הקבלנים עותרים נגד חוק המכר: "אותה יד שפרסמה מכרזים משנה כעת את התנאים"

תיקון מס' 9 לחוק מכר דירות צפוי להיכנס לתוקפו מחר (חמישי) ובכך להקל במעט על רוכשי הדירות ולהביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים ברכישת דירה.

אף שהתיקון לא חל רטרואקטיבית, חברות נדל"ן מלינות כי התיקון אינו חוקי וספק אם יעבור את מבחן בג"צ כיוון שהוא משפיע גם על מכרזי עבר של רשות מקרקעי ישראל בהם טרם נחתמו הסכמים וחוזים בין היזם למשרד הבינוי והשיכון ובין היזם לרכש הדירה. הדבר משמעותי בעיקר בפרויקטים של מחיר למשתכן, שהרווחיות של הקבלנים במכרזים אלה נמוכה מאד.

היום הוציאה התאחדות הקבלנים בוני הארץ לשר הבינוי והשיכון זאב אלקין מכתב התראה טרם נקיטת הליכים לביטול התיקון שאושר. במכתב המתפרס על פני 14 עמודים שנוסח על-ידי עו"ד איה רייך-מינא וינון חימי ממשרד עו"ד פישר נכתב: "התיקון לחוק מעמיד זמן התארגנות קצרצר בן 7 ימים מיום פרסום החוק באופן שנועד להכשיל את הגורמים הרלוונטיים. התיקון לחוק משנה באופן מהותי את הפעילות בשוק ולכן בכל מקרה, היה אמור לכלול הוראות מעבר מפורטת ופרק זמן משמעותי הרבה יותר."

"מדובר בחקיקה רטרואקטיבית פסולה מאחר שהיא מטילה מגבלה על הקבלנים בקשר עם פעולות שבוצעו בעבר לחוק פוגע בזכות הקניין של קבלנים ובזכותם של קבלנים ורוכשי הדירות פוטנציאלים לחופש ההתקשרות ב באופן מהותי".

התיקון לחוק מכר דירות שאושר לפני כשבוע (30.6) נועד להגביר את הוודאות בעסקה שחותמים רוכשי הדירות ולעשות סדר בשני היבטים מרכזיים: הגבלת הצמדת מחירי הדירות ומועד מסירת הדירה. נכון להיום נהוג להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה ועל-כן הרוכש משלם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, גם על אלה שאינם מושפעים מהמדד, כמחיר הקרקע, הרווח היזמי והמע״מ. תיקון החוק החדש אומר כי חברות הבנייה יוכלו להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה.

בנושא פיצוי בגין איחור במסירת דירה, התיקון מצמצם את הפטור מתשלום פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה רק למקרה שבו האיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש או במקרה שהחוזה סוכל. כך נקבע כי במקרים בהם תימסר הדירה באיחור של לפחות חודש עד ארבעה חודשים, חברת הבנייה תשלם פיצוי בגובה שכר דירה מלא (100%) ובמקרה של איחור של חמישה חודשים ועד עשרה חודשים חברת הבנייה תשלם לקונים תשלום חודשי בשיעור של 125% משכר דירה באזור. על כל איחור שמעבר לעשרה חודשים יוטל פיצוי בגובה 150% משכר הדירה באזור.

"הפרשי הצמדה ממועד הזכייה או ממועד קבלת היתר הבנייה על כל סכום הדירה, זהו תנאי כלכלי שכל מי שניגש למכרז חישב אותו בחישוב כלכלי", מסביר גורם בחברת נדל"ן, "כעת באים ונוגסים ברווח הכלכלי של היזם. הדבר משמעותי ביותר בעיקר בפרויקטים של מחיר למשתכן שהרווחיות שם נמוכה וברגע שפוגעים בהם יש סיכוי שהפרויקט ייהפך להפסדי. דבר נוסף, יש מכרזים שמכוחם נחתמו חוזים עם רוכשי דירות אבל לא נמכרו כל הדירות בפרויקט, כך שנותרו מספר דירות. החלת התיקון בחוק על חלק מהדירות בפרויקט יוצרת אפליה בין רוכש שזוכה להטבה מכוח התיקון לרוכש אחר שכבר קנה את הדירה ולא זכה לכך. כמו-כן קיימים מכרזים שעוד לא נחתם בהם הסכם מול משרד הבינוי והשיכון והם תלויים ועומדים בקבלת היתרי בנייה. במידה שמשרד הבינוי והשיכון יבקש לשנות את נוסח ההסכם שיתאים לתיקון החוק אנחנו נתנגד לכך". 

