מדינה במתיחת פנים

דנית שלו מהמרכז, אם לשלושה, תעשה יחד עם משפחתה את המעבר לעמק החולה בקיץ, שם קנו מגרש של 700 מ"ר אותו יתכנן ינון בן דוד, מתמחה בתכנון אדריכלי ועיצוב פנים.

"אנחנו גרים בשכירות בקיבוץ במרכז הארץ וכבר כמה שנים מחפשים לקנות בית פרטי בקהילה קטנה וכל הזמן דברים התפקששו בדרך ואז התחילה הקורונה", מתארת שלו.

"התחלנו שנינו כעובדי הייטק לעבוד מהבית, ופתאום המדינה נהיתה יותר קטנה והאפשרויות השתנו והתרחבו. המעבר העתידי לצפון אפשר לנו למצוא בדיוק מה שאנחנו רוצים, להישאר עם מרחב נשימה ולהשאיר הרבה פניות למשפחה ולעצמנו ולא להיות במסע המטורף הזה. אנחנו אוהבים את הטבע, יש לנו שלושה ילדים קטנים, אנחנו רוצים שיגדלו בקהילה שהחברים הם משפחה.

אחד הדברים שהשפיעו עלינו מאוד הם הרבה רילוקיישנים שחברים מסביבנו עשו, הבנו שזה לא כמו שהיה פעם. לא נשארים כל החיים במקום שבו נולדת וגדלת. הקורונה לימדה אותנו שהכי חשוב זה המשפחה הגרעינית והצפון יותר קרוב מאירופה או ארה"ב. במעבר הזה לצפון, אנחנו משיגים שלווה ורוגע, עם הבית שתמיד רצינו והסביבה הצעירה שרצינו. לא היינו עוברים למקום שלא היינו חשים שיש בו קהילה כמונו, שמגיעים מהמרכז ועושים את המעבר הזה ומייצרים לילדים עתיד קצת אחר".

הזוג הצעיר אלון הרצנו ושירן עטרי, בני 28 עברו לפני ארבעה חודשים מגבעתיים לישוב ספיר בערבה התיכונה. בקרוב הם עומדים להתחתן. עד לאחרונה, הייתה שירן יו"ר אגודת הסטודנטים בסמינר הקיבוצים ועבדה כמחנכת כיתה א' בחינוך המיוחד בתל אביב וכעת עם המעבר לערבה, שירן מחנכת כיתה ט' בבית הספר "אדם ואדמה" בחצבה. אלון עבד כפקח וטרינרי בעיריית רמת גן וכמטפל בספארי, וכיום עוסק בחקלאות בעין-יהב.

"הרגשנו שאנחנו רוצים לעצור את מרוץ החיים, לא להישאב אל המסלול הידוע ולנסות לחיות את החלום לפני שנתקבע בעבודה מסודרת ונביא ילדים", מסבירים בני הזוג. "החלום שלנו הוא להצליח להסתגל בקלות ולקיים חיי משפחה וחברה שופעים, לעסוק בדברים שבאמת מעניינים אותנו מבלי לחיות בלחץ של כסף וזמן. סגנון החיים שלנו היה מאוד עמוס ולחוץ. כיום אמנם העומס קיים, אך השהות והמחייה בערבה התיכונה משרה תחושה רגועה ונעימה יותר. אנחנו מאושרים ושלמים עם המעבר, וכבר מרגישים שכאן זה הבית. משהו השתנה בנו".

פריחה בגולן

אפקט הקורונה נותן את אותותיו על ענף הבנייה ובא לידי ביטוי בעלייה בבניית דירות מרווחות יותר, ועדיף בבית פרטי. אם בעבר הדירות הקטנות הן הראשונות שהיו נמכרות, כיום המצב שונה. אנשים לא מהססים להגשים בפריפריה המרוחקת את החלום הפרטי שלהם.

"בשנתיים האחרונות מאז החלה הקורונה, הגיעו אלינו 60 משפחות חדשות ונמשכת מגמת ביקוש גבוהה של משפחות רבות הפונות למימוש רצונם להתגורר בערבה התיכונה, ביניהן גם בנות ובנים החוזרים לנוף ילדותם", מסביר רכז הצמיחה הדמוגרפית במועצה אזורית הערבה התיכונה, יונתן נריסנה, "המגיפה גרמה לאנשים לעצור ולהבין מה באמת חשוב בחיים, תוך רצון לשדרג את איכות החיים שלהם ושל ילדיהם, להשקיע בחינוך ופרנסה, טבע ומשפחה, שקט ושלווה וקהילה מיוחדת במינה".

ברמת הגולן מדברים על כ-1,500 משפחות שממתינות לאכלוס. לפי נתוני המועצה האזורית גולן, קצב הצמיחה הדמוגרפית ברמת הגולן גדול בכ-200% מקצב הצמיחה הכללי בישובים היהודים בישראל, ובשנים האחרונות גדל הביקוש פי שלושה.

כיום במועצה אזורית רמת הגולן מתגוררים כ-4,200 בתי אב ובמועצה המקומית קצרין כ-3,000 בתי אב. על פי התוכנית, כ-7,000 יחידות דיור ישווקו בשנים הקרובות, כ-4,000 מהן בשנים הקרובות ביישובים הכפריים במועצה, כך שהצפי הוא שאוכלוסיית המועצה תוכפל וצפויה להגיע ל-8,400 בתי אב.

מחליפים דיסקט

בניגוד למדיניות העבר שלא פיתחה מקומות חדשים, אלא דגלה בעיבוי ישובים קיימים, הממשלה החלה לשנות פוזיציה ב-180 מעלות. על רקע המהומות שידעה ישראל בשנתיים האחרונות, אלו שפרצו בערים המעורבות, ההשתלטות הדמוגרפית בצפון ובדרום וצעדות הדגלים הפלשתיניים - כל אלה הניעו את שרי הממשלה להתבטא ולקדם תוכניות מגירה לחיזוק הישוב היהודי מצפון עד דרום.

בחודש האחרון פתח שר הביטחון בני גנץ את ישיבת סיעת כחול לבן שהוא מקריא הודעת וואטסאפ ויראלית שכללה איומים מצד גורמים ערבים המבקשים להשתלט על מדינת ישראל. לדעת גנץ, גם בלי לבדוק את אמינות ההודעה, יש אמת בדברים שנכתבו ומכאן שיש להסתכל על ישראל בחזון של עשרות שנים קדימה.

"זה לא רחוק מהמציאות", אמר השר גנץ בישיבת סיעתו, "אני מעריך שבתוך כמה שנים נהיה במצב שהמדינה היהודית תהיה בין גדרה לחדרה. אנחנו במרחק כמה שנים מזה". לאור זאת קורא גנץ להקים את 'רשות המאה', כך שמדינת ישראל תיערך שכמחצית מהאוכלוסייה תתגורר בנגב ובגליל.

אז לפני שתוקם רשות המאה, שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ושרת הפנים אילת שקד מבינים טוב את המצב והחלו "לחמם מנועים". לאחרונה, אישרה הממשלה את הצעת שקד ואלקין להקים 14 יישובים חדשים בנגב, ביניהם עיר אובות בערבה שבמעלה עקרבים. לדברי ראש החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית העולמית, ישי מרלינג, "המטרה היא להביא גרעין מתיישבים ראשון שיתיישב בעיר אובות על בסיס תב"ע קיימת ואנשיו ישוכנו בתחילה במבנים יבילים. בהמשך תאושר תב"ע חדשה של עד 500 יח״ד, דבר שיפיח חיים באזור וייתן זריקת מרץ להתיישבות בערבה. הישוב יהיה בעל מאפיינים תיירותיים עקב סמיכותו לדרך הבשמים ולמצד תמר המקראית וישלב אוכלוסיות ממגוון המגזרים".

קודם לכן, אישרה הממשלה את הקמת העיר החרדית החדשה "כסיף" שליד ערד, היישוב הקהילתי "ניצנה" וחמשת יישובי מבואות ערד. עוד שבעה יישובים חדשים יתווספו במרחב מזרח הנגב והנגב הצפוני. ״היינו כחולמים״, תיארה זאת השרה שקד.

כמו-כן, דנה הממשלה במתן הוראה לבחינת הקמת חמישה ישובים חדשים נוספים ואזור תעסוקה לאורך ציר באר שבע-דימונה, הצפויים לכלול כ-10,500 יח"ד. מדובר בציר בעל חשיבות ביטחונית ואסטרטגית נוכח הפרות סדר רבות שהתרחשו במקום בזמן מבצע שומר חומות. עוד דנה הממשלה בבחינת הקמת ישוב עירוני חדש, צפונית ליישוב להבים, הצפוי להכיל כ-15,000 יח"ד שיאכלסו כ-80,000 בני אדם.

נכון להיום, המחירים באזור הנגב והערבה נוחים במיוחד, ולמתיישבים החדשים בערבה התיכונה מוצעים שטחים בהרחבות הקהילתיות במחירים נוחים. מגרשים של דונם נעים בין 200-300 אלף שקלים כולל פיתוח. לדוגמא: שטחי בנייה של חצי דונם ביישוב ספיר מוצעים במחיר של כ-130 אלף שקלים, במושב חצבה מחיר דונם מגרש עומד על כ-200 אלף שקלים ובמושב עין יהב מחירו של דונם מגורים כ-270 אלף שקלים.

עולם הולך ונעלם

אם בערבה התיכונה נפתחות כיום הזדמנויות לרכישת צמודי קרקע במחירים אטרקטיבים, במרכז הארץ מדובר במוצר שהולך ונעלם. נכון להיום, מרבית צמודי הקרקע נבנים במחוז צפון ודרום וביחד מהווים למעלה מ 50% מהתחלות הבנייה של צמודי הקרקע בישראל. למרות הביקושים, צמודי הקרקע הולכים ו"מתאדים" מהמפה הנדל"נית, כך שעל-פי ההערכות, בתוך כעשור שיעור התחלות הבנייה של צמודי הקרקע ירד מ-34% ל-16% בלבד.

הסיבה לכך נובעת ממדיניות תכנון הדוגלת בהגדלת הצפיפות בערים וניצול הקרקע. על בסיס זה גם רשות מקרקעי ישראל התמקדה בשנים האחרונות בשיווק קרקעות לבנייה רוויה ופחות בשיווק קרקעות לצמודי קרקע לבנייה עצמית או על-ידי קבלנים. לא פלא אם כך, שמתפרסם מכרז לבנייה עצמית, הביקושים גבוהים מאוד גם כאשר מדובר בערים מחוץ למרכז.

דו"ח בנק ישראל שיצא לאחרונה ניסה למצוא הסברים לעליית מחירי הדיור בישראל. בדו"ח נטען, בין היתר, כי משבר הקורונה הוא שתרם לעליית המחירים והדבר נובע בין היתר מהמעבר המואץ לעבודה מהבית והצורך בריחוק חברתי, מה שהגדיל את הביקוש לדירות מרווחות וצמודי קרקע.

"מאז פרוץ משבר הקורונה (מרץ 2020)", נכתב בדו"ח, "מחיריהם של צמודי הקרקע עלו בשיעור חד יותר מאלה של שאר סוגי הדירות, וכך גם מחיריהן של דירות גן, לפחות עד אמצע 2021".

די אם נציץ על המתרחש במכרזי רשות מקרקעי ישראל כדי להמחיש את עוצמת הביקושים לצמודי קרקע גם באזורים מרוחקים. בערד לדוגמא, איש לא ציפה להצלחה מסחררת כזו כאשר שווקו בשכונת נופים בעיר 226 מגרשים בשטחים של דונם עד שני דונם. המכרז נסגר עם ביקוש בשמיים כאשר הוגשו 2,200 הצעות רכישה, כ-10 הצעות לכל מגרש - במחירים שלא ייאמנו: עד 2 מיליון שקל למגרש, לא כולל פיתוח. עד לפני כמה שנים, בקושי פזלו לכיוון, והמכרז נסגר ללא מציעים.

המצב די דומה בישובים באזור השרון הצפוני. באוקטובר 2021 שווקו מגרשים לבניית צמודי קרקע דו משפחתיים במושב אליכין שבעמק חפר, שעד לאחרונה לא נחשב לישוב מבוקש במועצה. בסך הכל הוגשו 732 מציעים, כ-32 הצעות לכל מגרש, במחיר של כ-2 מיליון שקל לרבע דונם, כולל פיתוח.

צפונה משם, לכיוון הישוב הקהילתי נופית, הממוקם כ-16 ק"מ מקריית אתא, שם נסגר לפני פחות משנה מכרז במחיר של 1.4-1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, בשיעור של 150% בממוצע יותר מהערכת שמאי. במקרה הזה לא מדובר בצמודי קרקע, אלא על בנייה מדורגת בצפיפות נמוכה. בין השנים 2019-2020 נכשל המכרז 8 פעמים.

עליות המחירים במכרזי רמ"י משפיעות כבר עתה על מחירי בתים פרטיים בנויים. עיון בעסקאות לרכישת קוטג'ים דו משפחתיים שבוצעו במהלך חודש מרץ בכל הארץ, מעלה כי קוטג' דו משפחתי בראשון לציון נמכר בכ-4.5 מיליון שקלים, בכפר סבא נמכר קוטג' תמורת כ-4.3 מיליון שקלים, בבאר יעקב נמכר ב-4.8 מיליון שקלים ובאבן יהודה, קוטג' דו משפחתי נמכר תמורת 4.68 מיליון שקל. צפונה משם, לכיוון זכרון יעקב נמכר קוטג' בכ-4 מיליון שקלים.

נקודת האור – בבאר שבע

נקודת אור ניתן למצוא בעיר באר שבע, שם נמכרו החודש שלושה קוטג'ים דו משפחתיים במחיר ממוצע של כ-2 מיליון שקל. דרומה משם, בדימונה, נמכרו שלושה קוטג'ים דו-משפחתיים במחיר ממוצע של כ-1.73 מיליון שקל.

הזדמנות לרכישת צמודי קרקע עשויה להיפתח בקרוב בשכונת הרקפות בבאר שבע, אשר מהווה בשורה לתושבי העיר ובכלל. באתר רשות מקרקעי ישראל פורסם לאחרונה מכרז ראשון לשיווק של 601 מגרשים לצמודי קרקע בבנייה עצמית בשכונה ומכרז נוסף לבניית 53 צמודי קרקע על-ידי קבלנים. שכונת רקפות בבאר שבע תבנה בהמשך לשכונת כלניות עד לכניסה הצפונית לעיר ותכלול סך הכל כ-4,000 צמודי קרקע ובנייה רוויה נמוכה.

בשכונות אחרות בבאר שבע, המחירים כבר קופצים לרמות אחרות. כך לדוגמא, פרויקט צמודי הקרקע 'צהלה בנגב', בשכונת פארק הנחל בבאר שבע הכולל 153 (מתוכם 110 יח"ד במחיר למשתכן והיתר בשוק החופשי) של קבוצת ״שובל״, נמכרים בין 2.7-3.6 מיליון שקלים (במחיר למשתכן יעמדו על כ 1.7 מיליון).

רוביק דניבלוביץ, ראש עיריית באר שבע, מנסה לעודד ואומר כי "נקודת החוזק של העיר באר שבע היא היותה עיר מטרופולין בנגב, עם עתודות קרקע נרחבות והיא יכולה לספק תמהיל מגורים איכותי ולהציע דיור אטרקטיבי הכולל מגרשים ובנייה צמודת קרקע, מה שלא ניתן לספק בגוש דן העמוס והפקוק".

כמה שיותר גדול

בסופו של דבר, הקורונה שינתה לנו את תפיסת העולם והחשיבה שהיתה נהוגה עד כה, ונמצא כי יותר ויותר משפחות מחפשות דירות גדולות גם במחיר של התרחקות מהמרכז. הביקושים הללו משתקפים גם במחירי הדירות. בחינת נתוני הלמ"ס מעלה כי בעוד שמחיר ממוצע של דירה בישראל עלה בכ- 7.8% בשנת 2021, מחירן הממוצע של דירות 5.5-6 חדרים עלה בכ- 14%.

מניתוח שערכה חברת שיווק הנדל"ן "ארי מגורים", עולה כי בשנת 2021 החלה בנייתן של 10,644 דירות בנות 6 חדרים ומעלה, גידול של 22% לעומת שנת 2020. כמו-כן, באותה תקופה החלה בנייתן של כ-15,000 דירות 5 חדרים, זינוק של 28% ביחס לשנת 2020.

לעומת זאת, שיעור התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים עלה בכ-3% בלבד. עוד עולה מהנתונים, כי בשנת 2021 דירות 5 חדרים ומעלה היוו יחד 41% מהתחלות הבנייה.

המעבר לישוב או עיר שסבלו עד לאחרונה מנחיתות תדמיתית, יכול להוות אלטרנטיבה לרכישת צמוד קרקע. כזה הוא השינוי שעברה שכונת הארגזים בדרום תל אביב.

הכוכב דורון ג'מצ'י, שחקן מכבי תל אביב בכדורסל לשעבר, מספר על חווית המגורים בפארק תל אביב של אלעד ישראל מגורים החדשה סמוך לפארק דרום:

"עברנו לאחרונה מגבעתיים לדירתנו החדשה בפארק תל אביב ואנו נהנים לא רק מדירה מרווחת ומעוצבת באיכות גבוה ביותר, אלא גם מקהילת דיירים חדשה ומסביבת מגורים חדשנית ונעימה. דירת הגן שלנו, היא בת 4 חדרים ואני ואשתי נוהגים לארח בה את ילדנו ונכדינו.

הפרויקט נמצא בסמוך לפארק מנחם בגין המאופיין בשטחים פתוחים, מרחבים ירוקים משולבים בטבע ומים וסביבה מפותחת המעניקה את חווית המגורים הטובה ביותר. השתייכות לקהילה הינה נדבך משמעותי באורח החיים של המשפחה כולה, ברמת הסביבה הלימודית, פעילות קהילתיות ושירותים בתוך הקהילה. אני שמח מאוד שאני ומשפחתי הגענו לכאן".