תור הזהב של השיכונים

כשמדברים בלי סוף על ה-win win בהתחדשות העירונית במשולש הכולל דיירים, עירייה ויזמים - יש תמיד שורה תחתונה שבה בעלי הדירות הישנות מרוויחים בהשבחה בלתי תיאמן בשיעור של מאות אחוזים. כשאני נשאל מפעם לפעם מהי השקעת הנדל״ן המוצלחת ביותר, התשובה היא אחידה: קחו דירה ישנה בשיכון נוראי, במחיר אפסי, ברחוב ראשי ובקומה גבוהה - השביחו אותה בהתחדשות עירונית מכל סוג, ותחגגו באקזיט. לא מאמינים? תשאלו את מי שזכו ובגדול.

רמת גן, רחוב איתמר - אקזיט של 2.2 מיליון שקל

התחדשות שנעשתה בבניין בוטיק ברחוב איתמר 4 ברמת גן השביחה את הנכס של דוד גינדי, בעל דירה בבניין, ב-2.2 מיליון שקלים.

מדובר ברחוב שקט ללא מוצא עם נוף פתוח לפארק הירקון. לפני כ-6 שנים קבוצת יוסי אברהמי ביצעה פרויקט הריסה ובנייה מחדש של הבניין, כך שהמבנה הישן הפך לבניין יוקרתי עם לובי מפואר, חיפוי אלוקובונד (אלומיניום) בחזיתו, מעליות מהירות, חלונות עם זכוכית כפולה ותקרות גבוהות.   

"גרתי בדירת 3 חדרים בבניין ישן בן 3 קומות ובו 9 דיירים בלבד", מתאר גינדי, "במסגרת ההתחדשות העירונית קיבלנו דירה גדולה ב-14 מ"ר מזו הקודמת, בקומה גבוהה יותר, ממ"ד, מרפסת שמש גדולה, מחסן וחניה פרטית. אם הייתי מוכר כיום את הדירה הישנה שגרתי בה, הייתי מקבל בסביבות 1.8 מיליון שקל. את הדירה הנוכחית שלי כיום, אני יכול למכור בכ-4 מיליון שקל ומעלה".

רמת גן, רחוב רזיאל - אקזיט של 2 מיליון שקל

אקזיט מטורף נרשם בפרויקט פינוי בינוי ברמת חן. ב-2008 רכשה אתי אנקורי דירה בבניין ברחוב רזיאל ברמת גן תמורת 160 אלף דולר. "קניתי אותה כהשקעה עבור הבן שלי", מספרת אנקורי, "במהלך השנים עברנו עוד ועדה ועוד תוכנית וכבר לא האמנתי שיצא לפועל, אבל החברה ועורכי הדין התעקשו ולא עזבו".

אנקורי תקבל דירה בקו ראשון לפארק, בקומה שישית בבניין. הדירות בפרויקט משווקות החל מ-2.589 מיליון שקל לדירת 3 חדרים.

מי שיזמה את הפרויקט היא חברת 'גרופית' שהרסה שני המבנים בני שלוש קומות ברחוב רזיאל שכללו 28 דירות. במקומם תבנה החברה שני בניינים בני 9 קומות שיכללו יחדיו 75 דירות. בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה עם חניה ומרפסת, בעוד שכיום אין כלל חניות בבניין.

לדברי עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלים בחברת גרופית, "הבניין קיים כבר כ-60 שנה והניסיונות לבצע בו פינוי-בינוי נמשכו כ-20 שנה. אנחנו נכנסנו לתהליך לפני כ-8 שנים, הוא היה ארוך ומורכב וכלל עליות וירידות רבות. לפני כשנה, לאחר שכבר שילמנו את היטלי ההשבחה והאגרות וחיכינו להיתר, קיבלנו הודעה מהעירייה שהפרויקט לא יוכל לצאת לדרך בגלל שפג התוקף של התוכנית שמכוחה חושבו זכויות הבנייה. זו הייתה מהלומה. אחד הרגעים הקשים ב-30 השנים ומעלה בהן אני יזם. לאחר חודש של מלחמה עיקשת הצלחנו לקבל היתר והנה אנחנו בונים".

חיפה, ברל כצנלסון - 21% יותר בפחות משנה

רווח בשיעור של מאות אחוזים רשמו גם בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית 'פרשקובסקי בחיפה'. מדובר בתושבים שהתגוררו בשבעה מבני שיכון ברחוב ברל כצנלסון 43-82 בשכונת נווה שאנן בחיפה. עם הריסתם, נבנו ארבעה מגדלים בני 15 קומות ולצידם עוד 6 מגדלים בני 9 קומות. חלק מבעלי הדירות רכשו את דירותיהם ב-2008, כך שהם נהנו מתשואה חלומית בשיעור של כ-450% על המחיר עד כה.

כך מספרת הדיירת סמדר ויינברגר שרכשה ב-2004 דירת 60 מ"ר במתחם תמורת כ-400 אלף שקל: "בשנת 2012 התחיל תהליך התקשרות עם חברת פרשקובסקי ובשנת 2018 החל פינוי הדיירים. במסגרת הפרויקט קיבלנו דירה ששטחה גדול ב-40 מ"ר מהדירה הישנה, מרפסת שמש בשטח של כ-12 מ"ר, מחסן וחניה".

דירה דומה בשטח של כ-100 מ"ר בפרויקט נמכרת כיום תמורת 2.150 מיליון שקל – פי 5.4 מהמחיר הראשוני עד כה. בעלי דירות שקנו קודם לכן דירת 50 מ"ר בכ-400 אלף שקל, כ-8,000 שקל למ"ר, קיבלו דירה ששטחה גדול ב-32 מ"ר מהדירה שנהרסה. שמונה חודשים מאוחר יותר, שהפרויקט טרם יצא לפועל, דירה בגודל זהה נמכרה בכ-480 אלף שקל שהם 9,660 שקל למ"ר - עלייה של כמעט 21% בפחות משנה.

כיום מחזיקים אותם בעלים בדירת 82 מ"ר ששוויה כ-1.5 מיליון שקל, לכל הפחות.
בדצמבר 2021 נמכרה דירת 5 חדרים בבניין בשטח 120 מ"ר תמורת כ-2.25 מיליון שקל. המחיר משקף מפתח של 18,600 שקל למ"ר, גבוה בכ-18% מהמחיר למ"ר הממוצע בשכונה, שעומד על כ- 15,100 שקל.

חיפה, שכונת נווה דוד - 146% בחמש שנים

בפרויקט "אלמוג כרמל מערב" של קבוצת 'אלמוג' בשכונת נווה דוד בחיפה, רשמו בעלי הדירות עליית מחיר משמעותית בשווי הנכס שברשותם. אם קודם לביצוע הפרויקט הייתה הדירה שווה מאות אלפי שקלים בודדים, הרי שלאחריו, שוויה הגיע לכ-1.6 מיליון שקל, והמחירים עדיין במגמת עלייה.

בעלי הדירות בפרויקט החזיקו בדירות 3 חדרים בשטח של כ-50 מ״ר. בין השנים 2016-2017 נמכרו דירות דומות תמורת כ-650 אלף שקל ועם הנחת אבן הפינה לפרויקט ב-2018, נרשמה עלייה משמעותית כאשר דירה ישנה בגודל דומה כבר נמכרה תמורת כ-970 אלף שקל.

הדיירים הוותיקים עתידים לקבל דירות גדולות משמעותית בשטח של כ-80 מ״ר, אשר כיום מחיר השוק שלהן הוא כ-1.6 מיליון שקל. עם אכלוס הפרויקט צפויה עלייה נוספת במחירים, כפי שלרוב קורה בעת השלמת הבנייה ומסירת הדירות לדיירים. המשמעות היא שהדיירים הרוויחו עד כה בתקופה של חמש שנים סכום הקרוב למיליון שקל, ורווח של 146%, וזאת עוד לפני האכלוס בפועל.

בנייה ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את הייזום במסגרת התחדשות עירונית. כיצד עושים וכמה זה עולה?

מאת: עו"ד רוית סיני, מחברת הספר ״המדריך לתמ"א-38 ופינוי-בינוי״

פעמים רבות תמ"א 38 מקנה זכויות בנייה לבעלי דירות בבניין הדרוש חיזוק מפני רעידות אדמה. בגין ביצוע החיזוק, הריסתו או שיפוץ הבניין מבפנים ומבחוץ, יתקבלו זכויות בנייה לתוספת של דירות חדשות.

ברוב המקרים, בעלי דירות בבניין מחליטים להעביר ליזם חיצוני את זכויותיהם הקנייניות, תמורת ביצוע חיזוק הבניין או הריסתו. בתמורה הם מקבלים דירות חדשות עם ממ"ד, מרפסות שמש, ומפרט טכני חדש. היזם, לעומת זאת, מקבל על עצמו את זכויות הבנייה ומכירת הדירות החדשות.

עם זאת ישנם מקרים לא מעטים, בהם בעלי דירות בבניין אינם יכולים לקבל כל הטבה מהיזם, בין היתר בשל מגבלות תכנון, כך שלמעשה לא ניתן להוסיף ממ"דים ו/או מרפסות שמש. לחילופין, ישנם בעלי דירות גג, שהתמורה הניתנת להם לא משתלמת כלכלית עבור היזם, כך שהבניין נותר בעינו.

במקרים מסוג זה קיים, פתרון לפיו בעלי הבניין יהפכו להיות היזמים בעצמם. אפשרות זו, מקנה לבעלי הדירות להתחלק ברווחי הדירות שיבנו, לאחר החזר מלוא הוצאות הייזום והבנייה. תמורה זו יכולה לעיתים להניב רווח של מיליוני שקלים.

כך קרה לגדי (שם בדוי), בעלים של דירת גג בבית משותף באחד האזורים היוקרתיים בתל אביב. לו ולשכן הסמוך לו, מוצמדות הזכויות של הגג. הם ניסו לעניין יזמים, אולם לא הייתה כדאיות כלכלית לאף יזם להגיש הצעה מתאימה שתענה גם על דרישות גדי ושכנו.

תוכנית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) אפשרה להוסיף בבניין בו גר גדי, שלוש דירות חדשות, אחת רגילה ושתי דירות גג נוספות. בסופו של יום, לאחר בדיקות שנעשו, החליט גדי להוציא לפועל את הפרויקט עם שכנו. השניים החלו בתהליך בדיקות מקיף ומשרדי ביצע את עריכת ההסכמים מול אנשי המקצוע הרלוונטיים, האדריכל והשמאי. לאחר קבלת דו"ח שמאי, הבינו גדי והשכן שאם יבנו במסגרת יזמות פרטית – הם יוכלו לממן את כל הפרויקט ולקבל את דירות הגג החדשות בבניין. לא זו בלבד, אלא שגם בעלי הדירות הרגילות יוכלו לקבל הטבות משמעותיות יותר מכל הצעה של יזם שהוגשה להם ועדיין תישאר להם דירה למכירה שהרווח שלה יחולק בין כל הדיירים באופן יחסי לגודל הדירות.

פרויקטים מסוג זה, באים לידי ביטוי במצבים בהם ישנם מספר מצומצם של בעלי דירות בבית משותף ושוררת בן בעלי הדירות מערכת יחסים טובה שתאפשר להם להתקדם עם הפרויקט ללא התנגדויות וקשיים.

השלבים בתהליך 

[עד ראשון בתהליך הוא קבלת דו"ח ראשוני על היתכנות ביצוע הפרויקט מאדריכל מנוסה בתחום. דו"ח זה רצוי שיכלול תוכנית אדריכלית רעיונית הכוללת בדיקת זכויות בנייה ומצב תכנוני במסגרת תמ"א 38; בדיקת היתכנות להוספת ממ"דים וכן אם ניתן חדר נוסף, מעלית וקומות נוספות; בדיקת היתכנות לחניות תת קרקעיות (או מכפילי חניה וחניון אוטומטי); בדיקת היתכנות לחיזוק הבניין או הריסתו והדמיה בגימור ברמת תמונה.

לאחר הצגת התוכניות האדריכלות, נכנס לתמונה שמאי מקרקעין שתפקידו לבצע תמחור לפרויקט, הערכת עלויות, בדיקות ותכנון לאופציה הנבחרת והערכת שווי הרווחיות בפרויקט. ניתוח הזכויות הקנייניות משפטיות מתבצע על-ידי עורך דין.

בשלב הבא נדרש לבדוק מהם תנאי התשלום לאותם אנשי מקצוע (מלבד הבדיקות המקדימות) והאם ניתן לגייס את הסכום שנדרש לביצוע הפרויקט.

עד שלב הגשת ההיתר וההסכמים מול כל הבעלים, התשלום נע בין 100 ל-400 אלף שקל, תלוי בגודל הפרויקט והיקפו. משלב ההיתר, הבעלים יכולים לקבל מימון באמצעות בנק מלווה על הסכום המלא של הבנייה וההוצאות הנלוות.

עלות הוצאות הפרויקט צריכה לכלול את כל אנשי המקצוע שצרכים להיות: אדריכל, עו"ד, מנהל פרויקט, מפקח בנייה, יועצים (יועץ חניה, יועץ ביטוח, ועוד) קבלני ביצוע, אגרות, עלויות מימון, מיסוי והוצאות שיווק.

רק לצורך הבהרה: עלות חיזוק בניין בן 3 קומות הכולל 6 דירות, נעה בין 7-4 מיליון שקלים, תלוי בסדר והיקף הבנייה והתוספות שמוסיפים לבעלים הקיימים.

לאחר שמתקבל אישור ועדה ו/או היתר בנייה, ניתן לגייס את רוב הכסף מהבנק באמצעות משכנתא, ממש כפי שיזם מבקש לעשות כשהוא מבצע פרויקט מול דיירים. לאחר שהבעלים בבניין וידאו שיש להם את ההון הראשוני להתחלת הפרויקט, עורך הדין שנבחר לייצג את הבעלים, ידאג לנסח את מתווה היזמות העצמית ולהכין הסכמים מול כל אנשי המקצוע השונים לבעלי הדירות, אשר יפרטו את כל התמורות שהם עתידים לקבל.

חשוב להבין שהבעלים לא נדרשים "לעבוד" במסגרת הפרויקט, אלא הם מעורבים רק בתהליך מול הצוות המקצועי שנבחר להוביל את הוצאת הפרויקט לפועל. בסוף היום, הכל תלוי בבדיקות ראשונות לרבות דו"ח השמאי שמציג מה יקבלו הבעלים עם סיום הבנייה.