בשיתוף קבוצת "מבנה"
חברת הנדל"ן "מבנה" חוגגת השנה 60 שנה להיווסדה. קורות התפתחותה של החברה הם במידה רבה סיפור התפתחותה של תעשיית הנדל"ן בישראל לסוגיה.
מאז הקמתה, בשנת 1961, צעדו המדינה, החברה והתעשייה זו לצד זו, וככל שהחברה הרחיבה את פעילותה, צמחה במקביל התעשייה בישראל, כך שבמרוץ השנים שקדה החברה למלא כל הזמן אחר צרכי התעשייה.
חברת "מבנה", שנקראה בשנותיה הראשונות "מבני תעשייה", הוקמה כחברה ממשלתית, על מנת למלא צורך בסיסי שביקשה המדינה להשיג – "לחדש ולפתח את עיירות הפיתוח באמצעות הקמה והשכרת מבני תעשייה שיספקו מקומות תעסוקה לבעלי מלאכה". על מנת להגשים את החזון, זכתה החברה בראשית ימיה למימון בסך מיליוני שקלים ממשרדי הממשלה.
"המטרה של הממשלה בזמנו הייתה לפזר את האוכלוסייה ברחבי הארץ, ולצד זאת לייצר להם מקומות תעסוקה", מסביר מנכ"ל מבנה נדל"ן, דוד זבידה.
"התפיסה הכלכלית הייתה שנדרש לפתח אזורי תעשייה בשדרות, באופקים, במצפה רמון ובאילת, בתואנה שהממשלה יכולה לעשות זאת טוב יותר ומהר יותר מאשר המגזר העסקי, מבלי להסתכל רק על התועלת הכלכלית הנקודתית. אחרי מלחמת ששת הימים התעוררה התיישבות באזור יהודה, שומרון וחבל עזה, ו'מבני תעשיה', בהתאם למדיניות הממשלתית, החלה לבנות מתחמי תעשיה בקריית ארבע, בקרני שומרון ובאזור התעשייה ארז. איפה שהמדינה נקטה במדיניות ממשלתית, 'מבני תעשיה' הייתה שם כזרוע המבצעת שלה".
"מצפה רמון, למשל", מתאר מהנדס בניין לשעבר בחברה, שמעון כגן, "זה מקום שהיה שכוח-אל ולא היה משהו שימשוך אוכלוסייה למקום. בנינו שם כ-4,000 מ"ר לתעשייה. פיתחנו גם את כרמיאל, חצור, באר שבע ואילת. ברור שהרגשנו תחושת חלוציות שאנו בונים אזורי תעשייה מפותחים מכלום. אני זוכר שהייתי מגיע למקומות שראיתי שממה, והתחלנו לבנות ולטפל, ובסוף הקמנו ממש גן עדן. אם תלכו לשוהם, למשל, היום זו מועצה מקומית מאד מפותחת, אבל אני זוכר את המקום כגבעת טרשים".
חשב החברה לשעבר, דוד פרחי: "בתחילת שנות ה-90 החלו גלי עלייה מרוסיה שהלכו והתעצמו, והמדינה הייתה צריכה למצוא פתרונות מהירים לקלוט אותם. בזמנו, אריק שרון, שהיה בולדוזר בתחום, רתם את חברת 'מבנה' בגלל יכולותיה הביצועיות, וקיבלנו אזורים כמו קריית גת וערד, ששם עשו פיתוח תשתיות מהיר מאוד. שרון היה מגיע בכל שבוע, בודק שהחבר'ה עובדים, שיש תוצאות ומתקדמים. הוא לא היה יושב במשרד ומחלק הוראות. בסופו של יום, הממשלה השקיעה סכומי עתק והקימה אזורי תעשייה, ובכך סיפקה לתושבים החדשים שנקלטו והתגוררו במקום גם מקומות תעסוקה".
בשלב מסוים, הגיעה הממשלה למסקנה שהיא לא צריכה להתעסק עוד בבנייה, אלא בהתוויית חזון והעברת העשייה לשוק העסקי. מכאן הגיעה ההבנה להפריט את 'מבני תעשייה', ואכן פעילות החברה כממשלתית הופסקה, וב-1988 נמכרו 25 אחוזים ממניות החברה, וזו הפכה להיות ציבורית. ב-1993 בוצע מכרז ו'מבני תעשיה' נמכרה לאיש העסקים אליעזר פישמן, אשר שינה את כל הגישה ונקט בגישה מסחרית, רווחית נטו.
לדברי פרחי, "באותו רגע למעשה התרחשה דרמה בחברה. המפתחות עברו לפישמן, היא כבר לא חברה ממשלתית אלא חברה פרטית לכל דבר ועניין, ומכאן שהיה נדרש, בין היתר, לפטר עשרות עובדים שהתייתרו - מהלך שלווה בהמון אמוציות, מלחמות-ועד והסתדרות".
"נוגעים בכל סגמנט"
קבוצת "מבנה נדל"ן" נוצרה ממיזוג שהחל במהלך 2014 משלוש החברות שהרכיבו אותה: 'מבני תעשיה', 'דרבן השקעות' וחברת 'כלכלית ירושלים' (חברה ממשלתית שהוקמה ב-1948 ועסקה בפיתוח אזור ירושלים והסביבה, שאותה רכש פישמן ב-1989).
הראייה הכלכלית של פישמן הניעה אותו לפרוץ גבולות ולהשקיע מעבר לים, ובשנות האלפיים המוקדמות החלה החברה להשקיע במדינות כמו גרמניה, ארה"ב, צפון אמריקה, הודו ואירופה, כך שכמעט מחצית מנכסי החברה הושקעו בחו"ל. בהדרגה, אותן השקעות נמצאו הפסדיות ושווי הנכסים כבר לא כיסה את החובות שהצטברו לבעלי האג"ח והבנקים.
מאז 2009 החלה החברה, עדיין בשליטתו של פישמן, למכור נכסים באירופה כדי להשלים את החובות. לאט ובהדרגה נושל פישמן מתפקידו.
חברת "מבנה", או "כלכלית ירושלים" של שלהי 2016, נאבקה בכל הכוח להרים את הראש ולייצב את מצבה הפיננסי שהלך והידרדר בעיקר בשל המשבר הכלכלי ברוסיה ובאוקראינה - שם רוכז חלק עיקרי מפעילות החברה. רק שנה קודם לכן (2015) מניית החברה הציגה תשואה שלילית של כ-30 אחוזים, ושלוש שנים קודם לכן איבדה כ-70 אחוזים מערכה.
הקבוצה הייתה על סף הסדר חוב. כיום, שש שנים אחרי, הצעדים שבחר לעשות דוד זבידה, שמונה למנכ"ל החברה ב-2014, התבררו כמוצלחים במיוחד והזניקו את הרווח הנקי של החברה הנחשבת לאחת המשמעותיות בבורסה בתל אביב ומדד תל אביב 35. החברה נסחרת כחמישית בגודלה ומחזיקה בפעילות כמעט בכל סגמנט אפשרי, החל ממשרדים, מסחר, מגורים, לוגיסטיקה ותעשייה ובשנתיים האחרונות נכנסה הקבוצה גם לענף הדיור להשכרה והאנרגיה.
את שנת 2021 סיימה החברה שהיא נסחרת לפי שווי של מעל 10 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה זינקה בשיעור של כ-60 אחוזים מתחילת השנה. סך ההכנסות של החברה מאפיקי הנכסים השונים עלה ב־4.8 אחוזים בסיכום 2021 ל־1.1 מיליארד שקלים.
"'מבנה', בתפיסת העתיד שלנו, היא חלוצה ותמשיך להיות חלוצה בבניית הארץ", אומר זבידה. "היא פרוסה מהדרום עד לצפון, ואני מרגיש, גם היום, שאנו מייצרים את החזון הישראלי באמצעות הקבוצה".
נכון להיום, חברת "מבנה" מחזיקה בפעילות זניחה בחו"ל ובעלת היקף הנכסים הגדול בישראל, חולשת על כ-1.6 מיליוני מ"ר ברחבי הארץ, ממטולה ועד אילת, ופועלת בכל תחומי הנדל"ן השונים - החל מייזום, רכישה, הקמה וניהול מבנים המיועדים למטרות מסחר ותעשייה, משרדים ומגורים. לאחרונה נכנסה החברה ביתר שאת לתחום המגורים להשכרה על ידי מספר עסקאות משמעותיות, ביניהן רכישת יחידות דיור רבות באזורים שונים בארץ מחברת אאורה.
החברה, שמחזיקה בניסיון עשיר בנדל"ן בישראל, עוסקת גם בבנייה ירוקה ובאנרגיה סולארית על גגות של מבנים ושטחים ירוקים לצד מציאת פתרונות טכנולוגיים נוספים.
לדברי זבידה, "הצלחנו לייצר מהלך שבו אנחנו פזורים בכלל הסגמנטים של הנדל"ן. תחום התעשייה אצלנו גדול משמעותית: הגדלנו את תחום הדיור להשכרה, ואנחנו נמצאים גם בסגמנט של יזמות בנייה למגורים. נמשיך להיות בכל הענפים, זה אחד היתרונות שלנו. אנחנו יודעים לגעת כמעט בכל התחומים".
בימים אלה, "מבנה" יוזמת ובונה עשרות פרויקטים במיקומים אסטרטגיים, ביניהם: מתחם "MIVNE הסוללים" בתל אביב, הפרויקט הגדול ביותר שנבנה במזרח העיר וממוקם באזור דרך השלום סמוך לתחנת הרכבת. הפרויקט יתפרש על כ-24 דונם ויכלול שני מגדלי מגורים בני 35 קומות, מגדל משרדים בן 37 קומות בשטח של כ-55 אלף מ"ר ובניין משרדים של 13 קומות בשטח של כ-15 אלף מ"ר;
מגדל "MIVNE הרצליה פיתוח" – בימים אלו החלו העבודות בפרויקט החלוצי בתמיכת עיריית הרצליה בתחום עירוב שימושים, הכולל שילוב של מגורים לצד משרדים ומסחר בכניסה להרצליה פיתוח, שיוקם בהיקף של כ-24 אלף מ"ר בנוי, סמוך לעורקי תחבורה מרכזיים בצומת הסירה;
"MIVNE" חולון – מגדל משרדים ראשון של כ-15 אלף מ"ר באזור התעשייה והעסקים המתפתח בעיר;
"MIVNE" כפר סבא – מגדל של כ-25 אלף מ"ר הנבנה בצומת רעננה-כפר סבא, צמוד לכביש 531; ופארק המדע וההייטק חיפה (פארק מדעי החיים) – שיכלול סך הכל חמישה בניינים חדשניים המותאמים לתחומי ההייטק ומדעי החיים, שלצדם קרקעות המיועדות למגורים.
בשיתוף קבוצת "מבנה"
