למעלה מ-80 אלף דירות מסתתרות בהסוואה מאחורי שטחים צבאיים במקומות הכי יקרים בארץ וביכולתן לפתור אחת ולתמיד את מצוקת הדיור במדינה. אלא ש״מבצע צבאי״ לשחרור הדירות עוד לא ממש התקיים עד עתה. התוכנית לפינוי בסיסי צה"ל ובנייה על שטחם מסתובבת כבר עשרים שנה ומתנהלת בעצלתיים, וזו חתיכת מחדל.
אם אתם שואלים את עצמכם מהו הנשק הכלכלי החזק ביותר של צה״ל? האם הלייזר ההגנתי, כיפת ברזל המיושנת יותר, או אולי טילים חודרי בונקר? ממש לא. הנשק הכלכלי החזק ביותר היא אותה "ירושה" של צבא ההגנה הישראלי מימי המנדט, משדה דב והקריה ועד תל השומר וצריפין. אלפי דונמים יקרים ששוויים מאות מיליארדי שקלים המהווים בסיס לתוכנית של רשות מקרקעי ישראל במרכז הארץ לשנים הבאות. בקרקעות אלו קיים פוטנציאל לשיווק ובנייה של למעלה מ-80 אלף יחידות דיור ועוד עשרות מיליוני מ"ר של תעסוקה ומסחר. מבצע צבאי ממוקד ונחוש יכול היה לחלץ ולשחרר את אותן קרקעות ובכך לסייע, ואולי גם לחסל את מצוקת הדיור בישראל.
כ-7,000 אנשי צבא ממיטב המוחות של צה״ל צפויים לעבור בפברואר 2024 ליחידות התקשוב והסייבר בבאר שבע, דבר שיעביר את הנגב לשלב הבא.
בימים אלה הושלמה עסקת קריית התקשוב: שיכון ובינוי רכשה את מניות "אפי נכסים" בקריית התקשוב הטכנולוגית בנגב תמורת כ-197 מיליון שקלים, ותרשום רווח של כ-90 מיליון שקלים. הפרויקט כולל הקמה ותפעול של קריה טכנולוגית של צה"ל בשטח בנוי בהיקף של יותר מ-190 אלף מ"ר שתאכלס למעלה מ-6,000 אנשי צבא. בנימין נשפיץ, מנכ"ל הקריה למודיעין, פענוח וסייבר אומר: ״היה לנו ברור שלקוח הקצה ידרוש מאתנו את הטופ שבטופ. זה לא יכול להיות עוד מחנה צבאי״.
זה צעד קטן שנעשה בכיוון אך עדיין מדובר בפוטנציאל בלתי ממומש, כי לא ייתכן שב-2022 הקריה הצבאית עדיין יושבת על חלקים בתל אביב סמוך לאבן גבירול, הנערך לקו ירוק של הרכבת הקלה; תל השומר ממשיך לקלוט חיילים באמצע שטחים כלואים בין שלוש רשויות בגוש דן, ומחנה השלישות ברחוב בן גוריון ברמת גן תופס חלק משמעותי מלב העיר.
תוכניות העתיד של משרד הביטחון מדברות על פינויים המלא של עשרה מחנות צבאיים באזורי המרכז ופינוי חלקי של שלושה מחנות נוספים. במקביל יוקמו שלושה מחנות חדשים בנגב ופרויקטים חדשים ב-19 מחנות קיימים. בסך הכל מדובר על פינוי של כ-8,000 דונמים באזורי ביקוש חמים בצריפין, סירקין, תל השומר, גלילות, שדה דב, גבעתיים, קסטינה, דלק אשדוד, מש”א בית דגן, טירה 148, גנים (שלישות ראשית רמת- גן), כלא 6 בעתלית ומחנה נוסף במרכז הארץ.
אז תוכניות יש למכביר, גם לוחות זמנים למימוש וביצוע, אך המדינה מתנהלת די בעצלתיים. כבר באפריל 2016, אגף ההנדסה והבינוי במשרד הביטחון פרסם עשרות מכרזים בהיקף של רבע מיליארד שקל בשלב ראשון, לפינוי של 13 בסיסי צה"ל במרכז הארץ המשתרעים על שטח של כ-8,000 דונם. כמו כן, פורסמו מכרזים לבנייה של כשני מיליון מ"ר של בסיסים חדשים בדרום ובצפון הארץ. ניצנים של מהלכים אלה אנו זוכים לראות רק היום.
אז איך תראה המדינה החדשה ללא הבסיסים המנותקים באמצע שכונות שהולכות וצוברות תאוצה? "לאחר שנים של הבטחות אנחנו סוף סוף עדים, בשנים האחרונות, לפינוי שטחים נרחבים על ידי צה"ל ושיווק קרקעות לאלפי דירות באזורי הביקוש, כצריפין, פתח תקווה ותל אביב", אומר טל קופל, מנכ״ל madlan, ״עם זאת, מימושן של אלפי דירות נוספות מתעכב בשל זיהום קרקע נרחב שמותירים אחריהם הצבא ותע"ש, כך שמימוש ההבטחות לפינוי בסיסים בגלילות, רמת גן ומתחם הורדצקי בתל אביב, לא נראה באופק".
בסיוע מינהל התכנון ובשיתוף מחלקת המחקר של מדלן סקרנו את נתחי הקרקע המרכזיים שפינוי מהיר שלהם יספק למאות אלפי אנשים קורת גג חלומית.
מחנה תל השומר – 12,650 דירות
מיקום: המחנה ממוקם בשטח כלאיים בין שלוש רשויות: רמת גן, קריית אונו ואור יהודה. צפונית לאור יהודה, דרומית לקריית אונו ומזרחית לביה"ח שיבא, רמת אפעל וקריית קריניצי ברמת גן. הבקו"ם עצמו צפוי לעבור לרמלה.
לו"ז: באפריל 2015 קבעה הממשלה, כי המחנה יפונה בשני שלבים: במרץ 2022 ובינואר 2023 ובמקומו ייבנו כ-12,650 דירות. היעד מדבר היום על 2026.
מה ייבנה: תוכנית תה"ש (תל השומר) מרכז, משתרעת על שטח של כ-1,357 דונם ואמורה לכלול כ-9,500 יחידות דיור והיקף תעסוקה ומסחר של כ-440,000 מ"ר.
תוכנית תה"ש צפון - מייעדת שטח של כ-226 דונם בשטחים שמצפון מזרח לבית החולים תל השומר וממערב לדרך מוטה גור, ואמורה לכלול כ-2,087 יחידות דיור. התוכנית מייצרת דופן עירונית לבית החולים שיבא. התוכנית משלבת מבנה לשימור, חורשות ועצים בוגרים וערכי טבע הממוקמים בתחומה.
ראש עיריית קריית אונו ישראל גל: ״פינוי תל השומר בהקדם יהפוך אותנו לחברה אזרחית מתקדמת יותר. זה אזור חשוב לפיתוח שירותים עירוניים תרבות חיי חברה פארקים עסקים ודיור משולב והוא מתוכנן בסטנדרטיים הטובים ומתקדמים ביותר. זו הזדמנות נפלאה לפתח אזור במרכז הארץ כמו שצריך ונדרש״.
ראש עיריית אור יהודה, ליאת שוחט, מציינת, "העיר בראשותי תשמח לסייע ולקדם תוכניות לבינוי דירות חדשות בעיר הכי אטרקטיבית בגוש דן בעקבות פינוי תל השומר. כפי שעשינו זאת במהירות, במקצועיות, במסירות ובמחויבות בעבר, נעשה זאת בעתיד תוך טיפול יסודי בתוכנית הקיימת כדי שתבטיח פתרונות תחבורתיים, בינוי איכותי וסל שירותים עשיר לכלל תושבי העיר".
בפועל: בדצמבר 2015 אישרה הותמ"ל למתן תוקף 3 תכניות של בתל השומר בהיקף כולל של כ-14,000 יחידות דיור בלבד. בדצמבר 2021 החזיר בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים, החזיר את שתי תוכניות הבנייה בבסיס תל השומר, זאת משום שהמדינה לא ביצעה סקר מזהמים בשטח.
רמלה, מתחם רחבעם – 2,500 יחידות דיור
מיקום: תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה על שטחי המחנה הצבאי "רחבעם" המתפנה ברמלה, סמוך לשכונת קריית האמנים. התוכנית משתרעת על שטח כולל של כ-378 דונם, והיא ממוקמת במתחם שבין הכבישים 40 מצפון ו-431 מדרום ושכונת "קריית האומנים" ממזרח.
לו"ז: תוך שלוש שנים תחל הבנייה.
מה ייבנה: התוכנית כוללת 2,500 יחידות דיור שיוקמו במבני מגורים בני 8-16 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 625 במספר יוקצו לבניית דירות קטנות ו-300 יחידות עבור דיור מוגן. התוכנית כוללת עוד כ-77 דונם שטח עבור מבני ציבור, כ-7 דונם עבור שטחי ספורט ונופש וכ-46 דונם שטחים פתוחים. בחלק הצפוני של התוכנית יוקצה שטח של 46 דונם להקמת מתחם תעסוקה בו יוקמו 4 מגדלים בני 20 קומות. התוכנית מתייחסת גם לשימור המבנים ההיסטוריים שנבנו בתקופת המנדט הבריטי, במטרה שישתלבו עם הבינוי החדש.
בפועל: בנובמבר 2021 החליטה הוועדה המחוזית מרכז להפקיד תוכנית להקמת שכונת מגורים על שטח המחנה הצבאי.
מחנה סירקין: 12,650 דירות
מיקום: מחנה סירקין במזרח פתח תקוה משתרע על שטח של כ-2,100 דונם, צפונית לכפר סירקין. המחנה ממוקם גם הוא על שטח כלאיים, שחלקו בפתח תקוה וחלקו באלעד.
לו"ז: החלטת ממשלה 2392 מינואר 2015 קבעה כי המחנה יפונה בשני שלבים: ביוני 2018 ובמרץ 2021, כשעל השטח ייבנו כ-12,650 דירות.
מה ייבנה: בחודש יוני 2017 החליט קבינט הדיור על אישור מהיר של 8,000 יחידות דיור במתחם מחנה סירקין, בנוסף לשטחי תעסוקה, תעשייה ומסחר לצד שטחי ציבור. במקביל הוחלט על אישור תוכנית סירקין דרום - שטח של כ-900 דונם באזור הסמוך לשכונת עמישב שצפוי לכלול כ-4,000 יחידות דיור נוספות, שטחי מסחר ופיתוח ציבורי. באוגוסט 2021 אושרה תוכנית הבנייה על החלק המזרחי של סירקין, אשר הקצתה מתוך ה-4,000 יח"ד, 845 דירות עבור דירות קטנות ו-250 עבור דיור מוגן. עוד קבעה התוכנית כ-67,000 מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה, כ-142,000 מ"ר עבור מבני ציבור ותוספת של כ-160 של שטחים ושימור כ-700 עצים.
בפועל: בחודש מרץ השנה הושלם הפינוי של מחנה סירקין והועבר לרשות מקרקעי ישראל. באוגוסט 2021, כאמור, אישרה הוועדה המחוזית מרכז את התוכנית ודחתה את ההתנגדויות שהוגשו. את ההתנגדויות הגישה עיריית פתח תקווה ותושבים שטענו כי שתי התוכניות יגרמו לבעיה תחבורתית קשה עקב המחסור בתשתיות במקום. התוכנית לא כוללת חיבור ישיר לכביש 6, הכביש הבינעירוני הראשי באזור. משרד התחבורה שוקד על תכנון סלילת כביש חדש באזור. אין צפי למועד תחילת העבודות.
תע"ש השרון – 36,000 דירות
מיקום: מדובר בשטח של כ-7,500 דונם המצוי בתחום הרשויות רמת השרון, הרצליה, הוד השרון והמועצה אזורית דרום השרון.
לו"ז: תוכנית תעש השרון הופקדה לראשונה ב-2012, אליה הוגשו מאות התנגדויות, שנגעו בעיקר בזיהום החמור של הקרקע כתוצאה מפעילות התעשייה הצבאית. בפברואר 2017 התוכנית אושרה על-ידי ועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, עם הערה לעניין חומרת הזיהום ובחודש מאי 2017 הוגשו לבית המשפט המחוזי בתל אביב עתירות מצד ראשי עיריות ועמותות בדרישה לבטל את החלטת ועדת הערר ולבצע סקירת קרקע וטיהור עוד קודם לתכנון.
מה ייבנה: הוועדה המחוזית המשותפת למחוזות תל-אביב ומרכז, אישרה את המדיניות התכנונית ("תוכנית צל") למתחם "תע"ש השרון. הפיתוח המוצע מאפשר הקמת רובע עירוני הכולל כ-36,000 יחידות דיור שייתנו מענה לכ-100,000 תושבים, היקפים משמעותיים ייועדו לדיור בר השגה. בנוסף כוללת עוד התוכנית שטחי מסחר, תעסוקה ושירותים בהיקף של כ-1,386,000 מ"ר. התוכנית נשענת על שתי תחנות מטרו עתידיות ומערך תחבורה ציבורית משלים.
בפועל: טיהור הקרקע ומי התהום מהווה מוקש לא פשוט. התוכנית קובעת כי בעת קידום התוכניות המפורטות נדרש לערוך סדרה של בדיקות מפורטות לנושאי ערכי טבע, נוף ואקולוגיה, תחבורה, אנרגיה, ניהול הנגר ותשתיות. בפועל הדבר לא נעשה. לאחרונה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, מיכל אגמון גונן, החליטה שלא להתערב בהחלטת מוסדות התכנון ולדחות את העתירות שהוגשו, כאמור. בכך ניתן אור ירוק להמשך תכנון השטח.
מתחם צריפין: 17,000 דירות
מיקום: המחנה משתרע על שטח של כ-3,700 דונם וגובל בשכונות מזרח ראשל"צ ובאר יעקב, כאשר 75% משטח המחנה בתחומי באר יעקב והיתר בראשון לציון.
לו"ז: החלטת ממשלה 2392 מינואר 2015 קבעה כי המחנה יפונה במספר שלבים: בין דצמבר 2016 לינואר 2023 ובמקומו ייבנו בין 12,000-15,000 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה. לפי הערכות, כ-70% מכלל הדירות בשכונה יהיו בשלבי בנייה או אכלוס עד 2026.
מה ייבנה: תוכנית אב שאושרה במרץ 2014 ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז מרכז קבעה כי בכל שטח המחנה ייבנו 17,000 אלף דירות, מתוכן כ-10,000 בבאר יעקב והיתר בראשון לציון. תוכנית האב כוללת גם 1.5 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, מתוכם כ-1.2 מיליון מ"ר לבאר יעקב. תוכנית מפורטת קובעת עוד כי במרכז השכונה עתיד לעבור המשכו של רחוב ירושלים אשר יהווה הציר הראשי של השכונה ולאורכו יוקמו בנייני מגורים עם חזית מסחרית ובנייני משרדים. בצדה המזרחי של השכונה יוקם פארק מטרופוליני גדול, שישתרע מצפון לדרום ויהיה משותף לבאר יעקב וראשון לציון.
בנייני המגורים בשכונה יהיו בני 5-17 קומות, כך שהאזור הדרום מזרחי יתאפיין בבנייה נמוכה בניינים בני 7-5 קומות, ואילו פנים השכונה יכלול בנייה גבוהה יותר. רוב הדירות שייבנו בשכונה ישווקו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. ההתניידות במקום תתבצע בין היתר באמצעות תחבורה ציבורית וקווי מערכת תחבורה עתירת נוסעים.
בפועל: סנונית ראשונה למתחם תעסוקה בצריפין החלה להיבנות בשטחי באר יעקב. הבנייה כוללת שני מגדלים בני 17 קומות כל אחד ולמעלה מ-38 אלף מ”ר של שטחי משרדים של חברת אילה אגם. לדברי תא״ל מיל. איתן לוי בעלי חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם: "העיר הצעירה ניצבת היום בפני קפיצת מדרגה מאוד משמעותית ואין בה היום היצע משרדים הולם ביחס לגודל האוכלוסייה. הפרויקט בצריפין מציג אלטרנטיבה איכותית למתחמים הגדולים והיקרים בלב גוש דן".
השלישות הראשית ר"ג - 516 דירות
מיקום: לאורך דרך בן גוריון ברמת גן.
לו"ז: החלטת ממשלה 2392 מינואר 2015 קבעה כי המחנה יפונה בשני שלבים, במרץ 2022 (כחול) ובמסגרת מעבר צהל לנגב (ירוק).
מה ייבנה: 516 יחידות דיור בשישה מגדלי מגורים בני 37-44 קומות לצד שטחי מסחר ופארק ציבורי רחב. שבעה מהמבנים ששימשו את המחנה ישומרו וישמשו למעונות ומוסדות ציבור. כמו-כן תוקם כיכר ציבורית שתהווה את שער הכניסה למתחם.
בפועל: במסגרת התוכנית תורחב דרך בן גוריון ברוחב של כ- 12.5 מטרים, על מנת להקל על עומסי התנועה הצפויים עם תוספת האוכלוסייה לאזור. כמו-כן תתאפשר הקמת תחנת רכבת קלה של הקו הצהוב המתוכנן אשר יחבר את האזור אל מרכזי התעסוקה של בני ברק ותל אביב ופארק הירקון.
שדה דב – 16,000 דירות
מיקום: התוכנית משתרעת על שטח של כ-1,645 דונם ביבשה ושטח ימי של כ-888 דונם. התוכנית ממוקמת מערבית לשדרות לוי אשכול ושכונת נופי ים, מזרחית לים, צפונית לשדרות שי עגנון ולתחנת הכוח רידינג. תחום התוכנית משמש ברובו כשדה תעופה אזרחי וצבאי. בתווך שבין שדה התעופה לים קיימת טיילת חופית.
לו"ז: החלטת ממשלה 2392 מינואר 2015 קבעה כי המחנה יפונה בשני שלבים: בנובמבר 2014 וינואר 2019. באוגוסט 2021 נסגר המכרז הראשון במתחם.
מה ייבנה: תכנון רובע עירוני חדש הכולל 16,000 יחידות דיור, כ-514,000 מ"ר למבני ציבור, כ-126,000 לשטחי מסחר, כ-330,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה וכ-125,000 מ"ר למלונאות. כמו-כן מתוכנן במתחם שטחי פארק וגנים בהיקף של 385 דונם.
בפועל: לתוכנית היו מתנגדים רבים, ביניהם ראש עיריית אילת ומשרד הביטחון שביקש לדחות את פינוי שדה התעופה, ואכן הצליח בכמה חודשים. לצד זאת השנה סוף סוף שווקו קרקעות במתחם, ובהיסטוריה ייזכר שדה דב כמקום שבו שווק המכרז היקר ביותר שהכניסה רשות מקרקעי ישראל לכיסי המדינה. המכרז כולל 4 מגרשים על שטח של 340 דונם המיועדים לבנייה של 1,574 דירות. הזוכים שלמו יחד 4.4 מיליארד שקל. החברות הזוכות הן: קבוצת חנן מור, אביסרור, משולם לוינשטיין וישראל קנדה. קבוצת שיכון ובינוי זכתה במרכז נוסף להקמת 511 דירות להשכרה ארוכת טווח במתחם, תמורת 1.176 מיליארד שקל כולל עלויות פיתוח.
מחנה הורודצקי - 800 דירות
מיקום: המחנה בשטח של כ-130 דונם, הגובל בדרך השלום ובשכונות ביצרון, רמת ישראל, תל חיים ויד אליהו - מובלעת בין גבעתיים לתל אביב.
מה ייבנה: המתחם יכלול 800 דירות בבניינים של כ-10 קומות ומגדל בגובה של 25 קומות. הבינוי יהיה בעירוב שימושים ויתרכז צמוד לכיכר עירונית על רחוב דרך השלום, כשמסביב לכיכר יוקמו מסעדות ובתי קפה ותחתיה יוקם חניון ציבורי גדול. במסגרת התוכנית גם ישומרו מבנים היסטוריים ובהם תחנת השידור "תל חי".
בפועל: הופקדה להתנגדויות ומחכים.
אלפי יחידות דיור- אגד מחנות גלילות
מיקום: מדובר בבסיסים הנמצאים סמוך למחלף גלילות, ששטחם הכולל 1,870 דונם (8200, בה"ד 15, המכללות הצבאיות ובית הספר למודיעין של אמ"ן).
לו"ז: לא ידוע
מה ייבנה: במקום תוכננה בנייה של בתי מגורים ושטחי משרדים ותעסוקה.
בפועל: נכון להיום, התוכנית מושעית ולא ידוע מתי תצא לפועל. ב-2020 הוצף מחנה גלילות בחורף הגשום.