הבוקר שבו המפה השתנתה

בוקר אחד בתחילת פברואר, באולם הכנסים של מלון קרלטון בתל אביב, עלתה שאלה אחת שטלטלה מושגים ישנים: האם מדינת ישראל עדיין מחולקת למרכז ופריפריה – או שהמפה כבר השתנתה, ורק השפה נשארה מאחור. כנס "אין יותר פריפריה" של נדל"ן מדיה לא ביקש סיסמאות, אלא בחן את המציאות כפי שהיא נראית ביום שאחרי המלחמה – כלכלית, תכנונית ותודעתית.

המציאות, כך התברר במהירות, מקדימה את המדיניות. אוכלוסיות זזות, הביקושים משנים כיוון, והקווים הישנים כבר לא מסבירים את מה שקורה בשטח. שלושה פאנלים, סקירה כלכלית ושיחה עם שר הבינוי והשיכון לא סיפקו תשובות מוחלטות, אך חידדו מסר אחד: הביקוש כבר לא פועל לפי גיאוגרפיה, אלא לפי איכות חיים, תעסוקה, תכנון והנהגה מקומית. מי שמספק את זה – הופך לאזור ביקוש, גם אם בעבר נחשב לשוליים.

את המסגרת לדיון הציב מנחה הכנס, עופר פטרסבורג, כשהבהיר ש" אין יותר פריפריה" היא לא קביעה אלא טענה שדורשת בדיקה. המלחמה, לדבריו, לא יצרה את השינוי, אלא האיצה אותו. את הקו הזה סיכם רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, בתחילת הכנס, כשקבע כי משבר הדיור בישראל הוא "לא רק בעיה כלכלית, אלא בעיה ציונית – והפתרון שלה חייב להיות ציוני".

השר פותח הכול

בשיחה עם מנחה הכנס עופר פטרסבורג, שר הבינוי והשיכון, חיים כץ, הציג תמונת מצב ישירה של המשרד עם כניסתו לתפקיד. "נכנסתי למשרד וראיתי שהכול תקוע", אמר, והדגיש כי הבעיה לא הייתה מחסור בתוכניות, אלא היעדר החלטות ויכולת מימוש.

כץ מתח ביקורת על אופן ניהול הסכמי הגג בעבר. "אין הסכמי גג, וגם מה שעשו זה פייק, כי אין באמת כיסוי", קבע. כדי לשנות את המצב, תיאר מהלך שבו כינס את כלל הגורמים המקצועיים והמשפטיים ודרש הכרעה מיידית. התוצאה, לדבריו, הייתה חתימה על שורה של הסכמי גג חדשים, רובם בפריפריה, עם כיסוי תקציבי ויכולת ביצוע.

במרכז דבריו הציב כץ התחייבות להשקעה של 27 מיליארד שקל בפיתוח תשתיות, חיזוק שכונות ומוסדות ציבור בפריפריה, לצד יעד של כ-100 אלף יחידות דיור, בין היתר בצפת, נהריה, דימונה, אופקים וירוחם.

עם זאת, הבהיר כי בנייה לבדה אינה מספיקה: בלי תעסוקה, תחבורה וחיבור למוקדי פעילות – הביקוש לא יגיע. כדוגמה הציג את בחירתה של אנבידיה לפעול בישראל: "היא עשתה חקר והחליטה בעצמה", אמר, כהוכחה לכך שכאשר התנאים נכונים – ההשקעות מגיעות.

גם הביורוקרטיה עמדה במוקד. כץ הבהיר כי יזמים לא צריכים לשלם מחיר על עיכובים שאינם בשליטתם, וקרא ליצירת ודאות רגולטורית ומיסויית. לסיום הדגיש כי בכוונתו להיבחן במעשים, לא בהצהרות: "בלי ביצוע, כל תוכנית נשארת על הנייר".

הכלכלה שמתחת לפני השטח

אם דברי השר שרטטו את גבולות המדיניות, הסקירה הכלכלית של יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים, החזירה את הדיון לקרקע. כבר בפתיחה הבהיר כי הסיסמה "אין יותר פריפריה" מפשטת מדי את המציאות: בישראל קיימים אזורים שנמצאים במסלולים שונים ודורשים התייחסות שונה.

קפלן הצביע על הפער המעמיק בין יכולת משקי הבית למחירי הדיור. "הון עצמי לזוג צעיר מתחיל היום מחצי מיליון שקל – זה לא סביר", אמר, וציין כי החזרי המשכנתאות עלו בכ-30%, בעוד שהשכר הממוצע עלה בכ-12% בלבד. לדבריו, הפער הזה דוחק אוכלוסיות שלמות מחוץ לשוק הדיור.

בהבחנה אזורית הדגיש כי הדרום עבר תהליך של צמיחה בזכות השקעות בתשתיות, בעוד שבצפון – בהיעדר ביטחון – אין חזרת אוכלוסייה, תעסוקה או ביקוש. הוא תיאר שלושה כוחות שמשפיעים על השוק: ריבית ויוקר מחיה, חיפוש אחר יציבות וקהילה, ועניין גובר מצד יהדות התפוצות.

לסיום הזהיר קפלן מפני ראייה אחידה של השוק: הצפון זקוק להתערבות ממוקדת, הדרום להמשך השקעה חכמה, והמרכז לאיזון לפני שעודף ההיצע יהפוך לבעיה. גם עולם המימון, סיכם, חייב להתאים את עצמו למציאות המשתנה.

פאנל ראשון

הרוכשים נוהרים לפריפריה:

 מיתוס או מציאות?

את הפאנל הראשון פתח עופר פטרסבורג בהצבת השאלה המרכזית: "האם נראה סוף לפריפריה?". מי שענה ראשון היה יגאל סלוביק, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שבחר לפרק קודם כל את המונח עצמו. "פריפריה היא מושג תודעתי, היא לא קיימת באמת", אמר, והוסיף כי מדובר בתיוג תפיסתי ולא גיאוגרפי. לדבריו, אם רוצים לייצר שינוי אמיתי, צריך להפסיק לחשוב על אזורים "מצפון לחדרה ומדרום לגדרה" כפריפריה, ולהתחיל לראות בהם מרחבים עם פוטנציאל מלא. סלוביק הדגיש כי האתגר אינו תחבורתי בלבד. "דימונה לא יכולה להיות עיר שינה", אמר, והבהיר שהשאלה האמיתית היא האם עיר יודעת להציע "סייקל שלם של חיים" – תעסוקה, חינוך, תרבות ופנאי – ולא רק קיצור זמן הנסיעה למרכז.

פרופ' משה צור, אדריכל ובונה ערים, חיזק את הקו הזה מנקודת מבט תכנונית. "כל הארץ הייתה אותה מדינה, וגם היום היא אותה מדינה", אמר, וקרא להפסיק להשתמש במונחים של מרכז ופריפריה. לדבריו, ההתחדשות העירונית היא כלי לאומי שחוסך קרקע ושטחים ירוקים, אבל רק אם היא מלווה בעירוב שימושים. "עירוב השימושים הוא מצווה בכל מקום, ואיכות התכנון האורבנית היא המפתח להצלחה, לא משנה המיקום".

מנקודת המבט המוניציפלית, ראש עיריית קריית גת כפיר סוויסה תרגם את הדיון למספרים ולשירותים. "מתל אביב לקריית גת לוקח 39 דקות ברכבת מהירה", אמר, ושאל: "אז פריפריה? תגדיר מה זה פריפריה". סוויסה הציג את קצב הצמיחה של העיר – "עשרות אלפי יחידות דיור חדשות" – אך הדגיש שהמטרה אינה בניינים בלבד. "לא לראות רק בניינים שיוצאים מהאדמה", אמר, אלא עיר שבה התושבים לא צריכים לצאת החוצה כדי לקבל שירותים, מחינוך ובריאות ועד תרבות וספורט. לדבריו, גם העיר הוותיקה נמצאת במוקד השקעה, עם תקציבי תשתיות משמעותיים ותהליכי התחדשות נרחבים.

ראש עיריית דימונה בני ביטון חיזק את הדברים דרך דוגמה אישית. הוא הציג את קצב הבנייה בעיר ואת הזינוק במספר משקי הבית, והבטיח: "תזכרו שאמרתי בכנס הזה – אני אשווק 5,000 השנה בדימונה". ביטון קשר בין ביקושים לחינוך, הטבות מס ואיכות חיים, וטען כי "את החינוך הטוב ביותר יש בנגב". בהקשר של התחדשות עירונית הוא היה חד: "לא תהיה דימונה א’ ודימונה ב', לא ניתן לזה לקרות", והבהיר שהוא מוכן להשקיע גם מתקציבי העיר כדי לייצר כדאיות כלכלית לפרויקטים.

מי שסגר את המעגל היזמי היה יובל ארד, משנה למנכ"ל קבוצת אב-גד, שתיאר כיצד החברה זיהתה הזדמנות באזורים שמחוץ לאזורי הביקוש הקלאסיים ופרסה פעילות מהצפון ועד הדרום. עם זאת, הוא הדגיש שהמבחן האמיתי נמצא במרכזים הוותיקים של הערים. "צריך לחזור למרכז העירוני הישן", אמר, "אחרת הדיירים לא יישארו והמרכז יתרוקן". לדבריו, ההתחדשות העירונית מאפשרת לצעירים להישאר במרחב שבו גדלו ולהפוך את הדיור לנגיש יותר, כל עוד ראשי הערים משקיעים ומייצרים ודאות.

בסיכום הפאנל התכנס הדיון לנקודה אחת ברורה: הביקוש אינו זז בגלל מרחק, אלא בגלל תוכן. לא רכבת בלבד, אלא עיר אוטונומית שיודעת להציע חיים שלמים. כפי שניסח זאת סלוביק, זהו מעבר מ"לגור כדי לישון" ל"לחוות חיים" – שינוי שמתחיל בתודעה, אבל נבחן בסופו של דבר בשטח.

פאנל שני

הפריפריה סוף-סוף מתחדשת

את הפאנל השני, שעסק בהתחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש הקלאסיים, הנחתה עו"ד נורית כהן-קצב, שותפה ומייסדת משרד עוה"ד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC. כבר בפתח הדברים היא הבהירה את נקודת המוצא: ההתחדשות העירונית אינה בעיה של מפות, אלא של אמון. "אנחנו מייצגים בעלי דירות", אמרה, "אלה שצריכים בסוף לחתום ולהרגיש בנוח בתוך הפרויקט", ושאלה ישירות מה חסר כדי שערים שמחוץ לגוש דן ישחקו באותה ליגה.

ראש עיריית קריית ים, דוד אבן צור, השיב מניסיון של יותר מעשור. "כשנבחרתי לפני 13 שנים, לא מצאתי על השולחן שום תוכנית – לא לפינוי-בינוי ולא לשום דבר", סיפר. לדבריו, בניגוד לערים עם עתודות קרקע, קריית ים נאלצה להישען כמעט אך ורק על התחדשות עירונית. אלא שהמציאות התכנונית מורכבת: מגבלות גובה סביב רפאל, שכונות ותיקות על קו ראשון לים ללא מיגון, ותשתיות מתפוררות. "70% מהעיר בלי מיגון", אמר, והגדיר את ההתחדשות לא רק כמהלך תכנוני אלא כמהלך ביטחוני וחברתי. החסם המרכזי, לדבריו, אינו בעירייה אלא ברמה הלאומית. אבן צור תקף בחריפות את רשות מקרקעי ישראל וטען כי מנגנון הקרקע המשלימה אינו עובד בפועל. "אין קרקע משלימה, זה שקר", אמר, והוסיף כי גם שטחים ציבוריים הופכים למוצר סחיר. "התחדשות עירונית זה גם פרויקט של ממשלת ישראל, לא רק של העירייה", הדגיש, במיוחד כשמדובר בפערי מיגון.

לצד נקודת המבט המוניציפלית, אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית, חיבר בין הנהגה מקומית לביצוע יזמי. "כשראש עיר מדבר בהתלהבות על העיר שלו – דברים קורים", אמר. הוא הביא דוגמה מקריית ים: 70 חוזים שנחתמו בשיווק שקט, ללא פרסום, עוד לפני עלייה על הקרקע. "וזה רק בזכות ראש העיר. שום דבר אחר". עם זאת, מריאש היה חד גם כלפי המדינה. לדבריו, פרויקטים שנשענים על קרקע משלימה פשוט לא יוצאים לדרך. "זה מדע בדיוני", אמר על המנגנון, וטען שכאשר הממשק הוא מול רמ"י – "לא יהיו פרויקטים".

ראש עיריית לוד, יאיר רביבו, הציג זווית רחבה יותר של שינוי תפיסתי. "בעבר חשבו שתושבים הם נטל", אמר. "הדור האחרון הבין שתושבים חדשים זה שיפור ההון האנושי". לדבריו, המדינה שינתה כיוון כשוויתרה על הקמת יישובים חדשים וחיזקה ערים קיימות דרך הסכמי גג. בלוד, כך סיפר, שווקו אלפי יחידות דיור, והכסף הופנה גם לשכונות הוותיקות. "האתגר האמיתי הוא לחדש את שכונת המגורים, לא רק לבנות שכונה חדשה", הדגיש.

עו"ד עידו בלושטיין, סמנכ"ל החטיבה היזמית בשפונדר-פדלון, זיקק את הדברים לארבעה גורמים שהוא הגדיר כ"אקס-פקטור": "תשתיות, עבודה, חינוך ופנאי". לדבריו, זה גם מה שראשי הערים דורשים היום. "כשישבנו עם דדי והצוות שלו, הוא אמר: אני רוצה משרדים, אני רוצה פנאי, אני רוצה קאנטרי – וזה מה שאנחנו עושים בפרויקט".

האדריכל גיל שנהב, שותף ומייסד כנען שנהב אדריכלים, ביקש לשנות קודם כל את השפה. "המילה ‘פריפריה’ היא לא בעברית והיא מילה שלילית", אמר, והציע לאמץ את המונח "מרחבים". בעיניו, ההתחדשות העירונית היא הרבה מעבר לנדל"ן. "זו סוג של פיקוח נפש", אמר. "מי שגר בלי ממ"ד – נמצא בסכנת חיים". שנהב אף הציע מודל של ערבות הדדית: פרויקטים רווחיים במרכז שיממנו חיזוק מבנים במרחבים המרוחקים.

רות לוי, מנכ"לית עדית מימון, הביאה את הזווית הכלכלית. לדבריה, שינוי התודעה כבר מתרחש, והביקושים בשנים האחרונות זזו דווקא לאזורים שמחוץ לגדרה-חדרה. "התחדשות עירונית היא כבר לא צורך חברתי – היא כורח קיומי", אמרה, והוסיפה כי מימון חוץ-בנקאי יכול להוות אלטרנטיבה שתסייע להוריד עלויות ולהגדיל את סיכויי ההצלחה של פרויקטים.

בסיכום הפאנל חזרה כהן-קצב לנקודת המוצא. מה שעולה מהדיון, אמרה, הוא שלא חסרה מדיניות על הנייר, אלא חיבור בין אמונה, הנהגה מקומית וכלים ביצועיים. "גם פרויקטים שלא חשבנו שיקרו", סיכמה, "במילה אחת של ראש עיר, יזם או מממן שמאמינים – יכולים לקרות".

פאנל שלישי

חיזוק המסחר והתעסוקה

את הפאנל האחרון של היום הנחה עו"ד זיו כספי, מייסד ובעלים גינדי כספי ושות'. הוא פתח אותו בקו חד: אם רוצים להחזיר לחיים מקומות כמו קריית שמונה, זה לא יקרה עם "הקלות" קטנות אלא עם "תמריצים כלכליים אמיתיים". משם הדיון עבר לשאלה הרחבה יותר: איך הופכים את הצפון, והמרחבים בכלל, למוקד עצמאי של תעסוקה, תחבורה וצמיחה – ולא רק לפרויקט שצריך "לחבר למרכז".

רפי אלמליח, ראש מינהל התכנון, בירך על עצם השיח של ביטול המושג "פריפריה" וטען שבדרום זה כבר תהליך שקורה בשטח: "נתיבות, שדרות, אופקים – זה כבר לא פריפריה. דימונה וירוחם – זה כבר לא פריפריה". לדבריו, האתגר עכשיו הוא להעתיק את המודל לצפון. הוא נכנס לפרטים: "בקריית שמונה יש לנו 7,000 יחידות דיור בתהליך תכנון בותמ"ל", והוסיף שהרכבת לקריית שמונה כבר אושרה ושיש תקציב להארכה מכרמיאל צפונה. אבל הנקודה המרכזית שלו הייתה תפיסת "ראייה מרחבית תפקודית" – לחלק את ישראל לא לפי גבולות רשויות אלא לפי התנועה היומיומית של אנשים. "לבטל פריפריה זה לא רק להגיד 'מבטלים את המילה', אלא לבדוק במבחן חצי שעה מהבית איפה יש תעסוקה ושירותים – ולבנות תשתיות בהתאם". הוא סיפר שמינהל התכנון חילק את המדינה ל-28 "מרחבי תפקוד", והציג את מעלות כדוגמה למוקד כזה.

מוטי בן-דוד, ראש עיריית מעלות-תרשיחא, לקח את הקו הזה והפך אותו למסר מקומי ברור: "אנחנו עיר שלא פונתה, אנחנו רוצים להתקדם קדימה ולדבר על פיתוח". הוא ציין שמעלות כבר נמצאת בתנועה: "2,600 יחידות דיור בבנייה", "פותחים הסכם גג לעוד 5,000", "פרויקט התחדשות עירונית הראשון בחודש הקרוב", לצד אזורי תעשייה, מסחר ותיירות סביב אגם מונפורט. את הגישה שלו הוא סיכם במשפט: "אנחנו לא באים עם מסכנות. מי שרוצה להצטרף – זה הזמן שלו".

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה, חידד למה בכלל חברה עסקית נכנסת למקומות כאלה: "אנחנו שם כי כדאי לנו, אנחנו מרוויחים שם כסף". הוא תיאר פעילות רחבה בצפון ובדרום, ובמיוחד סימן את קריית שמונה כנקודה שדורשת טיפול ממשלתי מהיר: לחברה יש שם "40,000 מטר", והיא מעורבת גם בתכנון עתידי. בהמשך הוא נתן דוגמאות לפרויקטים נוספים, ממעלות דרך קריית שמונה ועד אופקים, כדי להמחיש את הטענה שלו: גם מחוץ למרכז אפשר לייצר כלכליות, אם התנאים והביצוע נכונים.

עידו גרינבלום, ראש מועצת קריית טבעון, עצר את הנרטיב הרומנטי סביב NVIDIA. "לא קרה נס, קרתה עבודה קשה של הרבה שנים", אמר, ותיאר שותפות בין מינהל התכנון, רמ"י והרשות המקומית. בעיניו, הבחירה של NVIDIA היא "הבעת אמון בהשכלה הישראלית ובהיי-טק הישראלי", והמשמעות רחבה בהרבה מטבעון: "זו הזדמנות לאומית". הוא הדגיש שתי ציפיות: השקעה משמעותית בתשתיות תחבורה לקמפוס, והבנה שההשפעה תגלוש לאזור כולו – ממוקדי תעסוקה לאורך המסילה ועד מגורים בערים רבות סביב.

אסף סימון, מנכ"ל BST ייזום, סגר את המעגל עם אזהרה מפוכחת: "לא, לא הכל אפי". מבחינתו יש כאן "רגע היסטורי" – אחרי המלחמה, עם NVIDIA והעומס במרכז – אבל הוא התנגד להפוך את הצפון לפרבר של תל אביב. "מדברים איתי על רכבת קריית שמונה-תל אביב, אני לא מבין מה המטרה של זה", אמר, וקרא קודם כל לפתח "מרכז צפוני עצמאי" עם תחבורה יעילה בתוך הצפון, כדי שאנשים לא רק יגורו בצפון – אלא גם יעבדו בו.

בסיום הפאנל חזרה אותה מסקנה שנאמרה בכמה וריאציות: המאבק על הצפון והדרום אינו על מילה ("פריפריה" או "מרחבים"), אלא על תשתיות, תעסוקה ויכולת לייצר מטרופולין אמיתי. כזה שלא נמדד לפי המרחק מהמרכז, אלא לפי כמה מהר אפשר לבנות בו חיים שלמים.

אז אין יותר פריפריה?

בסופו של בוקר עמוס עמדות ונתונים, התבררה אמת אחת: הפריפריה לא נעלמה – היא שינתה צורה. היא כבר לא נמדדת לפי מרחק מתל אביב, אלא לפי היכולת של מקום לייצר חיים שלמים: תעסוקה יציבה, תכנון איכותי, הנהגה מקומית פעילה ומדינה שמספקת מסגרת ולא רק כותרות.

לאורך הפאנלים והסקירות חזרה אותה הבחנה: הביקוש אינו מחפש "זול", אלא "נכון". הוא מונע מצורך בוודאות, יציבות ואופק. ערים שמצליחות להציע את השילוב הזה הופכות לאזורי ביקוש – גם אם בעבר נחשבו לשוליים; אחרות מגלות שהקרבה הגיאוגרפית כבר אינה מספיקה.

במובן הזה, השאלה אם "אין יותר פריפריה" פחות חשובה מהשאלה מי מוכן לקחת אחריות על המרחבים שנוצרים במקומה. אלה אינם מתפתחים מעצמם, אלא תוצאה של החלטות ויכולת יישום. הכנס לא ביקש להכריע, אלא לנסח מחדש את הדיון: לא מרכז מול פריפריה, אלא מדיניות שמגיבה למציאות – או כזו שמקדימה אותה. הביקוש כבר זז. השאלה היא מי ידע לפגוש אותו.