נתון מדהים: בעשור האחרון נפתחו 51 מרכזי מסחר שכונתיים בשטח של כ-200 אלף מ"ר. אולי המסחר הופך קצת יקר יותר, אך במרחק 5 דקות מהבית אפשר לקנות אוכל מוכן, לעשות קניות בסופרמרקט, לבקר בקופת החולים ולהתפנק בבגד חדש לילד או לאירוע קרוב – והכל, תחת קורת גג אחת.
בשנים האחרונות את המכולת השכונתית של פעם מחליפים מרכזי מסחר שכונתיים, שערכם קיבל תאוצה בעקבות הסגרים שהתלוו עם מגפת הקורונה - זו זיקקה את נחיצותם של שירותים ציבוריים, מסחר ופנאי סמוך למקום המגורים. מאז חשיבותם של המרכזים המסחריים רק הולך ועולה.
תושבי השכונות רואים בזה יתרון גדול מאוד, כיוון שיש להם ניצול נכון יותר של הזמן. הם לא צריכים להוציא את האוטו ללכת לסופר, לבית קפה או המספרה. מעבר לכך, המרכזים השכונתיים מגבירים את תחושת הקהילתיות, הגיבוש והשייכות לשכונה. זה מאפשר להכיר את דיירי השכונה, השכנים בבניין וליצור צביון ייחודי לאזור כולו.
בחיי היומיום המרכז השכונתי הופך למקום מבוקש שכולם עוברים דרכו. השינוי בתפיסה קשור בין היתר לכך שרמת החיים עולה, מתרחשים שינויים בהרגלי הצריכה, שינויים בהעדפות קהל היעד ואולי החשוב מכולם - "העדר זמן", שמתבטא בסדר עדיפות לטובת פעילויות אחרות.
גם הרגישות למחיר מצטמצמת אצל חלקים הולכים וגדלים באוכלוסייה, בעיקר שחושבים על בעיית העומס בכבישים ומחירי הדלק שתופסים כל יום שיאים חדשים - נוצרת העדפה לקנות במרכז מסחרי קרוב מאשר לנסוע לקניון או מתחם קניות מרוחק. כל אלה יחד מגדילים וימשיכו להעלות את הביקוש למרכזים שכונתיים.
מרכז מסחרי או קניון?
מחקר של חברת צ׳מנסקי בן שחר מאפיין במה נבדל המרכז השכונתי מהקניון. "בהגדרתו הוא מרכז המתוכנן לספק אפשרות קנייה יומיומית, נוחה לקהלי יעד, במתכונת של "חנה-קנה-וסע", ושמגיעים אליו בנסיעה ייעודית וגם ברגל", מסביר בן שחר.
למרכז קניות שכונתי יתרונות רבים: קרבה לבית, שירות ונוחות, חסכון בזמן, תמהיל תומך צרכים יום יומיים. דיירי השכונה הרלוונטית יכולים להגיע רגלית ללא הצורך בהנעת הרכב, ממוקדים, אין את ההתפזרות שקיימת בכניסה לקניון או מרכז קניות רחב ידיים כאשר הנוחות והחיסכון בזמן הם היתרונות הגדולים של מרכזים כאלה.
כמעט 700 אלף מ"ר פרוסים ב-214 מרכזים שכונתיים קיימים, והם תופסים כ-7% מסך שטחי המסחר של ישראל - כך עולה ממחקר צ'מנסקי בן שחר. גודלו הממוצע של מרכז שכונתי, עולה עוד, עומד על 3,100 מ"ר וקהלי היעד של המרכז השכונתי הם משקי הבית המתגוררים במרחק 3-5 דקות נסיעה אליו, כולל זמן חיפוש חנייה.
עוד עולה ממחקר צ׳מנסקי בן שחר, כי 65% מהאוכלוסייה בישראל רוכשת במרכזים שכונתיים; לכ-22% המרכז השכונתי שבקרבתם יקר מדי ו-14% מעדיפים לרכוש בחנות סופרמרקט גדולה ו/או בקניון.
המרכז השכונתי נשען לרוב על עוגן עיקרי, שהינו חנות סופרמרקט או מינימרקט ומלווה גם בחנות פארם. יתרת השטח, מאוכלסת על-ידי חנויות מסוגים שונים, כגון חנויות שירות - חדרי כושר/סטודיו, בנק, דואר/שליחים, ניקוי יבש, בית מרקחת, מרפאות, חנות ספרים, מתנות, כלי מטבח ועיצוב הבית, סלולר, אופנת בסיס ולעיתים אף חנות מעצבים ייחודית. בהסעדה - אוכל מוכן, מזון מהיר, שירותי שליחים, בתי קפה ומסעדות (במקרים רבים כחלק מרשתות מוכרות ובמיצוב בינוני-גבוה).
"שטחי ההסעדה, תופסים נתחים משמעותיים מעבר למה שנהוג כיום לאור שינוי מהותי בהרגלי הצריכה, התנהגות ההורים ומשקי הבית וכנגזרת מגידול ברמת החיים, המתבטא בהוצאה גדולה יותר על הסעדה ואוכל מוכן", מסביר בן שחר. "מרכז שכונתי נבנה במתכונת של Strip Center או 'מרכז נוחות'. כלומר, שורה של חנויות בעלות תקרה משותפת המכסה את רצועת מרכז one stop shop ובאופן שכל מגוון החנויות מצוי מול קהלי היעד".
דן מור, סמנכ"ל אזורים Prime, זרוע המניבים של החברה נותן דוגמא: "בפרויקט המגורים של 'אזורים' בגליל ים שבהרצליה ראינו את חשיבותם של המרכזים המסחריים, כאשר לא מעט עסקים שפועלים בקניון 'שבעת הכוכבים', כמה מטרים ספורים מהשכונה, כרשת סופר פארם, רולדין והפנינג - בחרו בכל זאת לפתוח סניף נוסף במרכז המסחרי של השכונה. הם הבינו את הערך הרב שיש למרכז בתוך השכונה״.
המקום הכי חם בנדל"ן
מרכזים מסחריים שכונתיים תמיד היו מבוקשים. עם השנים הם עברו אבולוציה, השתדרגו והשתנו וכיום הם מנוהלים באופן מקצועי על-ידי חברות ניהול שמתמחות בכך. חדירת הסחר המקוון (ecommerce) הביאה לשינוי בתמהיל החנויות והתאמה לתקופה הנוכחית.
בשנתיים האחרונות מתרחש תהליך בו יותר ויותר חברות נדל"ן מתכננות, רוכשות ובונות מרכזים שכונתיים, כך שבשנים הבאות צפויים להיבנות עשרות מרכזים חדשים. ממחקר של צ'מנסקי בן שחר עולה כי תוספת שנתית של כ-70 אלף משקי בית בישראל, יחוללו כל שנה מהפך בתחום, עם תוספת כוח קנייה חודשי של כ-450 מיליון שקל, שהם 5-5.5 מיליארד שקל בשנה. הערכות הן, כך עולה, כי צפוי המשך פיתוח מואץ של מרכזי שכונתיים נוספים בקצב של 10-15 מרכזים בשנה, כמענה לביקוש הולך ומתעצם.
"במהלך ארבע השנים הבאות כבר מתוכננים להיבנות לכל הפחות 34 מרכזי מסחר שכונתיים בשטח כולל של כ-137 אלף מ"ר", אומר בן-שחר. "המרכזים שיבנו יהיו בעלי תמהיל שימשיך את גידול השטחים הקמעונאיים על חשבון שטחי שירותים, פנאי ובילוי. משמע, התחזקות המרכזים השכונתיים תתבטא לא רק בגודלם, אלא גם בתמהיל הדיירים״.
הביקושים הגבוהים לשטחי מסחר מתבטאים במחיר, כך שכיום קרקע למרכז מסחרי בוערת. כך למשל, בסמיכות למרכז המסחרי החדש בגני תקוה 'צים אורבן גני תקווה', שבבעלות רני צים מרכזי קניות וריט 1 המתפרס על שטח כולל של כ-9,200 מ"ר, נרכשה קרקע תמורת כ-124.5 מיליון שקל להרחבה משמעותית של המרכז המסחרי. הפרויקט שווק במלואו ומתוכנן להרחיב משמעותית של הפרויקט הקיים ולשרת את תושבי בקעת אונו והסובבים. על הקרקע ניתן להקים מרכז מסחרי ושטחי משרדים בהיקף של כ-35,000 מ"ר, מתוכם כ-20 אלף מ"ר מסחר וכ-10,000 מ"ר משרדים.
מתחם נוסף של צים הנמצא גם הוא בתנופת פעילות הוא 'צים אורבן ערד' השוכן בסמיכות לעיר ערד. למרות שלא ניצב בליבה של העיר, הוא משמש כמרכז השכונתי של התושבים. המרכז פתוח, משתרע על שטח של למעלה מ-11,000 מ"ר וכולל כ-600 מקומות חניה. במתחם תמהיל חנויות של מגוון רשתות קמעונות מובילות ובקרוב צפויה החברה להשקיע כ-3 מיליון שקל בהקמת ה-Food park - פארק אוכל, שאכלוסו יושלם לקראת חגי אוקטובר (2022) ועשוי לשדרג את כל חויית הקניות במקום. במתחם ישולבו בין השאר המותגים: REBAR, בית הפול, המקסיקנית, קפה קפה ופיצה האט, ויצטרפו למותגי ההסעדה המובילים הקיימים כבר במתחם כארומה ומקדונלדס.
גם קבוצת הנדל"ן חג'ג' סטתה מתחום המגורים ובשנים האחרונות החלה לגוון את פורטופוליו הנכסים שלה, ונכנסה לאפיקי השקעה חדשים, ביניהם שטחי מסחר. לאחרונה נכנסה הקבוצה לשותפות עם חברת הביטוח 'כלל ביטוח ופיננסים'. בהסכם שנחתם בין השתיים, תרכוש חברת הביטוח מחג'ג' 75% מקרקע שבבעלותה בשדרות איינשטיין בצפון תל אביב. על הקרקע יוקמו שני פרויקטים שיכללו שטחי מסחר בהשקעה כוללת של 475 מיליון שקל. הפרויקט יוקם בפינת הרחובות אינשטייין ולוי אשכול, ויכלול כ- 4400 מ"ר של שטחי מסחר, ו-3 בנייני מגורים מעל שטחי המסחר שיכללו 215 יחידות דיור. הפרויקט השני יוקם בפינת הרחובות אינשטיין ורחוב 2040 ויכלול 9,000 מ"ר של שטחי מסחר, לצד 3 בנייני מגורים מעל שטחי עם 300 יחידות דיור.
שתי הקבוצות מחזיקות יחד במרכז מסחרי פעיל ברחוב איינשטיין בתל אביב, ולאחר הקמת המרכזים החדשים יחזיקו השתיים במשותף בשלושה מרכזים מסחריים ברחוב. כיום כולל המרכז המסחרי בשכונה שוכרים דוגמת מסעדת סרפינה, יאוזה, סופר יודה, לחמנינה, קופות חולים ובנקים.
גם קרן ההשקעות JTLV2 בראשות עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן, ביצעה בחודשים האחרונים מספר רכישות של מרכזים מסחריים בהשקעה כוללת של למעלה מחצי מיליארד שקל, והיד עוד נטויה. הקרן רכשה השנה את השטח המסחרי הסמוך לפרויקט 'רביעיית פלורנטין' בתל אביב בהיקף של כ–2,500 מ"ר. בדצמבר 2021, רכשה הקרן בשכונת ברנע באשקלון, מרכז מסחרי הכולל 7,500 מ"ר ואת מתחם ה'פיאנו' בשכונת עיר ימים בנתניה, המשתרע על כ–7,000 מ"ר.
קבוצה נוספת שמרחיבה את פעילותה בהקמת מרכזי מסחר, היא קבוצת אקרו. ספינת הדגל של החברה בעירוב שימושים היא קומפלקס גולף שנבנה בימים אלה בשכונת נאות אפקה על הקרקע בה שכן בעבר מתחם "כיתן סנטר" המיתולוגי. אכלוס המתחם צפוי ברבעון הראשון לשנת 2023. הקומפלקס משלב מגורים, בילוי, מסחר, עבודה, טבע עירוני וקהילתיות וכולל 183 יחידות דיור ב-4 בניינים. שני בניינים בני 18 קומות ושניים נוספים בני 8 קומות. עוד כולל המתחם מרכז מסחרי בהיקף של כ-2,500 מ"ר ומעליו הוקם בניין משרדים בהיקף של כ-7000 מ"ר. בין שטחי המגורים לתעסוקה והמסחר עוצבה הפרדה ברורה, באמצעות פארק אורבני בן 3 דונם הממוקם במרכז הקומפלקס.
אהלן וסהלן
מרכזי המסחר הפכו פופולארים גם בקרב האוכלוסייה הערבית. לאחרונה התקבל היתר בנייה להקמת המרכז המסחרי בעיר רהט. חברת 'רני צים', היזמית במתחם, תקים בשלב ראשון כ-8,500 מ"ר שטחי מסחר.
הפרויקט ברהט מצטרף לשורה של פרויקטים שמקדמת 'רני צים מרכזי קניות' בחברה הערבית בהיקף כולל של כ-41.5 אלף מ"ר הכוללים מרכזי מסחר בטמרה וטייבה - שעתידים להיפתח בעוד כשנה וכן מרכזי מסחר באום אלפאחם, טירה וירכא.
החברה פועלת בתחום ההקמה וניהול של מרכזים מסחריים, רכישה, ייזום והשבחת קרקעות בישראל ומונה 10 מרכזים מסחריים פעילים בין היתר בעיר ערד, גני תקווה, נתיבות, בית שאן, מעלות, כפר סבא ונוף הגליל. במקביל, בכוונת החברה להקים מאות יחידות דיור בחברה הערבית בשנתיים הקרובות, כאשר לאחרונה דיווחה על פרויקט ראשון ביישוב פרדיס וזכתה במכרז להקמת מגורים בכפר קאסם.
"המוטו הוא ש'התמהיל הוא המלך'", אומר בני חליף, סמנכ"ל נכסים ושיווק בצים אורבן לייף, שבבעלות רני צים. "מבחינתנו המרכז השכונתי צריך לספק מצד אחד בילוי וחוויה ומצד שני לתת מענה לצורך פרקטי. כשאתה נצמד לעיקרון כזה, שהתמהיל שיצרת חשוב יותר מאכלוס בכל מחיר, זה מדביק את שכ"ד ושווי הנכס ואף משפר את הערך שלו בכל הפרמטרים. בסוף, הכל מתורגם לשווי, ליציבות ולאיתנות של המתחם. אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שמרכז שכונתי חייב שישובצו בו רשתות ומותגים מובילים אבל צריך גם חנות צעצועים וגם טמבוריה, וחייב גם מקום למשחקיה עבור הילדים. כל אלה הם חלק בלתי נפרד מהתמהיל שאנחנו מייצרים. הנחת העבודה שלנו מציבה במרכז את חווית הלקוח, לפעמים גם במחיר של צמצום הכנסות. אנחנו משקיעים מיליונים בפסיליטיס גם מעבר לקניות עצמן, באסתטיקה, גינון, ריהוט ונוחות – מקום שיהיה גם מרכז בילוי ואבן שואבת לתושבי האזור".
חיבור בין אנשים
קהילתיות וקרבה לבית היא מילת המפתח. קבוצת 'יובלים' בבעלות איציק ברוך יזמה והקימה את המרכז המסחרי בשכונת רייספלד בקריית אונו בהיקף של 1,500 מ"ר הכולל כ-15 חנויות, בית קפה, מסעדות, מעדניה וחנות ממתקים - ומשמש את תושבי השכונה והאזור כמרכז בילוי וקניות איכותי.
קבוצת יובלים, מעורבת בימים אלה בתכנון של אלפי יחידות דיור מתוכן כ-2,000 בביצוע, בת"א, רעננה, רמת השרון, הוד השרון, אשדוד, אור יהודה ונתניה. "המרכזים השכונתיים מהווים נקודת מפגש שכונתית מצוינת ולכן אנו רואים שקמים מרכזים דומים בשכונות רבות בארץ, במקום לצאת מחוץ לשכונה", אומר איציק בן ברוך, מנכ"ל קבוצת יובלים.
דוגמה נוספת ליצירת קהילה ניתן למצוא בפרויקט שהשיקה לאחרונה חברת רוטשטיין, Rotshtein's קדימה- צורן הממוקם בצפון היישוב. המתחם מתפרש על פני כ-6,500 מ"ר וכולל שתי קומות מסחר וכ-130 חניות בחניון תת קרקעי. במרכז המסחרי חנויות ורשתות הסעדה תחת המותגים גולדה, סופר פארם, פיצה פרגו, מכון כושר, מספרה, קופות חולים ומרכול בשטח של כ- 1,700 מ"ר.
עלות ההשקעה בפרויקט מסתכמת ב- 100 מיליון שקל. "מרכז הקניות מהווה עבור תושבי הסביבה נקודת מפגש מרכזית שתעשיר את חיי הקהילה והמסחר באזור כולו, עם שפע מקומות בילוי ותעסוקה חדשים״, לדברי אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין.
גם תושבי דימונה מציינים יום חג, כפי שרואה זאת ראש העיר בני ביטון, עם פתיחת המרכז המסחר והעסקים הראשון בדימונה 'דמרי סנטר דימונה', הכולל 4 קומות של שטחי משרדים, בנקים, בילוי ופנאי אשר הוקם בהשקעה של כ-125 מיליון שקל. כל שטחי המסחר הושכרו במלואם עוד טרום הפתיחה הרשמית של המתחם ובהם הרשתות המובילות. "'דמרי סנטר דימונה' יכלול בפעם הראשונה בתולדות העיר מרכז פתוח הכולל את מיטב המותגים, מרביתם מגיעים בפעם הראשונה לדימונה, כולל מתחם קולינרי".
"כדי ליצור מרכז שכונתי טוב ששורד לאורך זמן, יש צורך שיהיה שוקק חיים", מסבירה יפעת שליט, מנהלת הנכסים המניבים באפי קפיטל נדל"ן, "לרוב בקומת המשרדים נבחר למקם מרפאות לסוגן ומרכזי ספורט - אלו מוקדים שיוצרים תנועה תמידית של כלל הקהלים. בקומת המסחר, תמהיל החנויות צריך להיות תואם את הצרכים של התושבים כחנות פארם, מספרה וביגוד. מבחינת המזון יש צורך בסופרמרקט של עד 300 מ"ר, בית קפה, וחנות נוחות ויש מרכזים שהייתי ממליצה על פתיחת בר שכונתי שיהווה נקודת מפגש לצעירים".
בראיה צופה פני עתיד - המרכז השכונתי הופך למקום נדרש והכרחי בחיי היומיום שאי אפשר בלעדיו.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו