רמלה: ההתחדשות העירונית עולה הילוך

בשיתוף עיריית רמלה

לאורך שנים נחשבה רמלה לעיר בעלת פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית, אך כזה שנשאר בעיקר על שולחנות התכנון. בשנה האחרונה חל שינוי מהותי: תהליכים שגובשו לאורך זמן עברו משלב המדיניות והאישור לשלב הביצוע בפועל, והעיר מציבה את עצמה כשחקנית משמעותית בשוק הפינוי-בינוי במרכז הארץ.

המהלך אינו תוצאה של פרויקט בודד, אלא של מדיניות עירונית סדורה שנבנתה בהדרגה ויצרה ודאות תכנונית עבור כלל השחקנים - דיירים, יזמים, גופים פיננסיים ורשויות מדינה. כיום מקודמות ברמלה 19 תוכניות פינוי-בינוי רחבות היקף, מהן שמונה מאושרות ושתיים נוספות מצויות בשלבי אישור מתקדמים. מדובר בהיקף תכנוני שמאפשר ראייה עירונית כוללת ולא טיפול נקודתי במתחמים בודדים.

ודאות תכנונית כמנוע כלכלי

מנהל המנהלת להתחדשות עירונית בעיר, לביא היציג, מסביר כי יצירת רצף תכנוני הייתה תנאי הכרחי להנעת השוק ברמלה: "המעבר לביצוע לא קורה ביום אחד. נדרשנו לייצר מדיניות ברורה, עקבית וניתנת לחיזוי, כדי שיזמים יוכלו לקבל החלטות השקעה ארוכות טווח. ברגע שנוצרה ודאות - המיזמים התחילו להתקדם".

אחד הגורמים המרכזיים שמבדילים את רמלה מערים אחרות הוא השילוב בין מדיניות מאושרת לבין ליווי עירוני אקטיבי. העירייה אינה מסתפקת באישור תוכניות אלא פועלת להסרת חסמים סטטוטוריים, לתיאום בין אגפים ולשיתוף פעולה עם גופי המדינה הרלוונטיים. עבור יזמים, מדובר בסביבה רגולטורית יציבה יחסית, המפחיתה סיכונים ומקצרת לוחות זמנים.

בענף מציינים כי שילוב של מדיניות מאושרת, היקפי בנייה משמעותיים ונגישות תחבורתית עתידית, מציב את רמלה כיעד השקעה בעל פרופיל סיכון-סיכוי מאוזן. בניגוד לערים שבהן ההתחדשות עדיין מבוססת על מתחמים בודדים, ברמלה נוצרה מסה קריטית שמאפשרת פעילות רציפה של יזמים וקבלנים, לצד עניין גובר מצד גופים מממנים.

סגן ראש העיר ומחזיק תיק ההתחדשות העירונית, שמואל בן-מרדכי, מדגיש כי מדובר בתפיסה אסטרטגית: "המטרה הייתה לייצר שוק שעובד. לא עוד פרויקטים שנתקעים שנים, אלא תהליך שבו כל הצדדים יודעים לאן זה הולך ומה מצופה מהם. זה אינטרס עירוני, אבל גם אינטרס כלכלי מובהק, זו המחויבות הציבורית שלנו כלפי התושבים".

יתרונה האסטרטגי של רמלה - מיקומה בלב מרכז הארץ - קיבל חיזוק משמעותי עם שילובה בתמ״א 70, התוכנית הלאומית לפיתוח סביב תחנות המטרו. בשטח העיר מתוכננות ארבע תחנות מטרו שיחברו אותה ישירות לגוש דן ולמוקדי תעסוקה מרכזיים.

העירייה נדרשה להתאים את תוכניות ההתחדשות לעקרונות של פיתוח מוכוון תחבורה ציבורית (TOD), תוך העלאת צפיפויות, עירוב שימושים ויצירת מרחבים ציבוריים פעילים סביב התחנות. כל מתחם תוכנן עם אופי ייחודי, בהתאם לסביבתו - שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

"המטרו משנה את כללי המשחק", מוסיף לביא, "הוא מעלה ערכי קרקע, משנה דפוסי ביקוש ומאפשר תכנון עירוני אינטנסיבי יותר - כשעושים את זה נכון כולם מרוויחים".

בן־גוריון: מהתכנון אל השטח

הביטוי הברור ביותר למעבר לביצוע ברמלה הוא מתחם בן־גוריון - פרויקט הדגל של ההתחדשות העירונית בעיר. לאחר שנים של תכנון, שיח עם דיירים והשלמת הליכים סטטוטוריים, החל שלב הפינוי הראשון - פינוי של 48 יחידות דיור, צעד שמסמן את תחילת העבודות בפועל. במסגרת שלב זה צפויה הקמתן של 270 יחידות דיור חדשות, ובהמשך עתיד המתחם לכלול כ־2,500 יחידות דיור לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. בסך הכול מדובר בפרויקט המשתרע על כ־150 דונם, הכולל הריסה של כ־500 יחידות דיור קיימות לצד עיבוי וחיזוק של כ־400 יחידות נוספות, בפריסה של שישה שלבי ביצוע.

ראש העיר, מיכאל וידל, מסכם את המהלך כתפיסה עירונית כוללת: "ההתחדשות העירונית ברמלה היא לא רק מנוף לבנייה חדשה, אלא כלי אסטרטגי לפיתוח העיר כולה. המדיניות שלנו ברורה - לייצר סביבת עבודה תומכת ויעילה ליזמים, לקצר תהליכים ולהסיר חסמים, ובמקביל לוודא שהרווח העירוני חוזר קודם כל לתושבים.

"יישום התפסה הזו בא לידי ביטוי בשילוב מבני ציבור, תשתיות, שטחים פתוחים וליווי קהילתי לאורך כל הדרך. כשעובדים נכון, ההתחדשות משרתת את כולם - את היזמים, את העיר ובעיקר את התושבים שחוזרים לשכונות טובות, מתקדמות ואיכותיות יותר".

ראש העיר, מיכאל וידל: "כשעובדים נכון, ההתחדשות משרתת את כולם - את היזמים, את העיר ובעיקר את התושבים שחוזרים לשכונות טובות, מתקדמות ואיכותיות יותר"

בשיתוף עיריית רמלה