חוצים את הכביש וחוסכים

ישראל הצפופה מספיק לעיתים לעבור כביש או שכונה סמוכה, המרוחקת כק"מ משכונה מבוקשת, כדי לגלות עולם אחר של מחירים.

בדיקה של שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מצאה היכן ניתן למצוא נכסים אטרקטיבים וזולים משמעותית, המרוחקים במרחק נגיעה מאזורים ושכונות מבוקשות.  

הבדיקה התבססה על עסקאות לדירות ארבעה חדרים שדווחו לרשות המיסים בין התאריכים 1.6.21 עד ל-31.5.22 בין שכונות סמוכות באותה העיר, או בערים שכנות, השומרות (עדיין) על פערי מחיר המגיע למאות אלפי שקלים בחציית כביש אחד.  

"לאור משבר הדיור ומחירי הדירות שנוסקים, הפנימו אנשים כי כדאי ואף מומלץ להרחיב את מעגל החיפוש", אומרת בוגין. "לעיתים דירה זהה הנמצאת במרחק חציית כביש, מטרים ספורים בלבד, יכולה להיות זולה משמעותית מהדירה המקבילה".

הסטיגמה שמקבעת את המחיר

לדברי בוגין, הסיבות להבדלים המשמעותיים במחיר, הן מגוונות. "ראשית, יש סטיגמה מסוימת על שכונות בתוך הערים. למשל, שכונה שבעבר נחשבה כחצר האחורית של העיר ואילו כיום, מדובר באזור בצמיחה שמושך אליו קהלים רבים, אבל הסטיגמה עדיין לא נעלמה, ולכן המחירים בהתאם. במקרה אחר מדובר בשכונות ותיקות שנמצאות בהליכי התחדשות עירונית שטרם מימשו את פוטנציאל המחירים, לעומת שכונות חדשות שהמחירים בהן מרקיעי שחקים. חשוב מאוד שהזוגות הצעירים או רוכשי הדירות פוטנציאליים ירחיבו את מעגל החיפוש שלהם, שכן זה יכול לצמצם את מחיר הדירה באופן דרסטי".

להלן דוגמאות הממחישות חסכון של עד מיליון שקל למי שבחר רק "לחצות את הכביש":

תל אביב/ בין מזרח למערב

לפי נתוני רשות המיסים, פער מחירי דירות 4 חדרים בין שכונת נחלת יצחק והמע"ר הצפוני בתל אביב מגיע ל-1.1 מיליון שקל. המרחק האווירי בין השכונות עומד על פחות מ-200 מטר ואת המרחק ביניהן ניתן לעבור בהליכה של 5-10 דקות.

לדברי צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, "צפון תל אביב נחשב לאחד האזורים היוקרתיים והמבוקשים ביותר בישראל. המוניטין של האזור, הקרבה לים ולפארק והחתך הסוציו אקונומי של האוכלוסייה, מכתיבים את עליית המחיר. עם זאת, ידוע כי קיימים פערים ניכרים בין מחירי הדירות בין דרום ומזרח העיר לצפונה, כאשר כל פעם 'מתגלה' שכונה חדשה שנמצאת לפני הזינוק שלה וקיים פוטנציאל גבוה לעליית מחיר עתידית. זהו תהליך טבעי שקרה בעבר בשכונות כמו פלורנטין או נווה צדק, שהיו שכונות ותיקות שעברו התחדשות נדל"נית ברמת המגורים והמסחר, והמחירים שם קפצו. כעת התופעה גולשת לשכונות מזרח העיר שהפיתוח שלהן מואץ והמחירים נמצאים לפני זינוק. פערי המחיר בין שכונות אלה לשכונות הצפוניות והמערביות, ניכרים מאוד אך צפויים בעתיד להצטמצם. בשל פערים אלה אנו רואים לא מעט משפחות, משפרי דיור וצעירים המבקשים להישאר בתל אביב ועושים את המעבר מהצד הצפוני והמערבי לשכונות במזרח תל אביב".

רעננה/ התחדשות מול בנייה חדשה

נווה זמר וקריית שרת הן שתי שכונות סמוכות אחת לשנייה הנמצאות בצפון רעננה. נווה זמר נחשבת לשכונת הדגל של העיר שהביקושים אליה הולכים וגדלים. קריית שרת, לעומת זאת, היא שכונה ותיקה העוברת תהליכי התחדשות עירונית רבים. השכונות ממשיכות אחת את השנייה כאשר רחוב אחד מפריד בניהן. פערי המחירים בדירות ה-4 חדרים מגיע לכ-640 אלף שקל.

בוגין: "נווה זמר תוכננה להיות שכונה מודרנית עם כלל השירותים הציבורים הנדרשים לתושבים, דוגמת מרכז מסחרי, בתי קפה, מסעדות, מרכזי קניות, מרפאות ועוד, ולכן היא נחשבת לאחד מהשכונות האטרקטיביות והיקרות ביותר בשרון".

חולון/ קרב בין הקריות

השכונה הגדולה ומהוותיקות בעיר (קריית שרת) מול אחת מהשכונות החדשות של חולון: קריית אילון (ח-300). השכונה החדשה מאופיינת בבנייה רוויה של בניינים בני 9-16 קומות עם צפיפות אורבנית לעומת בנייני רכבת בני כ-5 קומות בקרית שרת. לשכונות יש רחוב משותף, כאשר קריית שרת ממוקמת בדרום העיר וקרובה יותר לאזור התעסוקה וקריית אילון קרובה יותר למרכז העיר. הקרבה למרכז העיר והבנייה החדשה הובילו לנחשקות לקריית אילון ולפערי מחיר החוצים את ה-600 אלף שקל.

שדרות/ בין גוריון

בעיר שדרות נמצא את פער המחיר הגבוה ביותר  של 545 אלף שקל בשיעור של כ-78% במחירי הדירות בין שתי שכונות סמוכות עם מספר רחובות משותפים. תכנון שכונת הכרמים (בן גוריון ב') נעשה בהתאם למציאות המתחדשת של העיר והשכונה כוללת מוסדות ציבור, פארק מרכזי, מרכז מסחרי ועוד. הבנייה מתאפיינת בבנייה נמוכה ובתים צמודי קרקע.

לעומתה, שכונת בן גוריון הוותיקה, מתאפיינת בבתים שנבנו בשנות ה-80' וה-90' של המאה הקודמת עם תשתיות מיושנות יותר ותכנון שאינו תואם את צרכי היום. 

שוהם/ מודרנית VS ישנה

המרחק בין שכונת הדרים החדשה לשכונת הוורדים הוותיקה, עומד על כ-800 מטרים בלבד, אך פער המחיר בין השתיים מגיע לכ-400 אלף שקל.

שכונת הדרים הנבנית כיום, תוכננה כשכונה כפרית וקהילתית בהשראת מודלים סקנדינביים ומאופיינת בצפיפות מגורים נמוכה הבאה לידי ביטוי במרווחים גדולים בין בניינים והגבלת גובה הבנייה. כמו-כן, במסגרת תכנון השכונה ניתן דגש על מרחבים ירוקים, שבילי גישה ונגישות מרבית ועל-כן השכונה מרושתת בשבילים ייעודים ומערכות גשרים להולכי רגל עם התאמה לילדים ומשכה קהל רב של "בנים חוזרים".  בוגין: "ככל שבניית התשתיות הנלוות בשכונת הדרים תסתיים, מחירי הדירות ימשיכו לעלות והפערים יתעצמו. ניתן לראות כיצד העירייה השקיעה משאבים רבים לטובת קידום השכונה ומיתוגה".