די להבין את המורכבות של הוצאת היתר בנייה לפרויקט התחדשות עירונית בישראל, יצאנו למסע במספרים אל עבר קבלת ההיתר המיוחל. הכתבה אולי תהיה פחות מובנת לציבור הרחב, אבל נוגעת לכל דייר שרוצה לצאת למסע התחדשות ולא מצליח להבין (כמו כולנו) - למה זה לוקח כל כך הרבה זמן, ללא שמץ היגיון.
לקחנו פרויקט התחדשות עירונית בגוש דן הכולל 370 יחידות דיור. התהליך היה מורכב וכלל מספר רב של שלבים ותהליכים, החל משלב הגשת הבקשה ומילוי תנאים לקליטתה, דרך הדיון בוועדה ועד לקבלת היתר הבנייה. "בסך הכל" מדובר בתהליך שארך כשנתיים וחצי. להלן כל השלבים והפירוט במספרים (לא לבעלי לב חלש):
2 - תב"עות רלוונטיות
ברוב המקרים חלות על מגרש יותר מתוכנית אחת לכן לפני שמתחילים את ההליכים חשוב להבין את המצב התכנוני.
1 - תיק מידע
השלב הראשון בדרך להגשת בקשה להיתר בנייה. הוא מוגש בשם היזם / בעל הזכות בנכס וכולל את כל התנאים הנדרשים בשלב הרישוי, 45 דפים ונדרשת מיומנות לנתח אותו.
43 - מתכננים מעורבים
מינוי צוות תכנון מקצועי ומנוסה הוא קריטי להצלחת הפרויקט. במידת האפשר כדאי לשקול מינוי מתכננים שהיו מעורבים בשלב התכנון התב״עי.
11 - פגישות תכנון טרום הגשה
מדובר בפגישות של צוות התכנון, היזם ומנהלי הרישוי, שנועדו לתאם איך ממלאים את כל התנאים לשלב הרלוונטי שנקבע בתיק המידע.
26 - פגישות תיאום טרום הגשה בעירייה
מטרתן לתאם דברים מול הרשות המקומית ולעגן אותם במסמך רשמי כתוב.
197 - חתימות דיירים
אישור הסכמת הדיירים הינו אחד מהתנאים לקליטת הבקשה להיתר ויציאת הפרויקט לדרך. לעתים שלב זה מתארך מאוד עקב חוסר הסכמה בין כל הדיירים, או מול היזם.
37 - אישורים לפתיחת בקשה מגורמי רישוי
בשלב זה מתבצע חלק משמעותי מהפעולות הנדרשות לבקשת ההיתר.
12 חודשים - שלמת התנאים לקליטת הבקשה.
36 - אישורי מחלקות פנימיות בעירייה.
100 - עצים בתחום הפרויקט.
513 - חניות מתוכננות.
6 חודשים - לקבלת נוסח ליידוע + השלמת יידוע
הליך שבו מיידעים את בעלי העניין על הגשת הבקשה להיתר, שנועד לאפשר להם להתנגד לבקשה.
20 - נספחים ותוכניות.
10 ימים - בדיקת תנאים מוקדמים - הליך בדיקה של כל המסמכים שהוגשו.
2 חודשים - בדיקה מרחבית (לפני שיבוץ לדיון).
ע"פ חוק יש להשלים את הבדיקה תוך 45 ימי עבודה במידה והבקשה תואמת תב״ע, ותוך 90 ימי עבודה במידה והבקשה כוללת הקלות ושימושים חורגים. ברוב המקרים הזמן שלוקח לרשות לבדוק את הבקשה ארוך הרבה יותר.
20 - עדכונים של תוכנית הבקשה
שלב לפני הדיון בוועדה הכולל שינויים בתוכנית לפי דרישות העירייה.
15 - אישורי גורמים חיצוניים
כמו חברת החשמל, כיבוי אש, פיקוד העורף, רשות מקרקעי ישראל וכיו״ב.
6 חודשים - מילוי תנאים להיתר.
2 חודשים - בדיקה סופית.
כשהיזם בשלב זה ההיתר כבר נראה לעין ואפשר להתחיל להתכונן לתחילת עבודה. מדובר בגדול בבדיקה טכנית של העירייה לפני הפקת האגרות והשלמת ההיתר ועדיין מדובר בעוד זמן יקר ושלב שיש לעמוד בו.
לדברי יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה, המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה: "הסוד בקיצור ההליכים הוא גיבוש אסטרטגיה וניהול הליך תכנוני מסודר בהתאם למטרות היזם והרשות. על מנת לייעל את התהליך, יש להתחיל לטפל בבקשה להיתר בנייה מוקדם ככל שאפשר, לעיתים במקביל להליכי שינוי התב״ע, להכיר טוב את המצב התכנוני, את כללי העבודה של הרשויות, ליצור מסמכים נכונים לתיעוד ומעקב ולהתאים צוות מנוסה שמתמחה בהליך הרלוונטי. הצלחת הפרויקט תלויה בצוות, ככל שהעבודה מדויקת יותר כך הרשות תגיב מהר ולעניין".
סייעו לנו במסע מומחי חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי סטטוטוריקה ורישוי, האדריכלית מיכל ישראל והילה גולדנברג, מנהלות פרויקטים בכירות בחברה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו