6 עד 10 קומות של הזנחה: האיום שבין ביטחון לכלכליות

המלחמה הנוכחית בין ישראל לאיראן והתמונות הקשות מאזורים אזרחיים שנפגעו ממטחי טילים, ממחישים שוב את מה שאסור לשכוח: התחדשות עירונית היא לא פריבילגיה – אלא משימה לאומית שיכולה להציל חיים.

בעוד הטילים ממשיכים ליפול והאיום הביטחוני הופך לחלק בלתי נפרד מהשגרה, מדינת ישראל ממשיכה לקדם תוכניות פינוי-בינוי – אך בקצב איטי מדי. בעשור האחרון הפכה ההתחדשות העירונית לכלי מרכזי בשיקום המרקם העירוני, בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ואיומי טילים, ובהגדלת היצע הדיור.

אלא שמתחת לפני השטח מסתתר כשל שקט – כזה שכמעט ואינו זוכה להתייחסות ציבורית: אלפי מבני מגורים בני 6 עד 10 קומות, שנבנו בין שנות ה־70 ל־90, נותרים מחוץ למעגל ההתחדשות. בדיוק כמו המבנה שניזוק קשות לאחרונה בעיר בת ים, מדובר בבניינים נטולי ממ"דים, עם חוסן מבני נמוך ועם אפס היתכנות כלכלית לחידושם – מה שמותיר את הדיירים בהם חשופים וסיכוייהם להתחדשות, קלושים.

בין מיגון לחוסר כדאיות

בעוד מבנים נמוכים בני 2-5 קומות נהנים מתשומת לב יזמית הודות לפוטנציאל תכנוני רחב, מבנים בינוניים נדחים שוב ושוב. הסיבה המובנת מאליה: הם פשוט לא "משתלמים" ליזמים. פרויקט פינוי-בינוי נדרש לרוב למכפיל דירות של פי 3 כדי להפוך ל"כדאי כלכלית". כלומר, עבור בניין בן 6 קומות שבו כ-24 דירות, היזם צריך להיות מסוגל לבנות כ-72 דירות חדשות כדי להחזיר את הדירות לדיירים הוותיקים, לממן את עלויות הבנייה, הפינוי, ההיטלים והרווח היזמי.

בפועל, זה דורש תוספת משמעותית לגובה הבניין – לעיתים בנייה לגובה של 18 קומות או יותר על אותו מגרש. אלא שמרבית הרשויות אינן מאשרות בנייה גבוהה כל כך במגרשים קטנים, במיוחד כשמדובר במגרשים בודדים.

בפריפריה המצב אף קשה יותר: שם נדרשת לעיתים הכפלה של פי חמישה במספר הדירות, מה שהופך את המשוואה לכמעט בלתי פתירה, ומרחיק עוד יותר את האוכלוסייה המוחלשת מהגנה ממשית ומחיים בבניין בטוח.

האירוע בבת ים: כשהכשל הופך לסכנת חיים

הכשל אינו רק כלכלי – אלא גם בטיחותי. האירוע הקשה שהתרחש לאחרונה בבת ים, כאשר טיל איראני פגע בבניין מגורים בן 7 קומות – גרם לאובדן חיי אדם, לפציעות קשות ולנזק עצום לרכוש. הבניין לא כלל ממ"דים אלא רק מקלט, והשאיר את הדיירים חשופים לפגיעה בעת האירוע. בכך הפכה הסוגייה של התחדשות עירונית לא רק לשאלה של תכנון ואסתטיקה – אלא לשאלה של חיים וביטחון. הממ"ד ומערכות גילוי אש – כל אלה אינם מותרות, אלא צורך קיומי במציאות הישראלית.

חשוב להדגיש, ברור לכולנו שמדובר בצפיפות עירונית גבוהה מאוד. יש בכך גם מחיר – לא רק פיזי של הצללות, עומסי תחבורה ולחץ על תשתיות, אלא גם חברתי וסביבתי. תכנון עירוני בישראל חייב לשאוף ליצירת סביבה חכמה, ירוקה ומאוזנת שתשרת גם את הדורות הבאים.

מנגד, במציאות שבה הקרקע יקרה, תושבים חיים במבנים מתפוררים, והאיומים הביטחוניים מוחשיים – לא ניתן להרשות לעצמנו להותיר אלפי בניינים מאחור. לעיתים יש לחשוב מחוץ לקופסה ולשלב בין תוספת גובה, מענק כספי, ניוד זכויות, או אף חקיקה ייעודית שתאפשר פתרון ממוקד ומידתי.

הגיע הזמן לתיקון העיוות

עשרות אלפי מבנים בישראל מצויים במצב תחזוקתי ובטיחותי שמחייב מענה מיידי. עיכובים רגולטוריים או תכנוניים ממשיכים להשאיר משפחות רבות מחוץ למעגל ההגנה.

על מקבלי ההחלטות – ברשויות המקומיות, בממשלה ובמערכת התכנון – להכיר בדחיפות ולהוביל פתרונות מותאמים. התחדשות עירונית אינה מותרות או פריבילגיה – היא אמצעי חיוני להבטחת ביטחונם, רווחתם ואיכות חייהם של כלל תושבי ישראל.