שמונה שנים, עשרות פרויקטים היזמים הישראלים שמחדשים את אתונה

השיחה עימם מתקיימת בשיחת זום, על הציר שבין אתונה המתחדשת לישראל. למרות המרחק הגיאוגרפי והעסקי שעברו מאז שחרורם, הראל רבינס, אלעזר קייקוב ויודיק מדר מחוברים לישראל בנימי נפשם. את הפעילות העסקית המשמעותית שלהם הקימו בבירה היוונית, אך היסודות נוצקו הרבה קודם לכן, בשירות קרבי ופיקודי מאתגר.

הקשר ביניהם לא התחיל בלובי של מלון עסקים מפואר. הוא התחיל בשטח, באימונים אינטנסיביים ובלילות חסרי שינה במילואים. כקצינים ויוצאי יחידות מובחרות, הם למדו להכיר זה את זה במצבי לחץ. "כשאתה פועל לצד מישהו בתנאים מורכבים, אתה לומד עליו דברים ששום ראיון עבודה לא יגלה", מסביר רבינס. "ידענו שאנחנו רוצים להקים משהו יחד. השותפות הזו מבוססת על אמון מלא. זה ה-DNA שלנו. כשמתעוררת בעיה, לא מחפשים אשמים, מחפשים פתרונות. הגישה הזו היא שהובילה אותנו להקים את החברה ביוון". השלושה מספרים כי תרבות הניהול הצבאית מלווה אותם עד היום, ומושגים כמו "עמידה ביעדים", "חתירה לתוצאה" ו"למידה מהשטח" אינם סיסמאות עבורם, אלא כלי עבודה יומיומיים באתרי הבנייה של יוון.

קצת רקע: בשנת 2017, אתונה הייתה עיר בשלבי התאוששות. המשבר הכלכלי הותיר אלפי בניינים נטושים ותחושת קיפאון. בעוד אחרים נרתעו מהסיכון, השלושה זיהו הזדמנות לצמיחה. "הגענו לשם עם תיקי גב ורצון עז להצליח", נזכר קייקוב. "לא היה לנו גב כלכלי של משפחות עשירות. הייתה לנו תעוזה של אנשים שרגילים להציב יעד ולהשיג אותו". רבינס מוסיף: "בצבא אתה לומד שאם אתה לא שולט בפרטים, הפרטים ישלטו בך. בימים הראשונים באתונה, היוונים הסתכלו עלינו בפליאה. הם רגילים לקצב 'סיגה-סיגה' (לאט לאט), ופתאום מגיעים שלושה צעירים מישראל שדורשים קצב עבודה גבוה. היינו בודקים את התשתיות בעצמנו, מטפסים על גגות, מנהלים משא ומתן עם קבלנים עד השעות הקטנות. לא חיפשנו רווח מהיר. חיפשנו לבנות שיטה שתעבוד לאורך זמן. הגישה הזו להצליח דווקא במקומות מורכבים היא שדחפה אותנו קדימה".

חברה גדולה, פתרונות גדולים

ככל שהחברה צמחה, האתגרים הפכו מורכבים יותר. כאן נכנס לתמונה יודיק מדר, שותף ב"ביתא", שהביא את המומחיות שלו בניהול מערכות גדולות אל מול הרגולציה המקומית. "הבירוקרטיה היוונית דורשת הבנה מעמיקה של השטח", מסביר מדר. "אם אתה מגיע בלי היכרות עם יחסי הכוחות, אתה עלול ללכת לאיבוד. החיים לימדו אותי שניהול תהליך דורש סדר, עקביות ויכולת לדבר עם אנשים בגובה העיניים. ביוון, היחסים האישיים הם הכל. אתה צריך להיות נוכח, להבין את הצד השני ולייצר פתרונות משותפים".

מדר מתאר את שיטת העבודה: "אני מנהל את הקשר מול הרשויות כמו מערך לוגיסטי. יש לוחות זמנים ברורים ותוכנית גיבוי לכל שלב. הניסיון הפיקודי נתן לי את אורך הרוח הנדרש. כולם אומרים שיוון איטית, אבל כשמנהלים את התהליך בסטנדרט גבוה, מגלים שאפשר לייצר יעילות מרשימה. אנחנו פשוט לומדים את הכללים לעומק ומיישמים אותם בנחישות".

אחד המהלכים המרכזיים ששינו את פני החברה היה המעבר מרכישת דירות בודדות לשיקום בניינים שלמים. "הבנו שדירה משופצת בבניין מוזנח היא השקעה פחות בטוחה", מסביר קייקוב. "כדי להעניק למשקיע מוצר איכותי, היינו חייבים שליטה מלאה על כל המעטפת". רבינס מתאר את העומק ההנדסי: "המעבר לבניינים היה עליית מדרגה מקצועית. זה דרש מאיתנו לפרק מבנים עד השלד ולבנות מחדש  תשתיות, חשמל, אינסטלציה. השירות הצבאי לימד אותנו לתכנן בקפידה גם בתנאי אי ודאות. כל פרויקט כזה הוא משימה הנדסית שדורשת דיוק של 100%. אין 'בערך' בנדל"ן.  אם התשתית לא מושלמת, הפרויקט כולו נפגע".

כיום, "ביתא נדל"ן" מנהלת למעלה מ-45 פרויקטים פעילים בהיקף של כ-150 מיליון אירו, עם צוות מקומי של 37 עובדים באתונה – אדריכלים, מהנדסים ומנהלי פרויקטים. "הקמנו חברת ניהול מקצה לקצה", אומר רבינס. "המשקיע הישראלי מקבל מאיתנו מעטפת מלאה: מאיתור הנכס, דרך התכנון והביצוע ועד לניהול השוטף. שקיפות היא ערך עליון עבורנו, אם יש עיכוב - המשקיע מעודכן מיד. הכנסנו מנגנוני הגנה כמו נאמן חיצוני לכל עסקה, כך שכספי המשקיעים מוגנים ומשתחררים רק לפי קצב ההתקדמות בשטח". רבינס מדגיש את תחושת השליחות: "אנחנו מרגישים את כובד האחריות כלפי אנשים שהפקידו בידינו את כספם. עבורנו, כל השקעה היא התחייבות שצריך לבצע על הצד הטוב ביותר".

המציאות כמבחן

השנתיים האחרונות היוו מבחן משמעותי לחברה מהקורונה ועד מלחמת "חרבות ברזל". שלושת השותפים מצאו את עצמם מחליפים את המראה העסקי במדי מילואים למשך חודשים ארוכים.

"זה היה המבחן האמיתי למבנה הארגוני שבנינו", מספר קייקוב. "בזמן שהיינו בשירות, הפעילות באתונה המשיכה להתקדם בזכות צוות מקומי מיומן ותהליכי עבודה סדורים. תחושת האחריות מלווה אותנו תמיד בין אם זה בניהול פרויקט מורכב או במשימה למען המדינה".

רבינס נזכר כי "גם מהשטח, הלב היה בישראל. רתמנו את היכולות שלנו לטובת ישראלים שנזקקו לסיוע ביוון בתחילת המלחמה. זה היה מובן מאליו עבורנו. בסוף, הערכים הישראליים הם המצפן שלנו גם בעסקים".

תובנות ליזם המתחיל

לאחר שנים של פעילות בשוק היווני, הם משתפים בתובנות ליזם המתחיל באתונה ומדגישים כי הבסיס להצלחה טמון בראש ובראשונה בבניית קשרים אישיים. היוונים מעריכים כנות, סבלנות ויחסים ארוכי טווח ולכן במקום לנסות "לכבוש" את השוק במהירות, חשוב להשקיע בשיחה, בקפה וביצירת אמון.

בנוסף, הם מדגישים את חשיבות הסבלנות ככלי עבודה: הבירוקרטיה המקומית דורשת אורך רוח, אך כאשר מכירים את הכללים ופועלים בכבוד ובהתמדה, התהליכים נוטים להסתדר.

ומעל הכל – קלישאתי ככל שיהיה, קייקוב פוסק: "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן! החלק הכי חשוב בהשקעה הוא איתור מיקום שיבטיח דיירים ביום שאחרי. בשביל זה, צריך להקפיד על קרבה למטרו, לעוגנים סטודנטיאליים ולמרכזי בילוי. אחד היתרונות של 'ביתא' הוא שאנחנו חיים באתונה ומכירים היטב כל רחוב. זה ערך מוסף שאי אפשר להשיג בלי לחיות ולנשום את הסביבה".

בשנים האחרונות הוכיחה "ביתא" פעם אחר פעם שהיא יודעת לבחור פרויקטים במיקומים אסטרטגיים. "החברה גאה בשיעור תפוסה של 96%  בנכסיה ברחבי העיר", מציין רבינס, "זה הנתון שמוכיח לנו שבחרנו נכון. הבניינים שלנו פזורים במגוון שכונות, וזו גאווה לדעת שמשקיע שרכש אצלנו דירה נהנה מתשואה מעולה וישן בשקט", מוסיף מדר.

ועכשיו, לדבריהם, זה קורה שוב. השלושה זיהו פוטנציאל מבטיח בשוק הנדל"ן המתפתח של פיראוס, שבעיניהם מקבילה ליפו של לפני עשור. פיראוס עוברת מהפכה של ממש בעקבות פתיחת קווי המטרו החדשים והשקעות ענק בנמל, והופכת ליעד אסטרטגי. לצד המרכזים התיירותיים, השכונות המקומיות מציעות שילוב ייחודי של עומק היסטורי ואווירה סטודנטיאלית תוססת בזכות אוניברסיטת פיראוס, המייצרת הזדמנויות השקעה מרתקות.

שוק הנדל"ן באתונה עבר כברת דרך מאז 2017. ב"ביתא" כבר מביטים קדימה לעבר פרויקטים נוספים בתחומי המלונאות והדיור לטווח קצר גם מחוץ לבירה, מתוך זיהוי צרכי התיירות המודרנית. צבר הפרויקטים המתרחב והצוות הניהולי היציב מהווים עבור השותפים הוכחה לצדקת הדרך.

"כשהתחלנו, אמרו לנו שזה הימור", מסכם רבינס. "היום, כשאנחנו רואים את הבניינים שלנו מאוכלסים, אנחנו יודעים שהשיטה עובדת. ישראלים רבים כבר מבינים שהשקעה באתונה היא מזמן לא 'הימור מסוכן', אלא אפיק סולידי ויציב שמהווה אלטרנטיבה מצוינת למשקיע הנדל"ן הישראלי".

הדירות של פיראוס

בימים אלו משיקה "ביתא נדל"ן" את פרויקט הדגל שלה לשנת 2026. מדובר על קומפלקס מגורים בן 41 יחידות דיור בלב פיראוס המתפתחת. הפרויקט מציע דירות סטודיו עד שני חדרים , הכוללות מרפסות שמש – הנמסרות למשקיעים כשהן מאובזרות לחלוטין ומוכנות לאכלוס.

הפרויקט ממוקם בנקודה אסטרטגית בשכונה הנמצאת בתנופת פיתוח מואצת, המושכת אליה קהילה סטודנטיאלית תוססת לצד פעילות עסקית ענפה ונגישות מקסימלית לצירי התחבורה המרכזיים.

מחירי הדירות החל מ-99 אלף יורו.