קורה לא פעם שבעלי בתים בונים יחידות דיור בסמוך לביתם, או מרחיבים בית בתוך המקרקעין הרשומים על שמם, מבלי שניגשו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (כנדרש על פי חוק), כדי לקבל אישור לבצע את השינויים במקרקעין. רק לאחר מעשה (לפעמים) ניגשים הם לוועדה המקומית, ומבקשים אישור רטרואקטיבי (בשפה המשפטית – לגליזציה) לבנייה הבלתי חוקית.
לאחרונה, ועדת תכנון ובנייה אישרה בקשה של דיירים בבית צמוד קרקע לקבל היתר בנייה בדיעבד, להקמת בריכת שחייה וחדרים טכניים בחצר ביתם. הוועדה החליטה כי הבקשה נבדקה ונמצאה תואמת לתכנית המתאר.
ללא היתר
בתגובה, הוגשה בקשת ערר לוועדת הערר לתכנון ובנייה, כנגד האישור שניתן. העוררת על החלטת וועדת התכנון ובנייה טענה כמה טענות: ראשית, הדיירים הקימו בחצר ביתם יחידת מגורים ובריכת שחייה ללא היתר ובניגוד לתוכניות. לעניין הבריכה, טענה העוררת כי בריכת שחייה אינה שימוש אינהרנטי לבית צמוד קרקע, במיוחד כאשר סביבת המקרקעין היא סביבה של בנייה רוויה. בעניין זה טענה העוררת, כי מאחר שמדובר באזור בצפיפות גבוהה בהתאם לתוכניות הקיימות, אין תוקף לטענות המתייחסות לבריכת שחייה כשימוש אינהרנטי למגורים באזורים של יחידות צמודות קרקע. כמו כן, הדיירים השתמשו בבנם הסובל מנכות שימוש ציני לצורך הכשרת הבריכה.
מההיבט של ניהול פורמלי תקין של ההליך - הייתה חובה לפרסם בקשה לקבלת הקלה לבניית הבריכה (תהליך שלא יזמו הדיירים), דבר שהיה מכפיף את הבקשה להיתר לשיקול דעת הוועדה המקומית ולא לשיקול דעת רשות הרישוי בלבד, בהתאם למבחנים למתן הקלה. פרסום הבקשה לקבלת הקלה היה מאפשר לבעלי הבתים הסמוכים זכות טיעון רחבה יותר.
לסיום טענות העוררת, הרי שמנקודת המוצא העקרונית - משמעות החלטת ועדת התכנון להתיר בנייה בלתי חוקית בדיעבד, הינה מתן פרס לעברייני בנייה.
תלוי בנסיבות
ועדת הערר ציינה ברקע להחלטתה, שעם העלייה ברמת החיים הכללית בישראל, ולנוכח האקלים החם שמאפיין את מדינתנו, הולכת ומתרחבת בעשורים האחרונים התופעה של הקמת בריכות שחייה בחצרות בתי מגורים, גם כאשר אין מדובר במגרשים גדולים במיוחד או בשכונות יוקרה.
הבעיה שצצה היא שפעמים רבות לא קיימות תוכניות מתאר המסדירות את הקמתן של בריכות השחייה הללו. על רקע זה נקבע בוועדות ערר שונות, כי אין בעובדה שתוכנית המתאר שותקת לגבי אפשרות הקמת בריכות שחייה בייעוד למגורים, כדי ללמד על כך שמדובר בשימוש אסור בייעוד זה, וכי בריכת שחייה אכן מהווה שימוש אינהרנטי בייעוד למגורים. היינו, הבריכה היא אכן חלק מן השימוש הרגיל שיכול אדם לעשות בחצר ביתו.
צריך להדגיש יותר מכך, כי בריכת שחייה אינה שימוש אינהרנטי רק למגורים בבנייה צמודת קרקע, אלא קיימים מקרים בהם ניתן לאשר הקמת בריכת שחייה גם במקרקעין המיועדים לבנייה רוויה, ושימוש זה איננו מצריך נקיטת הליך של שימוש חורג.
דרישות ספציפיות
למרות הגישה העקרונית המאשרת הקמת בריכת שחייה פרטית אף בבניה רוויה, בכך אין כדי לומר שבכל מקרה תתאפשר הקמתה של בריכה בהתאם להוראות התוכניות החלות על המקרקעין, גם כאשר אלו אינן מתייחסות מפורשות לנושא.
ישנן דרישות בסיסיות שהקמת בריכת השחייה אמורה לעמוד בהן. בריכת שחייה הינה בגדר בנייה, ולכן היא נדרשת לעמוד בקווי הבניין הקבועים בתוכנית. גם כאשר חלה על המקרקעין תוכנית המתירה הקמת בריכות בייעוד למגורים צמודי-קרקע בלבד, נקבע בדרך כלל כי הדיירים יידרשו להגיש בקשה לקבלת הקלה להקמת בריכת שחייה בייעוד למגורים בבנייה רוויה.
אמות מידה
אמות המידה לבחינת אפשרות הקמת בריכת שחיה בייעוד למגורים כאשר תוכנית המתאר שותקת בעניין זה, פורטו בהחלטת ערר (מרכז) 388/05: (1) יש לבדוק את המישור הטכני - האם הוראות הבנייה, קווי הבניין ושטחי הבנייה מאפשרים בניית בריכה; (2) האם בהגדרות של התוכניות יש התייחסות השוללת או מאפשרת שימוש זה; (3) באיזו מידה התוכנית מפורטת, שכן אין דין תוכנית המפורטת לפרטי פרטים אך שותקת בעניין מסוים זה כדין תוכנית לאקונית שהוראות הבנייה בה מועטות ביותר. יש גם משמעות לגיל התוכנית, וככל שהיא ישנה יותר, כך נמצא כי הנטייה לעסוק בפרטים, בהם כן מקובל לעסוק היום, קטנה יותר.
בקשת הקלה
לאור יישום אמות מידה, ועדת הערר הגיעה למסקנה כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר כפי שהוגשה במקרה זה. נדרשת עריכת תיקונים שונים בבקשה, וכן נקיטת הליך של בקשת הקלה, מה שכלל לא בוצע במקרה זה.
על המקרקעין חלה תוכנית מתאר מקומית שפורסמה לאישור ברשומות בשנת 1966, שאינה כוללת התייחסות לאפשרות הקמת בריכות שחייה בייעוד למגורים. עם זאת, הקמת בריכת שחייה אינה תואמת את ההוראות הכלליות שנקבעו בתוכניות החלות על המקרקעין, בנושא שטחי השירות וייעודם בכלל, ובנושא היקף שטחי השירות המותרים עבור בריכות שחייה בפרט.
לאור זאת, לא ניתן היה לאשר את הבקשה להיתר, ללא נקיטת הליך של הקלה מהוראות התוכנית. את האישור לבקשה להקלה לצורך הקמת בריכת השחייה על מתקניה הטכניים יש לבחון לאור הקווים המנחים לבחינת בקשות להקלה ככלל, לרבות קיומה של הצדקה תכנונית, עוצמת ההקלה המבוקשת והיקף הפגיעה בצדדים שלישיים.
היתר רטרואקטיבי
ועדת הערר ציינה כי בדיון של רשות הרישוי השיקול של מניעת עידוד עבריינות בנייה לא נשקל באופן משמעותי על ידי רשות הרישוי. לא מספיק לציין שהרשות עוסקת בבקשה ללגליזציה, אלא יש להראות כי העובדה שהבנייה בוצעה טרם קבלת היתר נשקלה על ידי רשות הרישוי טרם גיבוש החלטתה להעניק בדיעבד את היתר הבנייה התואם את המצב בשטח, ולבחון גם את האינטרס של הגנה על שלטון החוק. עם זאת, הצגת אינטרס זה אין משמעו דחייה של כל בקשה להיתר המהווה לגליזציה.
ועדת הערר הוסיפה כי בנסיבות הספציפיות של המקרה, כאשר תוגש הבקשה מחדש עם בקשת הקלה, סביר להניח כי לשיקול ההגנה על שלטון החוק לא יינתן משקל מכריע, בפרט כאשר מן העבר השני מצוי בן משפחה הסובל ממוגבלות ועשוי להיעזר בטיפולים במים. אולם אין בכך כדי לגרוע מחובת הרשות לשקול, ולהראות כי נשקלו, השיקולים הרלבנטיים לקבלת ההחלטה בבקשה להיתר.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו