השבוע נרשמה לראשונה חלקה תלת-מימדית בטאבו, כך שנרשמו זכויות נפרדות בשכבות שונות של הקרקע, ומעתה ניתן לבצע עסקאות בשכבות השונות. עוד פרטים על האוצר שמתחת ומעל לאדמה שלנו.
משך שנים, רישום המקרקעין בישראל היה דו-מימדי, לפיו הזכויות הוגדרו לשטח מתוחם. בחוק המקרקעין נקבע שהבעלות בשטח קרקע מתפשטת בעומק שמתחת לקרקע ובחלל הרום שמעליו, ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.
המצב המשפטי הוביל לקשיים רבים בעידן של תכנון רב-שימושי. דוגמה לקושי שנוצר, הועלתה עוד בשנת 2003 בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון בעניין הפקעת קרקע למנהרות הכרמל (ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת-ישראל). בפסק הדין נקבע כי ניתן להפקיע בעומק הקרקע בלבד, אולם אין אפשרות מעשית כמו גם טכנולוגית לרשום בפנקסי המקרקעין פרוסה מהקרקע בנפרד מיתר החלקה.
בית המשפט קבע כי בשל המחסור ההולך וגדל של שטחים פנויים על פני הקרקע והתפתחות הטכנולוגיה, המאפשרת בנייה בתת-הקרקע, צפויה מגמת ניצול המרחב התת-קרקעי להתגבר. לפיכך נדרשת התאמת החקיקה לצרכי החיים המודרניים והתאמת הרישום בפנקסים, כך שיתאפשר רישום זכויות ברבדי הקרקע השונים, תוך מתן אפשרות לביצוע עסקה עתידית בשכבה מסוימת במקרקעין.
חלקה תלת-מימדית
בית המשפט העליון לא היה הראשון שהעיר על הצורך האמור. כבר בשנים 1999 ו-2000 התקבלו החלטות ממשלה במסגרתן הוטל על משרדי הממשלה להגיש הצעות לייעול השימוש בקרקע תוך ניצול תת-הקרקע ועל-הקרקע ולספק פתרון לרישום רב-שכבתי של זכויות במקרקעין.
בהמשך אף הוקמה ועדה בין-משרדית וועדת היגוי וכן הוקם צוות בין-משרדי, שבספטמבר 2004 הגיש דו"ח המסכם את מסקנותיו, ובעקבותיו הוקם צוות יישום. דא עקא, שבשל מורכבות הנושא הדבר לא קרם עור וגידים.
בשנת 2017 חברו מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, המרכז למיפוי ישראל ומנהל תכנון, וביקשו לתקן את החקיקה. בשנת 2018, בהובלת שרת המשפטים דאז, ח"כ שקד, הוגשה הצעת חוק שמטרתה לאפשר הפרדת בעלות בקרקע לחלקות תלת-מימדיות, שיהוו נושא נפרד לעסקאות וזכויות, ולאפשר רישום עסקאות ובעלויות ברבדים שונים של הקרקע.
בדצמבר 2018 אישרה הכנסת את התיקון לחוק המאפשר יצירת חלקה תלת-מימדית, שהוגדרה כיחידה נפחית בעומק הקרקע או בחלל הרום. נקבע כי הבעלות ביחידה זו מוגבלת לגבולותיה, והיא מהווה נושא נפרד לעסקאות ולבעלות. על מנת לשמור על יחסי השכנות בבית משותף נקבע שדירה לא תירשם כחלקה תלת-מימדית. כן נקבע כי הדרך ליצירת חלקה תלת-מימדית היא באמצעות תכנון, מיפוי ורישום פרצלציה אנכית.
במקביל לאישור החוק הוקם צוות בין-משרדי, שערך שיתוף ציבור עם גופי הממשלה, מתכננים, מודדים, עורכי דין, שמאים, וגופי תשתיות. בתוך כך אופיינו ופותחו מערכות מחשוב מתאימות בטאבו והותאמו נסחי רישום חדשים.
ירושלים כתקדים
עתה בא לסיומו רישום הפרויקט הראשון - צומת שמואל בייט בירושלים, הכולל תכנון ובינוי רב-שכבתי: חלקו של כביש בגין, הרשום בבעלות מדינת ישראל, הפך למנהרה על די קירוי הכביש, ומעליה נבנו מרכז מסחרי ובנייני מגורים.
קודם לתיקון החוק, נותרה הקרקע רשומה בבעלות המדינה עם חכירה לקבלן, ולרוכשי הדירות נרשמו הערות אזהרה בלבד. עתה, בעקבות פיתוח המרשם התלת-מימדי, הבעלות בקרקע הופרדה באופן שמנהרת הכביש נרשמה כחלקה תלת-מימדית בבעלות המדינה, ובחלקה שעליה נבנו הבניינים ניתן לרשום בתים משותפים שהדירות בהם יירשמו בבעלות רוכשיהן.
לצורך הפרויקט, מפ"י מדד והכין תוכנית תלת-מימדית לרישום (תמ"ר), הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים אישרה את התמ"ר, והלשכה הארצית לרישום פרצלציות רשמה את הפרצלציה. כך נוצרו לראשונה חלקות תלת-מימדיות בטאבו.
כיום ישנם פרויקטים תלת-מימדיים רבים בתהליך: מסילת ברזל ירושלים - תל אביב העוברת בגשרים עיליים ובמנהרות, כביש 16, מתחם שרונה, מנהרות הכרמל, מע"ר מודיעין, רכבת קלה ומטרו, חניונים מתחת לשטחים ציבוריים. בנוסף יתאפשר קידום מתחמי דיור גדולים הכוללים עירוב שימושים.
בעקבות פיתוח המרשם התלת-מימדי, הופך השטח לזמין וסחיר יותר. כך למשל, בכפוף לאישור מוסדר תכנון, יכול אדם שבבעלותו קרקע בשטח 100 מ"ר למכור חלקה תלת-מימדית בתת הקרקע, בשטח של 100 מ"ר, לחניון לבעל החלקה הסמוכה, למכור חלקה נוספת בשטח 100 מ"ר למחסן מתחת לחניון ועוד ועוד.
הנה כי כן, מבחינה מעשית, המרשם התלת-מימדי יצר משמעות מעשית לקביעה שזכות הקניין היא אינסופית ומשתרעת מעומק הקרקע עד רום השמיים.
חשוב להדגיש כי מרשם תלת-מימדי גם ממזער את הפגיעה העלולה להיגרם כתוצאה מהפקעה. גופי התשתיות יוכלו להפקיע חלקה תלת-מימדית, ולהותיר לבעלים את יתרת הזכויות בקרקע. לצורך הרכבת הקלה, לדוגמה, ניתן יהיה להפקיע את הגובה הנדרש לנסיעת הרכבת, ולא תידרש הריסת מבנים ומרפסות של בנייני מגורים.
מדובר בשינוי המשמעותי ביותר מאז חקיקת חוק המקרקעין, שנועד לאפשר ניצול יעיל ומיטבי של הקרקע. עידן חדש בפתח.
עו"ד שלומי הייזלר הוא הממונה על המרשם ומנהל הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין משנת 2016. עו"ד שולי אבני-שוהם היא המשנה למנהל הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין משנת 2019. בין השנים 2017-2020 כיהנה כרשמת מקרקעין ומנהלת הלשכה הארצית לרישום תשתיות לאומיות ופרצלציות.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו