מבוססים במרכז

מה הסיפור

הצפון החדש (כבר לא כל כך חדש) הוא רובע במרכז תל אביב, בין הרחובות נמיר ואבן גבירול. השכונה נמצאת בחלקו הדרומי של הרובע, דרומית לרחוב ארלוזורוב, וכוללת שילוב של בנייה ותיקה למגורים, מבני משרדים לאורך רחוב שאול המלך ומתחמים ציבוריים גדולים, שכוללים את מוזיאון תל אביב לאמנות, בית החולים איכילוב, בית המשפט, תיאטרון הקאמרי, ספריית בית אריאלה והאופרה הישראלית.

ההתחדשות הוקפאה במשך שנים רבות, אך מספר רב של בקשות במסגרת תמ"א 38 הוגשו בשנה האחרונה, לאחר שהעירייה אישרה תב"ע להתחדשות עירונית, ובמזרח השכונה מתוכנן פרויקט פינוי-בינוי רחב מימדים. התושבים נהנים מגישה לרשת שבילי האופניים העירונית, לאוטובוסים רבים ולכבישים ראשיים, כולל נתיבי איילון ודרך נמיר, שמאפשרים יציאה ישירה מהעיר למוקדי תעסוקה, קניות ובילוי רבים במרחק הליכה. יש באזור גינות ציבוריות רבות, כולל גינת דובנוב.

אוכלוסייה

התושבים ברובם חילונים ממעמד מבוסס. אחוז הילדים, הגם שהוא נמוך יחסית להרבה מקומות בארץ, גבוה יחסית למרכז תל אביב. מספר המשפחות צפוי לגדול עם הרחבת היצע הדירות בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית, שצפויים להסתיים בעשור הקרוב.

תחבורה

בהיקף השכונה אפשר לתפוס מגוון רחב של אוטובוסים עירוניים ובין-עירוניים ליעדים רבים בעיר, בגוש דן ובכלל הארץ. תחנת הרכבת סבידור מרכז ומסוף האוטובוסים הצמוד אליה נמצאים במרחק הליכה מחלקה המזרחי של השכונה. היצע התחבורה הציבורית יגדל ב-2023 עם פתיחתו של הקו האדום של הרכבת הקלה, ולקראת סוף העשור עם פתיחתם של הקו הסגול בצפון והקו הירוק במערב. בעתיד הרחוק יותר מתוכננת תחנת מטרו בצמוד לתחנת הרכבת סבידור מרכז.

שבילי אופניים בשכונה ובהיקפה מתחברים לרשת השבילים העירונית ומאפשרים רכיבה בטוחה ונוחה. שבילים חדשים, שייסללו בשנים הקרובות, ישלימו את הרשת וירחיבו את טווח הרכיבה.

בעלי הרכבים באזור צריכים להתמודד עם עומסי תנועה רבים בגלל המיקום המרכזי, ובתוך השכונה יש מצוקת חניה חמורה.

יתרונות

• מיקום מרכזי ונגיש.
• מרחק הליכה מקניות, סידורים ומקומות בילוי.
• גישה נוחה לתחבורה ציבורית שרק תשתפר.
• קירבה למוסדות תרבות רבים.

חסרונות

• עומסי תנועה ומצוקת חניה.
• סירנות אמבולנסים מאיכילוב.
• צפויים מטרדי בנייה רבים בעשור הקרוב.

היצע ומחירים

בשנת 2020 בוצעו כ-95 עסקאות, מתוכן 50% בדירות חדשות ו-50% יד שנייה. מדובר בירידה מינורית ביחס לשנת 2019, אז נמכרו 117 דירות סך הכל. באופן מפתיע, האזור לא סבל ממשבר הקורונה בצורה דרסטית, בניגוד לאזורים אחרים במרכז ודרום תל אביב.

מבחינת תמהיל עסקאות, טיפוסי הדירות הנפוצים ביותר הם 3 ו-4 חדרים, עם יתרון ל-3 חדרים, ככל הנראה עקב המחיר הגבוה של דירות 4 חדרים באזור זה.

השכונה רוויה בפרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה. ברחוב מודיליאני נבנים כיום מספר פרויקטים. חברת רם - מוגרבי - ארדיטי בונה את פרויקט מודיליאני 17. מוצעות דירות 4 חדרים מגוונות הכוללות חניה רגילה בחניון תת-קרקעי.

קבוצת איתן בונה ברחוב מודיליאני 12 בניין בן 12 קומות עם דירות 4-5 חדרים ומגוון פנטהאוזים ודירת גן. כל דירה מקבלת חניה בחניון תת-קרקעי.

חברת אנשי העיר בונה מספר פרויקטים. ברחוב מודיליאני 10 נבנה בניין בן 8 קומות עם דירות 4-5 חדרים מרווחות. התקבל היתר בנייה והבנייה תתחיל בקרוב. פרויקט נוסף של החברה נמצא ברחוב קצנלסון 7. הבניין בן 7 הקומות התחיל להיבנות ומציע דירות 3.5 החל מ- 5,100,00 שקל. ברחוב סוטין 13 אנשי העיר בונה בניין בן 8 קומות עם דירות 5 חדרים מרווחות 125 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת החל מ-6,850,000. כל דירה מקבלת חניה ומחסן. ברחוב בלוך 30 נבנה פרויקט בשיתוף פעולה בין היזמים אנשי העיר ויעז יזמות. הבניין, בן 8 קומות, מציע מגוון דירות בין 2.5 חדרים ל-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים החל מ-3,170,000, כולל חניה.

פרויקט נוסף נבנה על ידי חברת אקו סיטי ברחוב רמברנדט 18. הבניין בן 8 קומות וכולל דירות 2-3 חדרים, כולל מרפסת וחניה ופנטהאוז החולש על קומה שלמה. המחיר החל מ-2,980,000 שקל. מחירי פריסייל מוצעים לזמן מוגבל.

תוכניות לעתיד

התחדשות עירונית: צפוי גל של התחדשות עירונית בעשור הקרוב, בעיקר במסגרת הריסת ובניית בניינים בודדים בחלק המערבי, אבל גם תוכנית פינוי-בינוי ענקית במזרח.

• פינוי-בינוי מתחם דפנה: במסגרת פרויקט ענק ייהרסו 21 מבני רכבת ישנים עם 471 דירות, ובמקומם ייבנו כ-1,450 דירות חדשות בבניינים בני 8 קומות ומגדלים של 25 ו-30 קומות. שלב התכנון נמשך זמן רב, והבנייה צפויה לצאת לפועל בהדרגתיות בשנים הקרובות ולהימשך כעשור.
• התחדשות בניינית: לאחרונה אישרה עיריית תל אביב תוכנית להתחדשות עירונית, לאחר שזו הוקפאה במשך שנים. בעקבות אישור התוכנית (ובירור עניינים משפטיים שהיא גררה) נרשמה תנופה של בקשות להיתרי בנייה, בעיקר ברחובות בלוך ובצלאל.
• התחדשות לאורך אבן גבירול: תוכנית העירייה להתחדשות רחוב אבן גבירול נמצאת עדיין בשלבי אישור, שצפויים להימשך עוד מספר שנים. לאחר אישורה צפוי גל של התחדשות עירונית לאורך הרחוב. התוכנית החדשה צפויה לאפשר את הגבהת הבינוי לאורך הרחוב ל-8 עד 10 קומות.

הרכבת הקלה: 3 קווי רכבת קלה צפויים להתחיל לפעול באזור בעשור הקרוב ולאפשר לתושבים להתנייד בקלות ובנוחות ברחבי העיר וגוש דן.

• הקו האדום: הקו הראשון שייפתח יחבר בין פתח תקווה לבת ים ויעבור בדרך בבני ברק, רמת גן ותל אביב. התחנות הקרובות יהיו סמוך לתחנת סבידור מרכז וברחוב מנחם בגין דרומית לשאול המלך. בעבר הייתה תוכנית למעבר תת-קרקעי בין התחנה במנחם בגין לבית החולים איכילוב, אך לא ידוע מה הסטטוס שלה.
• הקו הסגול: הקו השני שייפתח (ככל הנראה ב-2027) יחבר בין תחנת סבידור-מרכז לבין יישובי בקעת אונו ואוניברסית בר אילן. הקו יעבור ברחוב ארלוזורוב לכיוון הים, ויעבור בדרכו דרך הרחובות בן יהודה ואלנבי, מזרח העיר, רמת גן, אור יהודה ויהוד-מונוסון. תחנות מקומיות של הקו יהיו בתחנת הרכבת, וברחוב ארלוזורוב בצומת עם ויצמן ובצומת עם אבן גבירול.
• הקו הירוק: הקו השלישי שייפתח (ככל הנראה ב-2028) יחבר בין ראשון לציון וחולון בדרום לאזורי התעסוקה ברמת החייל ובהרצליה פיתוח בצפון ויעבור בדרך בשכונות רבות בצפון, מרכז ודרום תל אביב. תחנות מקומיות יהיו בצומת ארלוזורוב ואבן גבירול ובכיכר רבין.

מטרו: אחד משלושת הקווים של רשת המטרו המתוכננת במטרופולין תל אביב יעצור בתחנת הרכבת סבידור מרכז. הקו מתוכנן לחבר בין רעננה וכפר סבא בצפון לבין לוד ורחובות בדרום, ולעבור בעוד ערים רבות בדרך. רשת המטרו נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, אבל לא תוקצבה ולא ידוע מתי ובאיזו שלביות תוקם.

שבילי אופניים: מספר שבילי אופניים מתוכננים להיסלל או להתחדש בשנים הקרובות, כולל ברחובות ויצמן ושאול המלך עוד ב-2021. בשנים הקרובות מתוכננים שבילים נוספים בדרך נמיר ורחוב בגין, ברחוב ארלוזורוב במסגרת הקו הסגול, וברחוב אבן גבירול במסגרת הקו הירוק. העירייה מסרה שעד 2025 היא מתכננת לסלול עוד שבילים רבים ברחבי העיר, שישלימו את רשת השבילים הקיימת.

מתחם סמל: מתחם גדול העובר תהליך התחדשות עירונית, שבסופו יהיו בו מספר מגדלי מגורים ומשרדים גבוהים. המתחם נמצא ברביע הצפון מזרחי של צומת הרחובות ארלוזורוב ואבן גבירול, ותהליך הבנייה שלו צפוי להימשך עוד כעשור.

הזדמנות למשקיעים?

מחירי הדירות הגבוהים הופכים את ההשקעה לאפיק לא משתלם במיוחד. תשואת שכירות שנתית עומדת על כ- 2.5% בשנה (דירות 3 חדרים), נמוך מהממוצע הארצי. עליות המחירים בתל אביב בשנים האחרונות התמתנו. גם משבר הקורונה חידד עבור ישראלים רבים את החשיבות שיש לדירה גדולה, עם מרפסת או גינה, דבר נדיר באזור - ויקר.

תוכנית הרובעים של עיריית תל אביב, שמגדירה את זכויות הבנייה באזור, אומנם יוצקת ודאות מבחינת האפשרויות להשבחת הנכס, אך בניגוד לתמ״א 38, הדיירים אינם פטורים מהיטלי השבחה, מה שיכול להתברר כתשלום גבוה מאד של 50% מההפרש בין מחיר הדירה לפני ואחרי ההשבחה (נסתייג ונכתוב שיש סעיפים שונים שעשויים להוריד את גובה ההיטל). בקיצור, עבור מי שיש לו את ההון ורוצה לגדר את הסיכונים שלו, אין ספק שמדובר בהשקעה בטוחה יחסית, אך עם תשואות נמוכות.

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 8 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 5.7 מתוך 10

שיעור הילדים:  21.5%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה: 8,365,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 5,395,000 שקל