דירוג האשראי הפך בשנים האחרונות למסננת מרכזית בהחלטת הבנקים אם לאשר משכנתה - ובאילו תנאים. הקורונה, ולאחריה מלחמת "חרבות ברזל", דחפו רבים לקצה תזרימי, עם יותר החזרות, דחיות תשלומים, חריגות ממסגרת והצטברות הלוואות.
הישראלים נכנסים לחובות: היקף ההלוואות שלקח הציבור ב-2024 נחשף
אירועים שנראים “קטנים” ביום יום, כמו צ’ק שחזר או הוראת קבע שלא כובדה, נרשמים במערכת נתוני האשראי ומשאירים חותם שמלווה את הלווה גם כשמצבו מתייצב. על רקע זה, הבנקים מצמצמים את מרווח הטעות ומקשיחים את הסינון, כך שיותר מבקשי משכנתה נתקלים בסירוב או בתמחור יקר ונודדים לשוק החוץ בנקאי.
דווקא שם, תחת לחץ לקבל כסף והקלה על עצם האישור, מתחילות הטעויות. לווים חותמים בלי לקרוא לעומק או נשענים על יועץ בלי לוודא בעצמם את השורה התחתונה, ואז - מתגלים מוקשים: סעיפים שמייקרים את ההלוואה, מגבילים יציאה ממנה, או משאירים בידי המלווה מנופי לחץ גם אחרי שהחוב נסגר. אלה לא ניסוחים שוליים, אלא כסף אמיתי: כמה תשלמו, מתי, ומה יקרה כשתרצו לצאת. לכן, להלן 3 היבטים שחייבים להיבדק כשהחוזה עדיין על השולחן, לפני שהכסף עבר.
סעיף קטן, עלות גדולה
לעיתים לווים שלקחו הלוואה יקרה מחברה חוץ בנקאית מצליחים לשקם את מצבם הפיננסי: דירוג האשראי משתפר, והבנק כבר מוכן להציע מימון חלופי בריבית נמוכה יותר. אלא שברגע שבו מבקשים לסלק את ההלוואה הקיימת ולעבור למסלול זול, הם מגלים בחוזה סעיף "קנס יציאה" שמייקר מאוד את המהלך ולעיתים הופך אותו ללא כדאי.
מודל נפוץ הוא קנס שנגזר ממספר חודשי החזר: למשל, תשלום חודשי של 2,000 שקלים עשוי לתרגם לקנס של 12 אלף שקלים כדי לפרוע מוקדם, כלומר שישה חודשי תשלום. במקרים אחרים דווח על קנס של 50 אלף שקלים ביציאה ממשכנתה חוץ בנקאית של מיליון שקלים, בעוד שבבנקים מהלך דומה עשוי להסתכם, לפי הטענה, בכמה אלפי שקלים.
קנס יציאה באשראי חוץ בנקאי אינו "פרט טכני", אלא חלק ממה שהחוק מכנה "עלות האשראי", כלומר העלות הכוללת של ההלוואה ללקוח: ריבית, עמלות, קנסות וחיובים נלווים. חוק אשראי הוגן מציב תקרה לעלות הכוללת הזו, ולכן גם אם הריבית נראית סבירה על הנייר, אך קנס יציאה גבוה עלול לנפח את העלות בפועל ולעורר מחלוקת משפטית לגבי היקפו או תוקפו.
מכאן נגזר גם הפתרון הפרקטי: לא להניח שאפשר לטפל בנושא רק כשכבר רוצים לצאת, אלא להציף את הסעיף מראש. כלומר, להעמיד את קנס היציאה לדיון בשלב המשא ומתן, לדרוש ניסוח שקוף של הסכום או הנוסחה, ולנסות לצמצם או לבטל את הקנס עוד לפני החתימה, במיוחד בעסקאות שאינן מוגדרות "קשות" מבחינת סיכון.
החוב נסגר אך השעבוד נשאר
כאשר לווים מסלקים הלוואה רגילה או הלוואה כנגד נכס, מחברה חוץ בנקאית, הם מניחים שהשעבוד על הדירה או ההערת אזהרה בטאבו יימחקו אוטומטית. אך אבל לא פעם הרישום נשאר, והנכס ממשיך להיות "תפוס", למרות שהחוב נפרע.
הבעיה נובעת משילוב של בירוקרטיה איטית, חוסר סדר פנימי וחוסר תמריץ של הגוף המממן למהר (לעיתים יש מחלוקת על “שארית” חוב, ריבית פיגורים או הוצאות עו״ד, והחברה משתמשת בשעבוד כמנוף לחץ עד שהלווה ישלם גם את הסכומים השנויים במחלוקת). במקרים אחרים פשוט אין נוהל ברור, והלקוח צריך לרדוף אחרי טפסים וחתימות.
הפתרון הצרכני הוא לדאוג מראש לסעיף חוזי מפורש - עם סילוק מלא של ההלוואה, המלווה מתחייב בתוך פרק זמן קצוב להנפיק אישור סילוק, לחתום על כל המסמכים הדרושים למחיקת משכנתא/הערת אזהרה ולהעבירם ללווה (ואף לטפל בעצמו בהגשה לטאבו). כך מצמצמים את מרחב השיקול והעיכוב ומקבעים את המחויבות לשחרור הבטוחה בזמן.
הריבית האמיתית של הלוואת בלון
הלוואות גישור והלוואות בלון נשמעות כפתרון מושלם. לוקחים כסף עכשיו, משלמים בסוף, ובינתיים “זה רק 10% לשנה”. אבל כאן בדיוק נוצר הפער בין המספר שמופיע בשיחה לבין המחיר בפועל. בהלוואת בלון הלווה בדרך כלל אינו משלם לאורך התקופה לא קרן ולא ריבית. בסיום התקופה, הוא מחזיר בבת אחת את הקרן ואת הריבית שנצברה. מאחר ואין תשלום שוטף, הריבית מצטרפת לחוב, ובחודש הבא היא מחושבת כבר על סכום גבוה יותר.
זהו מנגנון של ריבית דריבית, ריבית שמתווספת לקרן ואז צוברת ריבית נוספת. לכן גם אם במסמכים כתוב 10%, העלות האפקטיבית עלולה להתברר כגבוהה בהרבה, לעיתים 13% עד 15%, בגלל אופן החישוב.
דוגמה מספרית מבהירה את העניין.
לצורך העניין, הלוואת בלון של 1,000,000 שקלים לשנה ללא תשלום חודשי, ובריבית חודשית של 1.1% שמצטרפת לחוב. אחרי חודש החוב ההלוואנ הופכת ל-1,011,000 שקלים, אחרי חודשיים 1,022,121 שקלים, ובסוף 12 חודשים, ההחזר מגיע לכ-1,140,286 שקלים. זו עלות של כ-14% לשנה.
כשאין לוח סילוקין, כלומר טבלה שמראה חודש אחרי חודש איך החוב אמור להתפתח, הדרך הפשוטה לבדוק היא לבקש מהגוף המממן תשובה כתובה לשלוש שאלות: על סכום ההלוואה המבוקש, כמה יוחזר בסוף התקופה, מה משך ההלוואה המדויק - והאם הריבית מחושבת חודשית והאם היא מצטרפת לקרן. אם אין תשובה ברורה, לא חותמים.
הלוואה חוץ בנקאית היא עסקה משפטית ופיננסית רצינית, וחייבים להתייחס אליה בכובד ראש. לפני חתימה יש לדרוש טיוטה מלאה מראש, לקבל בכתב פירוט מסודר של העלות הכוללת עד סוף התקופה, כולל ריבית, עמלות והוצאות נלוות ומועד גבייתן, ולוודא מי הגוף שמעמיד את האשראי ומה רמת הפיקוח שחלה עליו. אל תתנו להתרגשות מעצם קבלת האישור להסיח את דעתכם: השאירו את העיניים על השורה התחתונה.
הכותב הוא מנכ"ל חברת לביא קפיטל המתמחה במתן פתרונות מימון למסורבי בנקים
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו