החלטה דרמטית: בנייני תמ"א בת"א יחויבו בבניית ממ"ד

מכה ליזמי ההתחדשות העירונית: ועדת הערר של מחוז תל אביב יצאה לאחרונה בהחלטה דרמטית הקובעת כי יזמי התחדשות עירונית יחוייבו בתכנון ממ״ד בכל דירה בבניין המבצע תמ״א 38/2, וכי מעתה לא יוכלו עוד להסתפק בממ״ק (מרחב מוגן קומתי).   

ההחלטה ניתנה במסגרת דיון בבקשה להיתר שהגישה חברה יזמית לביצוע הריסה ובניה במתווה תמ״א 38/2 בשני בניינים ברחוב לוחמי סיני 19 ו-21 ברמת גן, במסגרתה יהרסו הבניינים הישנים ויבנה במקומם בניין חדש. הבנין תוכנן להכיל שש דירות בכל קומה, דבר שיצר שתי דירות ״כלואות״ (בעלות כיוון אוויר אחד) בכל קומה. כדי לאפשר גמישות בתכנון הפנימי של הדירות ה״כלואות״ תיכננה החברה היזמית שלא לכלול ממ״ד בדירות אלו, אלא לבנות עבורן ממ״ק בלובי הקומה.

החברה היזמית טענה בפני הוועדה כי בניית ממ״ק עבור דירות אלה במקום ממ״ד יאפשר תכנון של דירות איכותיות יותר.   

ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי חובה על החברה היזמית לתכנן ממ״ד בכל הדירות בבניין, וזאת בין היתר לאור הוראת סעיף 14.א.א.3 לתמ״א 38 הקובעת כי ״המבנה החדש יכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור חדשה״ ולכן, קבעה הוועדה, אין לאפשר מרחב מוגן קומתי במקום ממ״ד. 

יש לציין, שלמרות שישנה הוראה המחייבת בניית ממ"ד בדירות התחדשות עירונית, בפועל הוא לא נאכף במקרים רבים. ישנם לא מעט פרויקטים שקיבלו היתר לבנות ממ"ק במקום ממ"ד ממיני טעמים הקשורים לתכנון טוב ויעיל יותר של הדירות, ולרוב רשויות התכנון לא מנעו זאת. החלטת ועדת הערר, אם כן, הבהירה וקיבעה את אותה הוראה שלא זכתה לאכיפה, ויש לכך השלכה על פרויקטים רבים בהתהוות.  

"החלטה דרמטית שתשפיע על מאות בניינים" 

החלטתה של ועדת הערר המחוזית לא התקבלה ללא התנגדות וחצי ביקורת. 

״מדובר בהחלטה דרמטית שתשפיע באופן משמעותי על מאות בניינים שיבצעו תמ״א 38/2״ אומר עו״ד דן הלפרט, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי).

"ההחלטה תשפיע רוחבית על מאות בניינים המבצעים פרויקט תמ״א 38/2, שכן מקובל במקרים רבים לתכנן ממ״ק במקום ממ״ד בדירות החדשות משום שהדבר מאפשר גמישות רבה יותר בתכנון הפנימי של הדירות (ללא ממ״ד בדירה אין מגבלה להזיז קירות) וגם ניתן לעשות בממ״ק שימוש מגוון (לצד היותו מרחב מוגן) לטובת מחסן, חדר משחקים ועוד".

עוד מוסיף עו"ד הלפרט: "צמצום כמות הממ״דים בקומה מאפשר גם תכנון טוב יותר של חניון הבניין (פחות "עמודי ממ״דים" היורדים עד למרתפי החניה ואינם ניתנים להזזה). בימים אלה של חוסר וודאות בעולם ההתחדשות העירונית אין ספק שהחלטה זו מערימה עוד קושי בדרך הארוכה והמייגעת למימוש פרויקט תמ״א 38".