ברקע המלחמה: מחירי השכירות ממשיכים לעלות

מאז ה־7 באוקטובר חלה רעידת אדמה בתחום השכירות בישראל. מילואימניקים, מפונים או בעלי עסקים שהושבתו לא מצליחים לשלם שכר דירה; המחויבות החוזית על השכירות אמנם בעינה, אבל מצד שני המציאות מכתיבה את שינוי כללי משחק; רבים מהצעירים מעדיפים לחזור לגור אצל ההורים או להכניס שותפים; וכל זאת על רקע העובדה שעליית מחירי הדירות אינה עוצרת, גם בזמנים קשים אלו.

הצורך בפינוי של עשרות אלפי אנשים הוביל למצבים שבהם אנשים לא יכולים לעשות שימוש בדירה שאותה הם שוכרים, או עסקים שנמצאים על שטח שכור - באשקלון או בשדרות לדוגמה - שכרגע אין בו שימוש אך התשלום עליו נמשך. מנגד, משפחות מפונות רבות שהפנימו כי ייאלצו להיות מחוץ לבתיהן למשך תקופה ארוכה, מחפשות דירות להשכיר ובכך הולך וגדל הביקוש עוד יותר.

החוק לדחיית מועדים העניק בשלב הראשון פתרון זמני של דחיית מועדי התשלום עבור חיילי הסדיר והקבע, משרתי מילואים, אנשי כוחות הבטחון, סוהרים, תושבים בישובים שהתפנו, ובני משפחות החטופים והנעדרים. בימים אלה פועלת המחלקה למשפט אזרחי בייעוץ וחקיקה בשיתוף עם חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה, לקדם פתרונות נוספים שיסייעו לשוכרי הדירות ולמשכירים בתקופה זו.

במשרד המשפטים בוחנים כעת את הסדרת נושא השכירויות בעת המלחמה ובין היתר מנסים לתת מענה לשאלות כמו האם על השוכרים להמשיך לשלם את דמי השכירות למרות שהם מחוץ לנכס בעל כורחם, ומה עם המשכיר הפרטי שנקלע שלא בטובתו למצב שבו הוא לא מקבלם תשלום שוטף.

לפני המלחמה נזכיר כי מחירי הדירות המשיכו לרדת, אך עבור דירות במדגם שבהן הייתה תחלופת שוכר נרשמה עלייה ממוצעת של לא פחות מ-9.8% בשכר הדירה החודשי.

כפר סבא בעלייה

בינתיים, מחירי השכירות ממשיכים לעלות. בשכר הדירה החודשי עבור מי שחידשו חוזה נרשמה עלייה של % 3.6 ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם שבהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 8%. מדובר בעלייה קלה אחרי ירידות יחסיות, כאשר ביוני נרשמה עלייה של 9.8%, ביולי עלייה של 9%, באוגוסט 8.4% ובספטמבר 7.6%.

אחת לרבעון מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים של שכר הדירה הממוצע במחוזות ובערים השונות. מניתוח שביצע משרד SK שמאות ניתן לראות כי מחיר השכירות הממוצע לדירה בישראל עמד ברבעון השלישי של 2023 על 4,519 שקלים - עלייה של 6% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד, ועלייה של 2% ביחס לרבעון השני של השנה.

כאשר בוחנים את שכר הדירה לפי מספר החדרים בדירה ניתן לראות שהעלייה החדה ביותר (7%) הייתה בדירות גדולות של 6-4.5 חדרים, כאשר השכירות הממוצעת של דירות אלו כבר הגיעה ל-6,388 שקלים לחודש.

עוד נמצא כי העיר שבה נרשמה העלייה החדה ביותר היא כפר סבא, עם עלייה של 9% בשנה. בירושלים, פתח תקווה ותל אביב היו עליות של 7% כאשר בתל אביב שכר הדירה הממוצע הוא הגבוה ביותר בארץ ועומד על 6,764 שקלים בממוצע. הרצליה ממוקמת במקום השני מבחינת שכר הדירה הממוצע שעומד על 6,274 שקלים לחודש ואחריה רמת גן, עם 5,287 שקלים. לגבי תל אביב טוענים המתווכים בעיר כי מאז תחילת המלחמה גדלה כמות הדירות להשכרה בגוש דן והמרכז בשל היענות נמוכה, מה שעשוי להוביל בהמשך לירידת מחירים ניכרת.

שכר הדירה הממוצע הנמוך ביותר נרשם בבאר שבע והוא עומד על 2,843 שקלים - עלייה של 4% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. באשקלון עומד שכר הדירה על 3,364 שקלים ובחדרה על 3,513 שקלים לחודש.

הביקוש רק יילך ויגדל

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף ב־SK שמאות, מציין כי מחירי השכירות ימשיכו לעלות והמלחמה רק תאיץ את המגמה, כאשר בתקופה הקרובה נראה עלייה נוספת במחירי השכירות של דירות עם ממ"ד.

"תנאי השוק שגרמו לעלייה במחירי השכירות רק החריפו - כגון העצירה בביקושים לרכישת דירות כתוצאה מעליית הריבית - וכעת בגלל המלחמה הביקושים לדירות בשכירות גדלים והמחירים עולים. זוגות צעירים שגרים בשכירות ימשיכו לדחות את רכישת הדירה לאור אי הוודאות בשוק. גם הירידה בפעילות המשקיעים תימשך ותגרום לירידה במספר הדירות להשקעה בשוק.

"אחרי המלחמה אני צופה האצה בפרויקטים של התחדשות עירונית להשכרה. המשמעות היא  הריסתן של אלפי יחידות דיור לצורך בנייתן מחדש, זה מקטין את היצע הדירות להשכרה ומגדיל את הביקוש מצד בעלי הדירות שמתפנים לתקופת הבנייה, בעיקר בערים שבהן יש ריכוז גבוה של פרויקטים".