"שינוי כללי המשחק תוך כדי משחק - דבר שלא ייעשה"

במכתב שהוציאה אחת מחברות הנדל"ן ליועצת המשפטית של משרד הבינוי והשיכון עו"ד אפרת פורקצ'ה ומתייחס למכרז מחיר למשתכן שזכתה, נכתב: "תיקון זה נוגד כל היגיון ועולה בגדר שינוי כללי המשחק תוך כדי משחק דבר שלא יעשה. יזמים אשר הגישו הצעות וזכן במכרזים הן של מחיר למשתכן והן בשוק החופשי מתוך ידיעה שמחירי הדירות יוצמדו למדד מוצאים עצמם בפני שוקת שבורה והפסדי עתק. מרשותיי משלמות את התמורה לקבלני המשנה צמודה למדד תשומות הבנייה ובנוסף משלמות ריבית גבוהה לגורמי המימון, אך אינן יכולות לגבות זאת מהצרכן. התיקון האמור מהווה פגיעה בחוזים אלה אשר נחתמו עם משרד הבינוי והשיכון בטרם כניסת החוק לתוקף ומהווה את הפרתם על ידי משרד הבינוי והשיכון".

אז מה יעשו בינתיים חברות הנדל"ן שזכו במכרזים ושיווקם טרם החל או יסתיים? רבים מהם מתכוונים להשאיר את המדד לפי המועד הקבוע במכרזים על כל התמורה. "רוכשי דירות שאינם מעוניינים לקנות דירה עם תנאי המכרז הישנים עומדת בפניו הזכות לוותר על הדירה ולקנות דירה אחרת לפי תנאי המכרז החדשים", אומר בעלים בחברת נדל"ן, "אותם זוכים שהגישו מועמדות לזכייה הכירו היטב את תנאי המכרזים ועצם בקשת הזכייה הסכימו לתנאים הישנים. נמצא שהיזמים עשויים להיתבע כך או כך, אם יתייחסו לחוק החדש או שלא, שכן בהחלת החוק במכרזים הישנים עשויה להתעורר נגדנו עילה לתביעה בגין אפליה. לעומת זאת באי החלת החוק, אנו עשויים להיתבע שלא החלנו".

לדברי ניצן פלדמן, סמנכ"לית ומנהלת אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, "אין ספק שחוזה בין קבלן לרוכש דירה כפוף לחוק מכר דירות. הבעיה היא שנוצר מצב שהיזם הסתמך על ״כללי משחק״ שונים בעת מתן הצעתו ומתוך מחשבה שמחיר הדירה יהיה מוצמד. אין ספק כי מדובר בבעיה משפטית שכן אותה יד שפרסמה את המכרזים עכשיו משנה את הכללים".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר לנדל"ן היום: "משרד הבינוי והשיכון דוחה על הסף את טענות הקבלנים. חוק המכר הוא חוק שמסדיר את היחסים בין הרוכש למוכר ולא בין היזם לבין המדינה. מטבע הדברים, דברי חקיקה שונים, המשתנים מעת לעת, עשויים לשנות את מערך השיקולים הכלכלי של צדדים לחוזה, גם לאחר חתימת החוזה. כך, למשל, שינויים בדיני המס או בקביעת שיעור הריבית על ידי בנק ישראל, עשויים להשפיע על גובה ההכנסות מפרויקטים (גם אם הם תוצאה של זכייה במכרזים שתנאיהם נקבעו מראש). בנוסף, היזמים ממילא לא יכלו לצפות את השינוי שחל במדד תשומות הבנייה מאז זכייתם במכרזי "דירה בהנחה", ולפיכך גם לא היו יכולים להסתמך על ההכנסות מהפרשי ההצמדה למדד או על כך שיוכלו להמשיך ולגבות מרוכשים מדד תשומות בניה לאחר מועד המסירה החוזי. בהתאם לאמור, לעמדת המשרד, התיקון לחוק המכר הוא ראוי ובוודאי שלא הייתה מניעה משפטית לחקיקתו.