
בין אופטימיות למציאות
למרות הביקורת, הפאנל הסתיים בטון זהיר אך אופטימי. המשתתפים הסכימו כי השוק עובר שינוי עמוק, הן במבנה המימון, הן בגישת הרשויות והן בתפיסת הסיכון של היזמים, אך הדרך לשחרור הפקק עדיין ארוכה.
ועדיין, אם יש נקודת הסכמה אחת שעלתה מהדיון, היא זו: אם הפרויקט לא כלכלי – הוא פשוט לא יקרה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו